Zweckentfremdungsgesetz – Oder wie man sich aus Versehen Ärger mit der Stadt einhandeln kann: Stellen Sie sich vor, Sie haben ein kleines Apartment im schönen Zentrum Ihrer Stadt. Es steht oft leer, und Sie beschließen, es ab und zu bei Airbnb oder einer anderen Plattform für Kurzzeitvermietung anzubieten. Schließlich ist das doch eine nette Möglichkeit, sich ein paar Euro nebenher zu verdienen und anderen Menschen eine Freude zu machen, oder?
Nun, so einfach ist es leider nicht immer. Denn mit dem sogenannten Zweckentfremdungsgesetz könnten Sie und Ihre Immobilie schnell in Konflikt mit der Stadt geraten. Doch keine Sorge: Wir erklären Ihnen in diesem Blogbeitrag alles rund um das Thema Zweckentfremdung, sodass Sie als Eigentümer bestens informiert sind und wissen, wie Sie rechtssicher handeln können.
Was versteht man unter Zweckentfremdung und warum gibt es das Zweckentfremdungsgesetz?
Bevor wir uns in die Details stürzen, wollen wir zunächst einmal klären, was das Zweckentfremdungsgesetz eigentlich ist. Im Grunde genommen handelt es sich dabei um Regelungen, die verhindern sollen, dass Wohnraum für andere als seine ursprünglichen Zwecke verwendet wird. Denn in Zeiten knapper und teurer Wohnungen, vor allem in Großstädten, ist es für viele Menschen schwer geworden, bezahlbaren Wohnraum zu finden.
Das Zweckentfremdungsgesetz soll dazu beitragen, dass Wohnungen auch tatsächlich zum Wohnen genutzt werden und nicht etwa als Ferienunterkunft oder gewerbliche Räume zweckentfremdet werden. Es gibt verschiedene Formen der Zweckentfremdung, die im Gesetz geregelt sind – unter anderem:
- Leerstand
- Ferienwohnungen
- Gewerbliche Vermietung
- Unzulässige Aufteilung in Einzelzimmer (z.B. für Studenten)
Wie sieht die rechtliche Grundlage des Zweckentfremdungsgesetzes aus?
Die rechtlichen Grundlagen für das Zweckentfremdungsgesetz finden sich auf verschiedenen Ebenen. Zum einen gibt es auf Bundesebene das Baugesetzbuch (BauGB), das in §12 bestimmte Regelungen zur Nutzung von Wohnraum vorsieht. Darüber hinaus kann jedes Bundesland eigene Gesetze oder Verordnungen erlassen, die sich mit dem Thema Zweckentfremdung befassen.
Ein Beispiel dafür ist das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) des Landes Berlin. Hierin werden unter anderem die Begriffsbestimmungen und der Geltungsbereich des Gesetzes festgelegt, aber auch Bußgelder für Verstöße gegen das Zweckentfremdungsgesetz angesprochen.
Wichtig ist, dass Sie sich bei Fragen zum Thema Zweckentfremdung immer über die aktuell geltenden Regelungen in Ihrem Bundesland informieren. Denn es kann Unterschiede geben, die für Ihre Situation entscheidend sein können.
Wann greift das Zweckentfremdungsgesetz und was sind die Folgen bei Verstößen?
Das Zweckentfremdungsgesetz greift dann, wenn Wohnraum entgegen seiner genehmigten Nutzung verwendet wird. Dabei ist es wichtig zu wissen, dass das Gesetz in vielen Fällen nicht nur für Eigentümer, sondern auch für Mieter gilt, die beispielsweise ihre Wohnung untervermieten möchten.
Bei Verstößen gegen das Zweckentfremdungsgesetz sind in vielen Fällen Bußgelder vorgesehen. Die genaue Höhe des Bußgeldes hängt von der jeweiligen Regelung des Bundeslandes ab. In Berlin beispielsweise können Bußgelder von bis zu 500.000 Euro verhängt werden. In Bayern hingegen liegt die maximale Bußgeldhöhe bei 50.000 Euro. Daher ist es umso wichtiger, sich frühzeitig mit den Vorschriften auseinanderzusetzen und sich gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen.
Praxisbeispiele und Infos für verschiedene Zweckentfremdungssituationen
Um Ihnen einen besseren Eindruck davon zu geben, welche Fälle von Zweckentfremdung in der Praxis auftreten können und welche Lösungen wir für unsere Mandanten gefunden haben, möchten wir Ihnen im Folgenden einige Beispiele vorstellen:
Ferienwohnungen und Airbnb – Wann ist eine Kurzzeitvermietung zulässig?
Ein häufiger Fall, der uns in unserer Kanzlei begegnet, betrifft die Vermietung von Wohnungen über Plattformen wie Airbnb. Grundsätzlich ist die Kurzzeitvermietung von Wohnraum nicht per se verboten. Allerdings gelten je nach Bundesland unterschiedliche Regelungen und Voraussetzungen, die beachtet werden müssen.
