Wohnraum als Fremdenbeherbergung: Was ist erlaubt?

Die Nutzung von Wohnraum für die Fremdenbeherbergung, etwa in Form von Ferienwohnungen oder kurzzeitigen Vermietungen über Plattformen wie Airbnb, ist in den letzten Jahren deutlich populärer geworden. Dabei gilt es, zahlreiche rechtliche Rahmenbedingungen zu beachten.

In diesem umfangreichen Blog-Beitrag erläutern wir Ihnen, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, um Wohnraum als Fremdenbeherbergung nutzen zu können und welche Chancen und Risiken damit verbunden sind.

Inhaltsübersicht

• Rechtliche Grundlagen der Fremdenbeherbergung
• Zustimmung der Hauseigentümergemeinschaft
• Genehmigung der zuständigen Behörden
• Steuerliche Aspekte der Fremdenbeherbergung
• Risiken und Haftungsfragen
• FAQs zur Fremdenbeherbergung

Rechtliche Grundlagen der Fremdenbeherbergung

Die rechtlichen Grundlagen für die Nutzung von Wohnraum für die Fremdenbeherbergung sind in vielen Fällen komplex und abhängig vom konkreten Einzelfall. Entscheidend ist dabei unter anderem die Zustimmung der Hauseigentümergemeinschaft, die Genehmigung der zuständigen Behörden sowie die Besteuerung der Einnahmen aus der Vermietung.

Grundsätzlich wird bei der Fremdenbeherbergung zwischen der Nutzung zu Wohnzwecken (z. B. Ferienwohnungen) und der gewerblichen Nutzung (z. B. Pensionen, Hotels) unterschieden. Weitere Unterscheidungen betreffen die Dauer der Vermietung sowie die Art des Mietvertrags.

• Wohnnutzung: Hierbei handelt es sich um die kurzzeitige Vermietung von Wohnraum für private Zwecke. Die Vermietung erfolgt meist über Online-Plattformen wie Airbnb oder Fewo-direkt. Das Bundesmeldegesetz (BMG) sieht eine Meldepflicht für Personen vor, die sich zwar nicht in der Wohnung anmelden, jedoch dort ihren Lebensmittelpunkt haben. Dies ist auch bei einer Vermietung von weniger als sechs Monaten gegeben.
• Gewerbliche Nutzung: Betreibt der Vermieter seine Fremdenbeherbergung professionell und entgeltlich, so handelt es sich um eine gewerbliche Tätigkeit. Dies erfordert die Anmeldung eines Gewerbes sowie die Einhaltung weiterer Vorschriften, beispielsweise im Brandschutz oder hinsichtlich Hygienevorgaben.

Zustimmung der Hauseigentümergemeinschaft

Will ein Wohnungseigentümer seine Wohnung als Fremdenbeherbergung nutzen, so bedarf es in vielen Fällen der Zustimmung der Hauseigentümergemeinschaft (WEG). Dabei gelten folgende Regelungen:

• Steht im Teilungsvertrag oder der Gemeinschaftsordnung, dass die Wohnungen ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen, so ist die Zustimmung der WEG für die Vermietung als Ferienwohnung erforderlich.
• Entscheidet die WEG, die Nutzung der Wohnungen auch zu gewerblichen Zwecken zu erlauben, so kann dies über eine Änderung der Gemeinschaftsordnung geschehen. Hierfür ist jedoch in der Regel eine qualifizierte Mehrheit erforderlich.
• Wird dennoch ohne Zustimmung der WEG eine Wohnung als Ferienwohnung vermietet, kann dies zu Unterlassungsansprüchen und in weiterer Folge zur Kündigung des Wohnungseigentums führen.

Genehmigung der zuständigen Behörden

Für die Nutzung von Wohnraum als Fremdenbeherbergung ist in vielen Fällen auch eine behördliche Genehmigung erforderlich. Je nach Art der Vermietung und Größe des Objekts können unterschiedliche Genehmigungsverfahren und Zuständigkeiten gelten.

