Zweitwohnungssteuer: Was Sie als Eigentümer wissen müssen

Die Zweitwohnungssteuer ist eine kommunale Steuer, die von einigen Städten und Gemeinden erhoben wird. Sie betrifft Eigentümer, die neben ihrem Hauptwohnsitz eine weitere Wohnung besitzen und diese entweder selbst nutzen oder an Familienmitglieder zur Nutzung überlassen.

In diesem ausführlichen Blog-Beitrag erfahren Sie alles Wissenswerte rund um die Zweitwohnungssteuer, ihre rechtlichen Grundlagen, Ausnahmen, Berechnungsgrundlagen und aktuelle Gerichtsurteile. Informieren Sie sich als Eigentümer, um Ihre Rechte und Pflichten zu kennen und möglicherweise sogar Steuern zu sparen.

Rechtliche Grundlagen der Zweitwohnungssteuer

Die Zweitwohnungssteuer ist eine kommunale Steuer, die auf Grundlage des Kommunalabgabengesetzes des jeweiligen Bundeslandes erhoben wird. Jede Gemeinde hat die Möglichkeit, eine eigene Satzung zur Zweitwohnungssteuer zu erlassen. In dieser Satzung werden die Regelungen zur Erhebung der Steuer, zur Festsetzung des Steuersatzes und zu möglichen Ausnahmen festgelegt. Die Gemeinden sind bei der Erhebung der Zweitwohnungssteuer grundsätzlich frei, jedoch müssen sie sich an bestimmte rechtliche Vorgaben halten. So muss die Steuer beispielsweise verfassungsrechtlichen Grundsätzen entsprechen und darf keine sachfremden Erwägungen verfolgen.

Gesetzliche Definition der Zweitwohnung

Die Zweitwohnungssteuer betrifft Wohnungen, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden und daher als Zweitwohnungen gelten. Eine gesetzliche Definition des Begriffs „Zweitwohnung“ gibt es jedoch nicht. Es handelt sich dabei um eine von der Rechtsprechung entwickelte Definition, die weitgehend anerkannt ist. Danach ist eine Zweitwohnung eine Wohnung, die jemand neben seiner Hauptwohnung innehat und die ihm zur persönlichen Lebensführung dient.

• Die Wohnung muss neben der Hauptwohnung gelegen sein. Dies bedeutet, dass sie räumlich von der Hauptwohnung getrennt sein muss.
• Die Wohnung muss dem Nutzungsberechtigten zur persönlichen Lebensführung dienen. Dies bedeutet, dass sie ihm zur Verfügung stehen muss, um dort zu übernachten, zu kochen, zu essen, sich zu erholen und ähnliches. Die Wohnung muss also zumindest teilweise möbliert sein und über eine eigene Küche oder Kochnische verfügen.

Berechnung der Zweitwohnungssteuer

Die Höhe der Zweitwohnungssteuer wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt und kann daher von Ort zu Ort unterschiedlich sein. Grundsätzlich kann die Gemeinde wählen, ob sie die Steuer nach einem festen Prozentsatz der Jahresrohmiete oder nach einem festen Betrag pro Quadratmeter Wohnfläche erhebt. Die Jahresrohmiete ist die Miete, die bei einer ortsüblichen Vermietung ohne Rücksicht auf Mietminderungen oder -erhöhungen erzielt werden könnte.

Steuersatz und Freibeträge

Der Steuersatz für die Zweitwohnungssteuer liegt in der Regel zwischen 5 % und 15 % der Jahresrohmiete. Einige Gemeinden erheben jedoch auch einen festen Betrag pro Quadratmeter Wohnfläche. Dabei kann der Betrag je nach Größe der Wohnung gestaffelt sein.

Einige Gemeinden gewähren einen Freibetrag, der von der Jahresrohmiete abgezogen werden kann. Dieser Freibetrag soll insbesondere dazu dienen, geringwertige Zweitwohnungen von der Besteuerung auszunehmen. In einigen Fällen gibt es auch einen Freibetrag für Kinder, der von der Jahresrohmiete abgezogen werden kann, wenn die Zweitwohnung von den Kindern genutzt wird.

Steuerbefreiungen und -ermäßigungen

In vielen Fällen sind Zweitwohnungen von der Zweitwohnungssteuer befreit oder die Steuer ist ermäßigt. Die genauen Regelungen hierzu sind in der jeweiligen kommunalen Satzung festgelegt und können daher von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sein. Häufige Steuerbefreiungen und -ermäßigungen sind:

• Die Zweitwohnung wird ausschließlich berufsbedingt genutzt (z. B. bei einer doppelten Haushaltsführung).
• Die Zweitwohnung dient dem vorübergehenden Aufenthalt (z. B. bei einem Studium oder einer Ausbildung).
• Die Zweitwohnung ist notwendig, um pflegebedürftige Angehörige zu betreuen.
• Die Zweitwohnung ist eine Eigentumswohnung und wird nicht vermietet.

Es empfiehlt sich, die jeweilige kommunale Satzung zur Zweitwohnungssteuer genau zu prüfen, um mögliche Steuerbefreiungen und -ermäßigungen zu erkennen und geltend zu machen.

Aktuelle Gerichtsurteile zur Zweitwohnungssteuer

Im Folgenden werden einige aktuelle Gerichtsurteile zur Zweitwohnungssteuer vorgestellt, die für Eigentümer und Nutzer von Zweitwohnungen von besonderem Interesse sind.

