Zubehör eines Grundstücks: Was dazu gehört und was nicht

Als erfahrener Rechtsanwalt im Bereich des Immobilienrechts ist es mein Ziel, Ihnen in diesem umfassenden Beitrag alles Wissenswerte über das Thema „Zubehör eines Grundstücks“ zu erklären.

Wir beschäftigen uns dabei mit rechtlichen Grundlagen, verschiedenen Aufzählungen und Beispielen und den häufigsten Fragen, die mir in meiner Praxis begegnen. Der Artikel ist klar strukturiert und gibt Ihnen einen tiefen Einblick in die Welt des Immobilienrechts.

Rechtliche Grundlagen

Um das Thema „Zubehör eines Grundstücks“ richtig einordnen zu können, sollten wir uns zunächst kurz mit den rechtlichen Grundlagen beschäftigen:

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

Die wichtigsten Regelungen zum Thema Zubehör eines Grundstücks finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Hier sind vor allem zwei Paragraphen relevant:

• § 97 BGB: „Zubehör sind bewegliche Sachen, die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zwecke der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und in einem rechtlichen Verhältnis zu ihr stehen, das Vorrang vor den Rechten anderer berechtigter Personen hat.“
• § 946 BGB: „Wird eine bewegliche Sache mit dem Grundstück untrennbar verbunden […] so wird sie Bestandteil des Grundstücks.“

Grundstücksrecht

Das Grundstücksrecht ist ein Teilbereich des Sachenrechts, welches sich insbesondere mit den Rechten an Grundstücken befasst. Dabei geht es nicht nur um die dinglichen Rechte (Eigentum, Besitz, Erbbaurecht, Grundpfandrechte), sondern auch um die rechtlichen Beziehungen zwischen den beteiligten Personen.

Im Rahmen des Grundstücksrechts spielen auch die Abgrenzung zwischen Grundstück, Grundstücksteil und Zubehör sowie die damit verbundenen Rechte und Pflichten eine wichtige Rolle.

Zubehörarten: Inventar, Grundstückszubehör, besonderes Zubehör

Bevor wir uns mit verschiedenen Beispielen zum Thema Zubehör eines Grundstücks beschäftigen, sollten wir zunächst die verschiedenen Zubehörarten kennen, die im allgemeinen Sprachgebrauch und in der Rechtsprechung verwendet werden.

Grundsätzlich unterscheidet man beim Zubehör eines Grundstücks zwischen:

• Inventar
• Grundstückszubehör
• Besonderes Zubehör

Inventar

Das Inventar bezeichnet bewegliche Sachen, die im Eigentum des Grundstückseigentümers stehen und bei einer Veräußerung nicht mitverkauft werden, solange keine besondere Vereinbarung getroffen wurde. Das Inventar dient dem persönlichen Gebrauch des Eigentümers und hat in der Regel keine spezielle Funktion für das Grundstück.

Beispiele für Inventar sind:

• Möbel (z. B. Schränke, Tische, Stühle)
• Haushaltsgeräte (z. B. Waschmaschine, Kühlschrank)
• Dekorationsgegenstände (z. B. Bilder, Vasen)

Diese Gegenstände werden bei einem Grundstückskauf in der Regel nicht miterworben, es sei denn, die Vertragsparteien treffen eine gesonderte Vereinbarung hierzu.

Grundstückszubehör

Das Grundstückszubehör bezeichnet bewegliche Sachen, die zwar nicht Bestandteil des Grundstücks sind, jedoch dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks dienen (§ 97 BGB).

Beispiele für Grundstückszubehör sind:

• Bepflanzungen (z. B. Sträucher, Stauden, Zierpflanzen)
• Gartenmöbel und Grillgeräte, wenn sie dauerhaft im Freien gelagert sind und dem Grundstück dienen
• Satellitenschüsseln oder ähnliches, die für die Nutzung des Grundstücks erforderlich sind

Das Grundstückszubehör wird in der Regel bei einem Grundstückskauf miterworben, es sei denn, es ist im Kaufvertrag ausdrücklich vom Erwerb ausgenommen.

Besonderes Zubehör

Das besondere Zubehör bezeichnet bewegliche Sachen, die zwar dem wirtschaftlichen Zweck eines Grundstücks dienen, jedoch vom Gesetz ausdrücklich als Zubehör genannt werden oder aufgrund ihrer Beschaffenheit als solches angesehen werden können. Diese Gegenstände unterliegen einem besonderen Schutz, da sie für den Eigentümer von erheblicher Bedeutung sind oder aufgrund ihrer Beschaffenheit oder ihrer Funktion eine besondere Rolle in Zusammenhang mit dem Grundstück spielen.

Beispiele für besonderes Zubehör sind:

• Wasserleitung und Wasserzähler, die dem Grundstück dienen
• Wirtschaftliche Einheiten, wie z. B. Containments beim Betrieb von Ferienwohnungen
• Zimmerpflanzen und sonstige persönliche Pflanzen
• Künstlerische Werke, die Bestandteil des Gebäudes (z. B. Wandgemälde) oder des Grundstücks (z. B. Skulpturen) sind

Das besondere Zubehör wird – je nach Beschaffenheit und Vereinbarung im Kaufvertrag – beim Grundstückskauf miterworben oder ausdrücklich ausgenommen.

