WEG Abweichung Teilungserklärung: Die Teilungserklärung bildet die Grundlage für das Eigentumsverhältnis und die Vereinbarungen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Aber was passiert, wenn es zu Abweichungen zwischen dem realen Zustand und der Teilungserklärung kommt? Wenn der Plan nicht der Realität entspricht? Hier setzen wir an und erklären, wie man in solchen Fällen rechtlich agieren kann, um aufkommenden Ärger zu vermeiden und seine Rechte als Eigentümer in einem Wohngebäude zu schützen.

Inhaltsverzeichnis

  • WEG-Recht: Wozu dient die Teilungserklärung und was ist ihr rechtlicher Stellenwert?
  • Abweichungen in der Teilungserklärung: Typische Fallbeispiele und ihre Ursachen
  • Mögliche Probleme und Risiken durch Abweichungen
  • Ansprüche und Handlungsmöglichkeiten bei Abweichungen in der Teilungserklärung
  • Verjährungsfristen für rechtliche Ansprüche
  • Wie Sie als Wohnungseigentümer oder Wohnungsinteressent handeln sollten
  • Präventive Maßnahmen: Möglichkeiten zur Vermeidung von Abweichungen

WEG-Recht: Wozu dient die Teilungserklärung und was ist ihr rechtlicher Stellenwert?

Die Teilungserklärung ist im Wohnungseigentumsrecht ein zentrales Element, das den rechtlichen Rahmen für die Beziehungen unter den Wohnungseigentümern schafft. Sie regelt unter anderem die Aufteilung des Gebäudes in einzelne Wohnungen oder Gewerbeeinheiten, die Zuordnung von Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum sowie die Nutzungs- und Verwaltungsrechte der Wohnungseigentümer.

Rechtlich gesehen ist die Teilungserklärung ein notariell beurkundeter Vertrag zwischen den Wohnungseigentümern. Diese Vertragsurkunde beinhaltet die sogenannte Aufteilungsplanung (in Form von Grundrisszeichnungen oder anderen Darstellungen), die die einzelnen Einheiten im Gebäude aufzeigt. Zudem sind in der Teilungserklärung die Nutzungs- und Verwaltungsrechte sowie Regelungen zu gemeinschaftlichen Einrichtungen, wie Heizung, Fahrstuhl oder Tiefgarage, niedergelegt. In der Regel werden auch die Bestandteile der Gemeinschaftsordnung aufgenommen, die zum Beispiel Regelungen zur Durchführung von Versammlungen und Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft treffen.

Abweichungen in der Teilungserklärung: Typische Fallbeispiele und ihre Ursachen

Während die Teilungserklärung theoretisch das Regelwerk für die Gemeinschaft absteckt, kommt es in der Praxis leider oft zu Abweichungen. Zu den typischen Fallbeispielen zählen:

  • Fehlende oder ungenaue Grundrisszeichnungen
  • Änderungen am Aufteilungsplan ohne entsprechende Anpassung der Teilungserklärung
  • Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum oder umgekehrt
  • Ungenaue oder widersprüchliche Regelungen zur Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen

Diese Abweichungen können verschiedene Ursachen haben, zum Beispiel bautechnische Änderungen, Fehler in der Planung oder Kommunikationsprobleme unter den Wohnungseigentümern. Abhängig von der Art der Abweichung und den daraus resultierenden Konsequenzen können diese Fälle unterschiedliche rechtliche Ansätze und Handlungsmöglichkeiten bieten.

Mögliche Probleme und Risiken durch Abweichungen

Die Folgen von Abweichungen zwischen der Teilungserklärung und der tatsächlichen Aufteilung des Gebäudes können vielfältig sein. Einige der möglichen Probleme, die sich hieraus ergeben können, sind:

  • Rechtsunsicherheit bei der Rechtsdurchsetzung, zum Beispiel bei Streitigkeiten über die Nutzung von Gemeinschaftseigentum oder die Verteilung von Kosten
  • Einschränkungen oder Verlust von Sondereigentumsrechten, wenn etwa Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum umgewandelt wird oder bei fehlerhafter Abgrenzung von Sondereigentum
  • Konflikte zwischen den Eigentümern, zum Beispiel bei widersprüchlichen oder schlecht ausgehandelten Vereinbarungen in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung

Ansprüche und Handlungsmöglichkeiten bei Abweichungen in der Teilungserklärung

Im Rahmen des Wohnungseigentumsrechts stehen den Eigentümern verschiedene Ansprüche und Handlungsmöglichkeiten zur Verfügung, um auf Abweichungen in der Teilungserklärung zu reagieren. Hierzu zählen unter anderem:

  • Die Anfechtung der Teilungserklärung aufgrund von Irrtümern, Fehlern oder fehlender Einigkeit unter den Eigentümern
  • Die Berichtigung der Teilungserklärung durch Anpassung der Aufteilungspläne oder Regelungen, wenn die Abweichungen zu einer fehlerhaften oder unvollständigen Darstellung des tatsächlichen Zustands führen
  • Der Rückgriff auf gesetzliche Regelungen, etwa in Bezug auf Anpassung oder Ergänzung der Teilungserklärung, wenn dies erforderlich ist, um Streitigkeiten zu lösen
  • Rechtsmittel gegen die ablehnende Verwaltung oder die Verwalterwahl zur Durchsetzung von Eigentümeransprüchen, wenn die Unregelmäßigkeiten oder Fehler von der Verwaltung verursacht wurden oder wenn die Verwaltung ihrer Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung nicht nachkommt
  • Die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegenüber den verantwortlichen Personen (zum Beispiel dem erstellenden Notar oder Architekten), wenn durch die Abweichungen Schäden entstanden sind

Verjährungsfristen für rechtliche Ansprüche

Bei der Durchsetzung von Ansprüchen im Zusammenhang mit Abweichungen in der Teilungserklärung müssen Eigentümer auch die gesetzlichen Verjährungsfristen beachten. Grundsätzlich gelten für die meisten Ansprüche im Wohnungseigentumsrecht Verjährungsfristen von drei Jahren.