• Bauordnungsrecht: Liegt eine Nutzungsänderung vor, beispielsweise weil aus Wohnraum gewerbliche Übernachtungsflächen entstehen, kann dies einer baurechtlichen Genehmigung bedürfen. Dabei sind insbesondere die Landesbauordnungen, die jeweiligen Bebauungspläne sowie die baurechtlichen Zuständigkeiten der Gemeinden zu beachten.
• Vermietungsverbote: In vielen Städten gibt es sogenannte Zweckentfremdungsverbote, die die kurzzeitige Vermietung von Wohnraum an Urlauber untersagen oder genehmigungspflichtig machen. Diese dienen insbesondere dem Schutz von knappem Wohnraum in Ballungszentren. Die Regelungen unterscheiden sich je nach Bundesland und Gemeinde, sodass eine genaue Prüfung der jeweiligen Vorschriften erforderlich ist.
• Gewerbeanmeldung: Ist die Nutzung der Wohnung als Fremdenbeherbergung gewerblicher Natur, so ist dies der zuständigen Gewerbebehörde anzuzeigen. Bei Betrieben, in denen auch Speisen und Getränke zum Verzehr vor Ort angeboten werden, können weitere gewerberechtliche oder lebensmittelrechtliche Anforderungen gelten.

Steuerliche Aspekte der Fremdenbeherbergung

Die Vermietung von Wohnraum als Fremdenbeherbergung hat auch steuerliche Konsequenzen. Dabei gilt es insbesondere, die Einkommenssteuer sowie die Umsatzsteuer zu beachten.

• Einkommenssteuer: Die Einnahmen aus der Vermietung sind grundsätzlich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG zu versteuern. Für die Abschätzung der steuerlichen Belastung sind unter anderem Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie Werbungskosten anzugeben. Bei der gewerblichen Vermietung ist zudem die Gewerbesteuer zu berücksichtigen.
• Umsatzsteuer: Private Vermietungen sind von der Umsatzsteuer befreit, sofern sie nicht als gewerblich eingestuft sind. Gewerbliche Vermietungen unterliegen der Regelbesteuerung, wobei die Umsatzsteuer auf die erzielten Einnahmen zu erheben ist. Eine umsatzsteuerliche Kleinunternehmerregelung kann unter bestimmten Voraussetzungen angewandt werden.
• Kurtaxe: In vielen Urlaubsregionen wird eine sogenannte Kurtaxe erhoben, die vom Vermieter an die Gemeinde abgeführt werden muss. Die jeweilige Höhe und die Meldepflichten sind in den örtlichen Kurtaxsatzungen festgelegt.

Risiken und Haftungsfragen

Die Vermietung von Wohnraum als Fremdenbeherbergung birgt auch Risiken und Haftungsfragen. Vermieter sind aufgefordert, für die Sicherheit ihrer Gäste zu sorgen und haftungsrechtlichen Fragen Rechnung zu tragen. Zu den wichtigsten Aspekten in diesem Bereich zählen:

• Haftung für Mängel und Schäden: Mängel und Schäden an der Unterkunft oder Schäden, die durch den Vermieter verursacht wurden, können zu einer Haftung des Vermieters führen. Die Inanspruchnahme einer Haftpflichtversicherung kann in solchen Fällen Schutz bieten.
• Brandschutz: Vermieter sind verpflichtet, die grundlegenden Brandschutzanforderungen einzuhalten, um die Sicherheit ihrer Gäste zu gewährleisten. Dazu gehören beispielsweise die Installation von Rauchmeldern, Feuerlöschern und Rettungswegen.
• Haftung für die Gäste: Über den Mietvertrag hinaus sind Vermieter auch für Schäden verantwortlich, die Gäste verursachen, etwa bei Störungen des Hausfriedens oder Beschädigung von Nachbareigentum. Hier kann eine Hausrat- oder Mietkautionsversicherung hilfreich sein.
• Datenschutz: Auch bei der Vermietung an Feriengäste gelten datenschutzrechtliche Voraussetzungen, die es zu beachten gilt. Dazu gehört beispielsweise der Schutz der persönlichen Daten der Gäste und die ordnungsgemäße Verwendung solcher Daten.

FAQs zur Fremdenbeherbergung

Im Folgenden beantworten wir häufig gestellte Fragen zur Nutzung von Wohnraum als Fremdenbeherbergung und geben weiterführende Informationen zu diesem Thema.