Abgrenzung zwischen Grundstück, Grundstücksteil und Zubehör

Um eine korrekte Einordnung in der Praxis vornehmen zu können, müssen wir uns auch mit der Abgrenzung zwischen Grundstück, Grundstücksteil und Zubehör beschäftigen. Hierzu werden in der Rechtsprechung verschiedene Kriterien herangezogen, wie zum Beispiel die körperliche Verbindung, die Zweckbestimmung oder die Rechtsverhältnisse.

Körperliche Verbindung

Ein grundlegendes Kriterium für die Abgrenzung ist die körperliche Verbindung einer Sache mit dem Grundstück. Liegt eine untrennbare Verbindung vor, spricht dies für eine Einordnung als Grundstück oder Grundstücksteil. Sind hingegen keine oder nur leicht lösbare Verbindungen vorhanden, liegt eher Zubehör vor.

Zweckbestimmung

Ein weiteres Abgrenzungskriterium ist die Zweckbestimmung der Sache. Hierbei geht es darum, welchem wirtschaftlichen Zweck die Sache dient: Ist sie überwiegend zum Nutzen des Grundstücks bestimmt, spricht dies für eine Einordnung als Zubehör. Dient sie hingegen überwiegend individuellen oder persönlichen Zwecken, liegt eher kein Zubehör vor.

Rechtsverhältnisse

Auch die Rechtsverhältnisse spielen bei der Abgrenzung zwischen Grundstück, Grundstücksteil und Zubehör eine Rolle. Insbesondere ist zu prüfen, ob ein rechtlicher Zusammenhang zwischen der Sache und dem Grundstück besteht, der den Rechten anderer Berechtigter vorgeht. Ein solcher Zusammenhang kann durch verschiedene rechtsgeschäftliche Vereinbarungen (z.B. Schenkung, Miete) oder durch die Eintragung im Grundbuch hergestellt werden.

FAQs zum Thema Zubehör eines Grundstücks

In meiner langjährigen Tätigkeit als Rechtsanwalt im Immobilienrecht werde ich immer wieder mit Fragen zum Thema Zubehör eines Grundstücks konfrontiert. Im Folgenden finden Sie einige der häufigsten Fragen und meine Antworten darauf:

Gehört die Einbauküche zum Zubehör eines Grundstücks?

Ob eine Einbauküche als Zubehör eines Grundstücks anzusehen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Sofern die Küche fest und untrennbar mit dem Gebäude verbunden ist, kann sie als Bestandteil des Grundstücks gelten. Ist sie hingegen lediglich lose eingebaut und könnte ohne größeren Aufwand und Veränderungen am Gebäude entfernt werden, wird sie eher als bewegliches Inventar angesehen.

Gehören Gartenhäuser und Carports zum Zubehör eines Grundstücks?

Gartenhäuser und Carports können als Zubehör eines Grundstücks gelten, wenn sie dauerhaft mit dem Grundstück verbunden sind (z.B. verankert oder auf einem festen Fundament errichtet) und dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks dienen (z.B. Stauraum, Unterstellmöglichkeit für Fahrzeuge). In diesem Fall würden sie beim Verkauf des Grundstücks in der Regel miterworben werden, wenn keine abweichende Regelung im Kaufvertrag getroffen wurde.

Werden Grundstückszubehör und besonderes Zubehör im Grundbuch eingetragen?

Nein, Grundstückszubehör und besonderes Zubehör werden nicht im Grundbuch eingetragen. Im Grundbuch werden lediglich Grundstücke, Grundstücksteile und grundstücksbezogene Rechte (z.B. Grundschulden, Erbbaurechte) erfasst. Die Einordnung einer Sache als Zubehör eines Grundstücks ergibt sich vielmehr aus der tatsächlichen Situation sowie dem rechtlichen Zusammenhang zwischen der Sache und dem Grundstück.

Kann der Verkäufer eines Grundstücks das Zubehör separat verkaufen oder mitnehmen?

Grundsätzlich gehört das Zubehör eines Grundstücks bei einem Verkauf zum Kaufgegenstand, es sei denn, die Parteien treffen im Kaufvertrag eine ausdrückliche Regelung, dass bestimmte Zubehörteile vom Verkauf ausgenommen sind oder separat verkauft werden sollen. In diesem Fall kann der Verkäufer das entsprechende Zubehör separat veräußern oder mitnehmen.

Es ist empfehlenswert, solche Regelungen im Kaufvertrag klar und eindeutig zu formulieren, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Fazit

Das Thema Zubehör eines Grundstücks ist ein komplexer und facettenreicher Bereich des Immobilienrechts, der sowohl rechtliche als auch tatsächliche Fragestellungen umfasst. Die verschiedenen Zubehörarten, die Abgrenzung zwischen Grundstück, Grundstücksteil und Zubehör sowie die Berücksichtigung aktueller Gerichtsurteile tragen dazu bei, eine fundierte Einschätzung im Einzelfall vornehmen zu können und die Rechte und Interessen der beteiligten Parteien zu wahren.

In meiner Praxis steht die individuelle und sachgerechte Beratung meiner Mandanten im Vordergrund. Sollten Sie Fragen zum Thema Zubehör eines Grundstücks oder andere immobilienrechtliche Anliegen haben, stehe ich Ihnen jederzeit zur Verfügung. Gemeinsam finden wir die passende Lösung für Ihr Anliegen.