Die dreijährige Verjährungsfrist beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Anspruchsberechtigte (in der Regel der Wohnungseigentümer) von den Anspruchsvoraussetzungen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen können.

Wie Sie als Wohnungseigentümer oder Wohnungsinteressent handeln sollten

Wenn Sie als Eigentümer oder Kaufinteressent auf Abweichungen in der Teilungserklärung aufmerksam werden, sollten Sie zunächst den Sachverhalt prüfen und sich einen Überblick über die rechtlichen Möglichkeiten verschaffen. Anschließend können Sie auf einer rechtlich fundierten Grundlage mit den anderen Eigentümern und der WEG-Verwaltung klären, welche Korrekturen oder Anpassungen erforderlich sind.

Eine anwaltliche Beratung kann Ihnen hierbei helfen, die bestehenden Ansprüche und Handlungsmöglichkeiten klarzumachen und optimale Lösungswege aufzuzeigen. Auch im Falle von Streitigkeiten oder gerichtlichen Auseinandersetzungen kann ein im WEG-Recht erfahrener Rechtsanwalt sinnvolle Unterstützung leisten.

Präventive Maßnahmen: Möglichkeiten zur Vermeidung von Abweichungen

Um Abweichungen zwischen der Teilungserklärung und der realen Aufteilung eines Gebäudes möglichst zu vermeiden, sollten sowohl bei der Aufteilung als auch im laufenden Betrieb eines Wohngebäudes präventive Maßnahmen ergriffen werden:

  • Sorgfältige Planung und Dokumentation der Aufteilung im Vorfeld, zum Beispiel durch Zusammenarbeit mit erfahrenen Experten (Architekten, Notare, Rechtsanwälte)
  • Regelmäßige Prüfung und Aktualisierung der Teilungserklärung und der darin enthaltenen Regelungen, insbesondere bei baulichen Veränderungen oder rechtlichen Änderungen
  • Aufbau einer funktionierenden Kommunikationsstruktur innerhalb der Eigentümergemeinschaft und der Verwaltung, um Probleme und Unklarheiten schnell erkennen und lösen zu können

Eine solide Basis in Form einer korrekten und aktuellen Teilungserklärung trägt maßgeblich dazu bei, Konflikte innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft zu vermeiden und ein harmonisches Zusammenleben zu fördern. Auf diese Weise schützen Sie als Wohnungseigentümer nicht nur Ihre eigenen Rechte, sondern auch den Wert Ihrer Immobilie.

Häufig gestellte Fragen (FAQs) zu Abweichungen in der Teilungserklärung

FAQ 1: Welche Rolle spielt der Notar bei der Erstellung der Teilungserklärung?

Der Notar hat eine wichtige Rolle bei der Erstellung einer Teilungserklärung. Er ist dafür verantwortlich, die Teilungserklärung formal korrekt, nach den gesetzlichen Vorgaben und den Wünschen der Wohnungseigentümer zu verfassen. Dazu zählt auch die Erstellung eines rechtlich einwandfreien Aufteilungsplans. Zudem klärt der Notar die beteiligten Parteien über die rechtlichen Folgen und Pflichten auf und beurkundet die Teilungserklärung. Im Falle von Unklarheiten oder Fehlern in der Teilungserklärung kann der Notar dafür haftbar gemacht werden.

FAQ 2: Was kann ich tun, if der Aufteilungsplan meiner Wohnung in der Teilungserklärung fehlerhaft ist?

Wenn der Aufteilungsplan Ihrer Wohnung in der Teilungserklärung fehlerhaft ist, empfiehlt es sich zunächst, das Gespräch mit den anderen Wohnungseigentümern und der WEG-Verwaltung zu suchen, um den Sachverhalt zu klären und eine Lösung für die Berichtigung des Fehlers zu finden. Eine anwaltliche Beratung durch einen im WEG-Recht erfahrenen Anwalt kann zusätzlich sinnvoll sein, um Ihre rechtlichen Ansprüche und Handlungsmöglichkeiten abzuklären. Im Falle von Schäden oder Streitigkeiten infolge des fehlerhaften Aufteilungsplans kann es auch notwendig werden, gerichtliche Schritte einzuleiten oder Schadensersatzansprüche geltend zu machen.

FAQ 3: Was passiert, wenn eine Abweichung in der Teilungserklärung erst nach mehreren Jahren entdeckt wird? Gibt es hier trotzdem rechtliche Möglichkeiten?

Wenn eine Abweichung in der Teilungserklärung erst nach mehreren Jahren entdeckt wird, müssen die gesetzlichen Verjährungsfristen beachtet werden. Für die meisten Ansprüche im Wohnungseigentumsrecht gelten dreijährige Verjährungsfristen, die am Ende des Jahres beginnen, in dem der Anspruch entstanden ist. Eine rechtliche Durchsetzung von Ansprüchen kann trotzdem möglich sein, wenn die Verjährungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Hierbei empfiehlt es sich, eine anwaltliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um die individuelle Situation und die rechtlichen Möglichkeiten zu bewerten.

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