In Zeiten der Sharing Economy hat die Plattform Airbnb einen Boom erlebt und bietet Vermietern die Möglichkeit, ihre Immobilien oder Zimmer zeitweise zu vermieten. Die Nutzung dieser Plattform zieht jedoch auch rechtliche Fragestellungen und Fallstricke nach sich, die jeder Vermieter kennen sollte.

In diesem komplexen Rechtsbereich gibt es viele Gesetze und Vorschriften, die Vermieter beachten müssen, um Strafen oder rechtliche Probleme zu vermeiden. Diese Leitfäden und FAQs geben einen Überblick über wichtige Themen, die bei der Airbnb-Vermietung relevant sind.

Rechtliche Aspekte bei der Airbnb Vermietung

  • Grundlagen des Mietrechts
  • Steuerliche Aspekte bei der Kurzzeitvermietung
  • Aufenthaltsrechtliche Aspekte für ausländische Gäste
  • Haftung für Airbnb-Vermieter
  • Beispielhafte Gerichtsentscheidungen und rechtliche Konsequenzen

Mietrechtliche Grundlagen

Die erste wichtige Frage, die sich in Bezug auf die Zulässigkeit der Airbnb Vermietung stellt, ist, ob der Vermieter die Immobilie überhaupt vermieten darf. Das Mietrecht kann dabei auf mehreren Ebenen reguliert sein: das Zivilrecht regelt das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter, das öffentliche Recht ergibt sich aus Gesetzen zum Mietrecht und Baurecht, sowie aus der örtlichen Nachbarschaftsordnung.

  • Zivilrechtliche Aspekte:
    • Mögliche Einschränkungen im Mietvertrag des Vermieters (z. B. Untervermietungsverbot)
    • Einholen der Erlaubnis des Eigentümers bei Mietwohnungen
    • Einhaltung der Kündigungsbestimmungen bei Zeitmietverträgen
  • Öffentlich-rechtliche Aspekte:
    • Beachtung baurechtlicher Vorschriften
    • Anmeldung der Vermietung bei der zuständigen Behörde
    • Einholen einer Betriebserlaubnis, wenn erforderlich (z. B. bei gewerblicher Nutzung)
  • Nachbarschaftsrechtliche Aspekte:

Steuerliche Aspekte bei der Kurzzeitvermietung

Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb können steuerliche Konsequenzen haben. Hierbei sind insbesondere Einkommensteuer, Umsatzsteuer und die Kurtaxe relevant.

  • Einkommensteuer:
    • Vermietungseinkünfte sind im Rahmen des § 21 EStG steuerpflichtig
    • Freibeträge und Abschreibungsmöglichkeiten für Vermieter zu beachten
    • Steuererklärung fristgerecht einzureichen und Einkünfte korrekt anzugeben
  • Umsatzsteuer:
    • Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG) zu beachten: Umsatzsteuerbefreiung bei geringen Umsätzen
    • Umsatzsteuer-Anmeldung bei Überschreitung der Kleinunternehmergrenze
    • Rechnungsstellung via Airbnb
  • Kurtaxe:
    • Nicht in allen Gemeinden relevant, jedoch häufig bei Kurorten und touristischen Gebieten
    • Informationen bei der zuständigen Gemeinde einholen und Kurtaxe gegebenenfalls einpreisen

Aufenthaltsrechtliche Aspekte für ausländische Gäste

Angebot und Nachfrage auf Airbnb sind global, sodass auch ausländische Gäste in Deutschland nach einer Unterkunft suchen. Vermieter sollten bestimmte aufenthaltsrechtliche Aspekte beachten, um eine rechtswidrige Beherbergung zu vermeiden.

  • Überprüfung des gültigen Reisepasses oder Personalausweises
  • Sicherstellen, dass das Visum oder der Aufenthaltstitel den Wohnzweck des Gastes erlaubt (z. B. bei Touristenvisum)
  • Ausfüllen und Einreichen der Meldescheine bei der Meldebehörde
  • Beachtung gesetzlicher Mindestaufenthaltsdauern, falls vorhanden

Haftung für Airbnb-Vermieter

Airbnb-Vermieter sind grundsätzlich für die Folgen ihrer Vermietungen verantwortlich. Dazu gehören Schäden an der Immobilie, Verletzungen bei Gästen oder Verstöße gegen Gesetze und Vorschriften. Hier einige Aspekte, die Vermieter im Hinblick auf ihre Haftung berücksichtigen sollten.

  • Haftpflichtversicherung:
    • Prüfen, ob die bestehende Haftpflichtversicherung die Vermietung abdeckt
    • Gegebenenfalls eine zusätzliche Versicherung oder Anpassung der bestehenden Versicherung vornehmen
  • Haftung für Schäden:
    • Vermieter haften für Schäden, die durch eine unsachgemäße und/oder nicht vertragsgemäße Nutzung des Mietobjekts entstehen
    • Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegenüber dem Gast
  • Haftung für Verletzungen von Gästen:
    • Risikoverminderungen durch Wartung der Immobilie und Sicherheitseinrichtungen
    • Kenntlichmachung von möglichen Gefahrenquellen
    • Haftungsausschlüsse im Mietvertrag vereinbaren
  • Haftung bei Verstößen gegen Gesetze und Vorschriften:
    • Vermieter können benannt und belangt werden, wenn ihre Gäste gegen Gesetze und Vorschriften verstoßen
    • Klare Regelungen im Mietvertrag treffen und Gäste über Verhaltensregeln informieren

Beispielhafte Gerichtsentscheidungen und rechtliche Konsequenzen

Die Rechtsprechung hat sich bereits in verschiedenen Urteilen mit der Zulässigkeit der Airbnb-Vermietung und den damit verbundenen Rechtsfragen auseinandergesetzt. Diese Beispiele veranschaulichen wichtige rechtliche Aspekte und Fallstricke, die Vermieter berücksichtigen sollten.

  • Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 08.01.2019 –
    VIII ZR 12/18:

    • Keine Erlaubnis für Untervermietung auf Zeit, wenn der Hauptmietvertrag keine entsprechende Regelung trifft
  • Urteil des Amtsgerichts Mitte vom 14.06.2016 – 25 C 75/16:
    • Keine Genehmigung für gewerbliche Kurzzeitvermietung in einer als Wohnung genehmigten Immobilie
  • Urteil des Landgerichts Berlin vom 09.04.2019 – 67 S 35/19:
    • Entziehung des Wohneigentums wegen wiederholter gewerblicher Vermietung über Airbnb
  • Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 25.11.2015 – 6 K 103.15:
    • Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum durch Nutzung als Ferienwohnung ohne Erlaubnis der zuständigen Behörde

FAQ: Häufige Fragen zur Zulässigkeit der Airbnb Vermietung

Hier finden Vermieter Antworten auf häufige Fragen zur rechtlichen Zulässigkeit der Airbnb Vermietung, um den rechtlichen Anforderungen gerecht zu werden und Haftungsrisiken zu minimieren.

Kann ich meine Mietwohnung über Airbnb vermieten?

Ob Sie Ihre Mietwohnung über Airbnb vermieten dürfen, hängt von den im Mietvertrag getroffenen Regelungen zur Untervermietung ab. Wenn im Vertrag ein generelles Untervermietungsverbot vereinbart wurde, ist eine Vermietung über Airbnb unzulässig, ohne dass Sie zuvor die Zustimmung Ihres Vermieters eingeholt haben.

Muss ich meine Einkünfte aus der Airbnb-Vermietung versteuern?

Ja, Einkünfte aus der Vermietung von Wohnraum unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuer gemäß § 21 EStG. Allerdings gibt es bestimmte Freibeträge und Abschreibungsmöglichkeiten, die in der Steuererklärung geltend gemacht werden können.

Benötige ich eine Zusatzversicherung für meine Airbnb-Vermietung?

Es ist ratsam, Ihre bestehende Haftpflichtversicherung auf Abdeckung eventueller Schäden durch Airbnb-Gäste zu prüfen. Gegebenenfalls empfiehlt sich der Abschluss einer zusätzlichen oder erweiterten Versicherung, um die Haftungsrisiken im Zusammenhang mit der Vermietung ausreichend abzusichern.

Kann ich wegen meiner Airbnb-Vermietung den Wohnraumschutz missachten?

Bei der Vermietung von Wohnraum über Airbnb ist darauf zu achten, dass keine Zweckentfremdung von Wohnraum stattfindet. Dies kann zu rechtlichen Konsequenzen führen, insbesondere in Regionen, in denen eine angespannte Wohnraumversorgung besteht. Je nach Bundesland können hier unterschiedliche Regelungen gelten.

Wie vermeide ich Konflikte mit Nachbarn?

Respektieren Sie die Hausordnung und achten Sie darauf, dass Ihre Gäste dies auch tun. Insbesondere Ruhezeiten sollten eingehalten werden, um Konflikte mit Nachbarn zu vermeiden. Außerdem ist es ratsam, offene Kommunikation mit Ihren Nachbarn zu führen und sie über Ihre Vermietungspläne zu informieren.

Wie schütze ich mich vor Schäden durch Gäste?

Um sich vor Schäden durch Gäste zu schützen, kann es hilfreich sein, vorab eine Kaution zu verlangen. Zudem sollte der Mietvertrag klare Regelungen zur Haftung für Schäden enthalten. Bevor Sie Ihre Immobilie vermieten, dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung und erstellen Sie eine Liste der im Mietobjekt vorhandenen Gegenstände, um eventuelle Schäden später nachweisen zu können.

Schlussbemerkungen

Die Vermietung Ihrer Immobilie über Airbnb kann auf den ersten Blick eine einfache Möglichkeit sein, Einkünfte zu erzielen. Allerdings sollte nicht die rechtliche Seite dieser Vermietung unterschätzt werden.

Als Vermieter sollten Sie sich mit den relevanten rechtlichen Fragen im Bereich Mietrecht, Steuerrecht, Aufenthaltsrecht und Haftung auseinandersetzen, um sicherzustellen, dass Ihre Vermietung den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Im Zweifelsfall ist es ratsam, die Unterstützung von erfahrenen Rechtsanwälten zu suchen, um rechtliche Risiken zu minimieren.

„Unsere Kanzlei setzt auf Künstliche Intelligenz, um Ihnen hochwertige Rechtsberatung zu deutlich reduzierten Kosten anzubieten.

Mandanten profitieren in Einzelfällen von Kosteneinsparungen bis zu 90% – ohne Abstriche bei Qualität und individueller Betreuung.

Vertrauen Sie auf eine zukunftsweisende Kombination aus Innovation und juristischer Exzellenz.“

Wolfgang Herfurtner | Rechtsanwalt | Geschäftsführer | Gesellschafter

Kundenbewertungen & Erfahrungen zu Herfurtner Rechtsanwälte. Mehr Infos anzeigen.

Aktuelle Beiträge zum Mietrecht