In Berlin beispielsweise ist die Vermietung einer gesamten Wohnung an Touristen grundsätzlich verboten und zieht Bußgelder nach sich. Allerdings gibt es Ausnahmen, wenn eine Genehmigung der zuständigen Behörde vorliegt. In anderen Bundesländern hingegen kann es gänzlich andere Regelungen geben.
Als erfahrene Anwälte prüfen wir die jeweiligen Vorschriften und helfen Ihnen dabei, eine rechtssichere Lösung zu finden. Oftmals ist es möglich, bestehende Regelungen einzuhalten und trotzdem mit der Vermietung von Wohnraum Einnahmen zu erzielen.
Leerstand – Was tun, wenn die Wohnung ungenutzt bleibt?
In manchen Fällen kommt es vor, dass eine Wohnung über einen längeren Zeitraum leer steht, etwa weil der Besitzer längere Zeit im Ausland ist oder die Wohnung bislang vergeblich auf dem Markt angeboten wurde. Dabei stellt sich die Frage: Was ist erlaubt und was nicht?
Grundsätzlich ist ein vorübergehender Leerstand einer Wohnung nicht verboten. Allerdings sollte man sich bei längeren Zeiträumen eine Genehmigung der zuständigen Behörde einholen, um nicht gegen das Zweckentfremdungsgesetz zu verstoßen. In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass Nachbarn oder andere Mitbewohner den Leerstand einer Wohnung bemerken und dies den Behörden melden – daher ist es ratsam, sich frühzeitig um eine Genehmigung zu bemühen.
Studenten-WG im Einfamilienhaus – Darf man das?
Ein weiterer Praxisfall betrifft die Nutzung von Wohnraum, der eigentlich für eine Familie vorgesehen ist, durch mehrere Personen. So gibt es immer wieder Berichte von Einfamilienhäusern, die als Wohngemeinschaft für Studenten genutzt werden. Doch ist das rechtlich zulässig?
Grundsätzlich gibt es keine Regelungen, die die Bildung einer Wohngemeinschaft in einem Einfamilienhaus generell verbieten. Allerdings kann es auch hier individuelle Regelungen geben, etwa in der Gemeinde oder im Mietvertrag. Deswegen ist es auch hier ratsam, sich rechtzeitig zu informieren und klären zu lassen, ob eine solche Aufteilung des Wohnraums zulässig ist.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten zum Zweckentfremdungsgesetz
Im Folgenden beantworten wir einige häufig gestellte Fragen zum Thema Zweckentfremdungsgesetz und Immobilienrecht, die uns in unserer Kanzlei erreichen:
Kann ich meine Wohnung zur Zwischenmiete anbieten, ohne gegen das Zweckentfremdungsgesetz zu verstoßen?
In der Regel ist die Zwischenmiete von Wohnraum, etwa bei einem längeren Auslandsaufenthalt, zulässig, solange es sich um eine befristete Vermietung handelt. Natürlich sollten dabei auch die üblichen Regelungen wie Mietvertrag und Kündigungsfristen beachtet werden.
Bin ich als Mieter verantwortlich, wenn mein Vermieter gegen das Zweckentfremdungsgesetz verstößt?
Als Mieter sind Sie grundsätzlich nicht für die Einhaltung des Zweckentfremdungsgesetzes verantwortlich, sondern der Eigentümer bzw. Vermieter der Wohnung. Bei Streitigkeiten um die Nutzung von Wohnraum sollte man jedoch darauf achten, den Vermieter über eventuelle Verstöße gegen das Zweckentfremdungsgesetz zu informieren, um sich rechtlich abzusichern.
Wann ist eine gewerbliche Vermietung zulässig?
Die gewerbliche Vermietung einer Wohnung ist in der Regel nur zulässig, wenn dafür eine entsprechende Genehmigung der Behörde vorliegt. Diese kann von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt sein und sollte vorab genau geprüft werden.
Fazit: Unser Service bei Fragen zum Zweckentfremdungsgesetz
Das Thema Zweckentfremdung ist für Immobilieneigentümer und auch Mieter ein wichtiger Aspekt, der in vielen Fällen für Unklarheiten sorgt. Wir beraten Sie gerne bei der Klärung Ihrer Fragen und helfen Ihnen dabei, rechtssichere Lösungen für die Nutzung Ihrer Immobilie zu finden.
Ob es um die Anmeldung einer Ferienwohnung, den Leerstand einer Wohnung oder die Aufteilung von Wohnraum geht – unser erfahrenes Team steht Ihnen zur Seite und vertritt Ihre Interessen in Verhandlungen mit Behörden oder in gerichtlichen Auseinandersetzungen. Zögern Sie nicht und kontaktieren Sie uns noch heute für eine Erstberatung!
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Wolfgang Herfurtner | Rechtsanwalt | Geschäftsführer | Gesellschafter
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