Zweckentfremdung von Mietwohnungen: Gesetzliche Regelungen

In Zeiten von Wohnungsmangel und steigenden Mieten ist das Thema Zweckentfremdung von Mietwohnungen immer wieder ein brandaktuelles und streitbares Thema. In diesem Beitrag gehen wir eingehend auf die gesetzlichen Regelungen, Beispiele und Rechtsprechung ein, klären, was unter Zweckentfremdung zu verstehen ist, welche Konsequenzen sich daraus ergeben können und welche Möglichkeiten Mieter und Vermieter haben, um rechtlich abgesichert zu handeln.

Was versteht man unter Zweckentfremdung?

Zweckentfremdung liegt vor, wenn eine Mietwohnung nicht ihrem eigentlichen Zweck gemäß genutzt wird, also nicht zum dauerhaften Wohnen dient. Eine solche Entfremdung kann unterschiedliche Ausprägungen haben, beispielsweise:

• Untervermietung an Touristen oder über Plattformen wie Airbnb
• Nutzung als gewerbliche Räumlichkeiten
• Nutzung als Lager oder Archiv
• Leerstand/ungebremstes Horten von Wohnraum
• Überbelegung von Wohnraum (mehr Personen als zulässig)

Städte und Gemeinden haben ein großes Interesse daran, Zweckentfremdungen von Wohnraum zu verhindern, um dem Wohnungsmangel entgegenzuwirken. Es gibt daher sowohl auf Bundesebene als auch auf Landes- und kommunaler Ebene Regelungen und Gesetze, die Wohnraumzweckentfremdung untersagen oder zumindest einschränken.

Gesetzliche Regelungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum

Die rechtlichen Grundlagen zur Zweckentfremdung von Wohnraum sind vielfältig. Neben bundesweiten Regelungen gibt es auf Landes- und Kommunalebene eigene Gesetze, Verordnungen und Satzungen, die dieses Thema betreffen.

Bundesgesetzgebung

Auf Bundesebene ist das Baugesetzbuch (BauGB) von Bedeutung. § 13 Abs. 1 Nr. 2 BauGB schreibt vor, dass Wohnungszweckentfremdung in Bebauungsplänen festgeschrieben werden kann. Städte und Gemeinden können somit vorgeben, dass Wohnraum ausschließlich für Wohnzwecke genutzt werden darf.

Landesgesetzgebung

Auch auf Länderebene gibt es Zweckentfremdungsverbote. In einigen Bundesländern existieren eigene Zweckentfremdungsverbotsverordnungen oder -gesetze für den Wohnraum, zum Beispiel:

• in Baden-Württemberg: Wohnraumzweckentfremdungsverbotsgesetz (WoZwEnfrVerbG)
• in Bayern: Artikel 7 des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes (BayWoFG)
• in Berlin: Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwVbG)
• in Hamburg: Hamburgisches Wohnraumschutzgesetz (HmbWoSchG)
• in Nordrhein-Westfalen: § 31 des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG NRW)

Je nach Bundesland gelten unterschiedliche Regelungen und Ausnahmetatbestände. In manchen Fällen ist eine Zweckentfremdung nur mit behördlicher Genehmigung möglich, in anderen Fällen kann ein Bußgeld verhängt werden.

Kommunale Regelungen

Auch auf kommunaler Ebene finden sich Regelungen zur Wohnraumzweckentfremdung. In vielen Städten und Gemeinden gibt es Satzungen, die auf Grundlage der Landesgesetze und Verordnungen erlassen werden. Hier werden zum Beispiel konkrete Regelungen zur befristeten oder unbefristeten Vermietung von Wohnraum an Touristen oder zur gewerblichen Nutzung von Wohnraum getroffen. Da diese kommunalen Regelungen sehr unterschiedlich sein können und häufig angepasst werden, sollte man sich als Mieter oder Vermieter direkt bei der zuständigen Behörde informieren.

Was tun bei Zweckentfremdung?

Bei Verstößen gegen Zweckentfremdungsverbote sind verschiedene Sanktionen und Reaktionen möglich. Im Folgenden erläutern wir Maßnahmen und Ansprechpartner für Mieter, Vermieter und Nachbarn.

Maßnahmen für Mieter

Stoßen Mieter auf eine Zweckentfremdung ihrer Wohnung, sollten sie zunächst das Gespräch mit dem Vermieter suchen. Bringt das keine Lösung, können sie sich an die zuständige Behörde (meist das Bau- oder Wohnungsamt ihrer Gemeinde) wenden und eine Anzeige erstatten. Je nach Fall kann die Behörde Maßnahmen ergreifen, um die Zweckentfremdung zu unterbinden. Möglicherweise steht den Mietern auch ein Kündigungsrecht zu, wenn die Zweckentfremdung durch den Vermieter erfolgt.