1. Darf ein Mieter seine Mietwohnung als Fremdenbeherbergung nutzen?

Grundsätzlich bedarf die (Unter-)Vermietung der Zustimmung des Vermieters. Ob die Überlassung an Dritte zu Fremdenbeherbergungszwecken im Einzelfall zulässig ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie z. B. den Regelungen im Mietvertrag oder der hausinternen Regelung. Eine vorherige Absprache mit dem Vermieter ist in jedem Fall ratsam.

2. Welche Vorschriften gelten für Ferienwohnungen in Wohngebieten?

Für Ferienwohnungen gelten je nach Lage und Nutzung unterschiedliche Vorschriften. In reinen Wohngebieten sind Ferienwohnungen grundsätzlich zulässig, sofern sie die Wohnnutzung nicht wesentlich beeinträchtigen und keine Störungen oder Beeinträchtigungen für Nachbarn verursachen.

3. Sind Ferienwohnungen auch in Mischgebieten zulässig?

In Mischgebieten sind Ferienwohnungen ebenso grundsätzlich zulässig, allerdings kann es durch Lärmbelästigung oder andere Auswirkungen auf Nachbarn zu Konflikten kommen. Auch hier sind die Zustimmung der Hauseigentümergemeinschaft und die Einhaltung behördlicher Vorgaben von entscheidender Bedeutung.

4. Muss ich meine Mieteinnahmen versteuern?

Ja, Einnahmen aus der Vermietung von Wohnraum müssen grundsätzlich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Je nach Art der Vermietung können steuerliche Vergünstigungen oder Freibeträge gelten. Eine individuelle steuerliche Beratung ist in solchen Fällen empfehlenswert.

5. Muss ich als Vermieter eine Umsatzsteuer-ID beantragen?

Privatpersonen, die Wohnraum zur Fremdenbeherbergung vermieten, sind grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Bei gewerblicher Vermietung ist hingegen die Erhebung der Umsatzsteuer erforderlich, und es muss eine Umsatzsteuer-ID beantragt werden. Die Kleinunternehmerregelung kann unter bestimmten Voraussetzungen zur Anwendung kommen.

6. Gibt es Vorschriften zur Barrierefreiheit bei Ferienwohnungen?

Bei der Umwidmung von Wohnraum in Ferienwohnungen ist darauf zu achten, dass die gesetzlichen Vorschriften zur Barrierefreiheit eingehalten werden. Diese können je nach Bundesland und Baujahr des Gebäudes unterschiedlich sein. Eine genaue Prüfung der jeweiligen Landesbauordnungen und Bebauungspläne ist erforderlich.

7. Welche Versicherungen sollte ich als Vermieter von Ferienwohnungen abschließen?

Vermieter von Ferienwohnungen sollten sich gegen mögliche Risiken und Haftungsfragen absichern. Dazu können verschiedene Versicherungen abgeschlossen werden, wie eine Betriebshaftpflicht, eine Gebäudeversicherung oder eine Rechtschutzversicherung für Vermieter. Eine individuelle Beratung durch einen Fachmann oder Fachfrau zur passenden Absicherung ist empfehlenswert.

Fazit: Wohnung als Fremdenbeherbergung nutzen

Die Nutzung von Wohnraum als Fremdenbeherbergung kann eine lukrative Einnahmequelle darstellen, doch dabei ist es essenziell, die rechtlichen Rahmenbedingungen zu eruieren und einzuhalten. Hauseigentümergemeinschaften, die zuständigen Behörden und steuerlichen Aspekte spielen hierbei eine tragende Rolle. Vermieter sind gut beraten, sich umfassend über die Möglichkeiten und Risiken zu informieren, die sich durch die Nutzung von Wohnraum zur Fremdenbeherbergung ergeben.

Die in diesem Blog-Beitrag vermittelten Informationen sind ein erster Überblick und keine abschließende rechtliche oder steuerliche Beratung. Wir empfehlen Ihnen daher, sich in Ihrem konkreten Einzelfall von einem erfahrenen Rechtsanwalt beraten zu lassen.