Maßnahmen für Vermieter

Vermieter sollten bei einem begründeten Verdacht auf Zweckentfremdung durch den Mieter zunächst das Gespräch suchen, um eine einvernehmliche Lösung zu finden. Gelingt dies nicht, kann der Vermieter eine Abmahnung aussprechen und gegebenenfalls sogar das Mietverhältnis kündigen. In einigen Fällen kann es ratsam sein, einen Anwalt einzuschalten, um rechtlich gegen die Zweckentfremdung vorzugehen.

Maßnahmen für Nachbarn

Da Zweckentfremdungen insbesondere in Wohngebieten auch auf das Umfeld Auswirkungen haben können (z. B. höheres Verkehrsaufkommen, Lärmbelästigung), haben auch Nachbarn ein berechtigtes Interesse daran, die Entfremdung zu bekämpfen. Sie können ebenso wie Mieter eine Anzeige bei der zuständigen Behörde erstatten, sodass diese Maßnahmen ergreifen kann.

Beispiele aus der Rechtsprechung

In verschiedenen Gerichtsentscheidungen wurde die Frage der Zweckentfremdung von Mietwohnungen behandelt.

Untervermietung an Touristen

Das Landgericht Berlin entschied im Juni 2016 (Az. 67 S 137/16), dass die kurzzeitige Vermietung einer Wohnung an Touristen gegen das Berliner Zweckentfremdungsverbotsgesetz verstößt und eine fristlose Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen kann. Das Gericht betonte, dass die Vermietung ohne Genehmigung nicht nur ein Bußgeld nach sich ziehen, sondern auch eine Kündigung des Mietvertrages begründen kann.

Gewerbliche Nutzung als Praxis

Das Amtsgericht Münster urteilte im Mai 2016 (Az. 8 C 162/15), dass die Nutzung einer Wohnung als psychotherapeutische Praxis ohne Erlaubnis des Vermieters eine vertragswidrige Nutzung darstellt und eine Kündigung rechtfertigt. Das Gericht führte aus, dass eine gewerbliche Anmeldung in diesem Fall die Pflichtverletzung des Mieters bestätigt habe.

FAQs: Häufig gestellte Fragen

1. Was gilt als Zweckentfremdung von Wohnraum?

Zweckentfremdung liegt vor, wenn eine Mietwohnung nicht ihrem eigentlichen Zweck gemäß genutzt wird, also nicht zum dauerhaften Wohnen dient. Beispiele hierfür sind Untervermietung an Touristen, Nutzung als gewerbliche Räumlichkeiten, Nutzung als Lager oder Archiv, Leerstand und Überbelegung.

2. Gibt es unterschiedliche Regelungen zur Zweckentfremdung je nach Bundesland?

Ja, in einigen Bundesländern gibt es eigene Zweckentfremdungsverbotsverordnungen oder -gesetze, wie zum Beispiel in Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Hamburg oder Nordrhein-Westfalen. Je nach Bundesland gelten unterschiedliche Regelungen und Ausnahmetatbestände.

3. Welche Rechte haben Mieter und Vermieter bei Zweckentfremdung?

Mieter können bei Zweckentfremdung ihrer Wohnung das Gespräch mit dem Vermieter suchen, sich an die zuständige Behörde wenden oder sogar ein Kündigungsrecht in Betracht ziehen. Vermieter können bei begründetem Verdacht auf Zweckentfremdung durch den Mieter das Gespräch suchen, eine Abmahnung aussprechen oder das Mietverhältnis kündigen. In einigen Fällen kann es ratsam sein, einen Anwalt einzuschalten.

4. Welche Maßnahmen können Nachbarn ergreifen?

Nachbarn können bei Verdacht auf Zweckentfremdung eine Anzeige bei der zuständigen Behörde erstatten, sodass diese Maßnahmen ergreifen kann, um die Zweckentfremdung zu unterbinden.

5. Wie können Städte und Gemeinden Zweckentfremdung von Wohnraum entgegenwirken?

Städte und Gemeinden können auf Grundlage von bundes- und landesrechtlichen Regelungen eigene Satzungen erlassen, um Zweckentfremdung von Wohnraum vorzubeugen oder zu unterbinden. Sie können beispielsweise Regelungen zur befristeten oder unbefristeten Vermietung von Wohnraum an Touristen oder zur gewerblichen Nutzung von Wohnraum treffen.

Schlussbetrachtung

Angesichts des akuten Wohnungsmangels in vielen Regionen Deutschlands spielt die Frage der Zweckentfremdung von Mietwohnungen eine zentrale Rolle. Verschiedene Bundesländer und Kommunen haben Gesetze, Verordnungen und Satzungen erlassen, um der Entfremdung von Wohnraum entgegenzuwirken. Mieter, Vermieter und Nachbarn sollten sich ihrer Rechte und Pflichten bewusst sein und im Zweifel rechtlichen Rat einholen, um angemessen auf Zweckentfremdungen zu reagieren.

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