Verfassungsmäßigkeit der Zweitwohnungssteuer

Das Bundesverfassungsgericht hat in mehreren Entscheidungen die grundsätzliche Verfassungsmäßigkeit der Zweitwohnungssteuer bestätigt. Demnach handelt es sich bei der Zweitwohnungssteuer um eine zulässige Aufwandsteuer, die das Innehaben einer Zweitwohnung als Ausdruck einer erhöhten wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit besteuert (BVerfG, Beschluss vom 11.11.2004 – 2 BvR 955/00).

Allerdings hat das Bundesverfassungsgericht auch klargestellt, dass die Zweitwohnungssteuer nicht ohne sachlichen Grund erhoben werden darf. So darf die Steuer beispielsweise nicht dazu dienen, Zweitwohnungsbesitzer zur Anmeldung ihres Hauptwohnsitzes an ihrem Zweitwohnungsort zu bewegen (BVerfG, Beschluss vom 18.12.2012 – 1 BvR 2795/09).

Doppelte Haushaltsführung und Zweitwohnungssteuer

In einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) wurde klargestellt, dass die Zweitwohnungssteuer auch bei einer doppelten Haushaltsführung erhoben werden darf (BFH, Urteil vom 25.04.2013 – II R 17/11). Dabei handelt es sich um die Situation, in der jemand aus beruflichen Gründen an einem anderen Ort als seinem Hauptwohnsitz eine Zweitwohnung unterhält. Der BFH stellte fest, dass die doppelte Haushaltsführung zwar steuerlich abzugsfähig ist, die Zweitwohnungssteuer jedoch nicht gegen das Verfassungsgebot der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit verstößt.

Nutzung der Zweitwohnung durch Angehörige

Ein weiteres Urteil des BFH befasste sich mit der Frage, ob eine Zweitwohnungssteuer erhoben werden darf, wenn die Zweitwohnung nicht vom Eigentümer selbst, sondern von dessen Angehörigen genutzt wird (BFH, Urteil vom 01.12.2011 – II R 33/10). Der BFH entschied, dass die Zweitwohnungssteuer in einem solchen Fall erhoben werden darf, da der Nutzungsberechtigte durch die Überlassung der Wohnung einen geldwerten Vorteil erlangt, der seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit zugutekommt.

Größe der Zweitwohnung als Bemessungsgrundlage

Ein Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin hat klargestellt, dass die Größe der Zweitwohnung als Bemessungsgrundlage für die Zweitwohnungssteuer herangezogen werden darf (VG Berlin, Urteil vom 10.11.2010 – 3 K 136.08). In dem entschiedenen Fall hatte die Gemeinde die Steuer nach einem festen Betrag pro Quadratmeter Wohnfläche erhoben. Die Klägerin hatte geltend gemacht, dies sei unzulässig, da die Höhe der Zweitwohnungssteuer von der Jahresrohmiete abhängen müsse. Das VG Berlin wies die Klage ab und stellte fest, dass die Größe der Wohnung als Bemessungsgrundlage geeignet und sachgerecht ist.

Häufig gestellte Fragen zur Zweitwohnungssteuer

Wie werde ich über die Zweitwohnungssteuer informiert?

Die Gemeinde wird Ihnen einen Steuerbescheid zustellen, in dem die Höhe der Zweitwohnungssteuer und die Fälligkeitstermine für die Zahlung angegeben sind. In der Regel wird die Steuer jährlich erhoben und ist in vier Vierteljahresraten zu zahlen. Bei einer Änderung der Bemessungsgrundlagen (z. B. durch eine Mieterhöhung oder eine Veränderung der Wohnfläche) kann die Gemeinde einen geänderten Steuerbescheid erlassen.

Wie kann ich gegen den Steuerbescheid vorgehen?

Wenn Sie der Meinung sind, dass der Steuerbescheid fehlerhaft ist, können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheides Einspruch einlegen. Der Einspruch ist schriftlich oder zur Niederschrift bei der zuständigen Gemeindeverwaltung einzulegen. In dem Einspruch sollten Sie die Gründe für Ihre Beanstandung darlegen und gegebenenfalls Nachweise beifügen.

Kann ich die Zweitwohnungssteuer als Werbungskosten absetzen?

Die Zweitwohnungssteuer ist steuerlich als Werbungskosten abzugsfähig, wenn die Zweitwohnung aus beruflichen Gründen genutzt wird, z. B. im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung. In diesem Fall können Sie die Zweitwohnungssteuer in Ihrer Einkommensteuererklärung als Werbungskosten bei den Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit angeben.

Gibt es eine Verjährungsfrist für die Erhebung der Zweitwohnungssteuer?

Die Zweitwohnungssteuer unterliegt der Festsetzungsverjährung. Dies bedeutet, dass die Gemeinde die Steuer nur innerhalb einer bestimmten Frist festsetzen kann. Die Festsetzungsfrist beträgt grundsätzlich vier Jahre und beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Steuer entstanden ist. In bestimmten Fällen kann die Festsetzungsfrist jedoch verlängert werden, z. B. wenn der Steuerpflichtige die Gemeinde über seine Zweitwohnung in Unkenntnis gelassen hat.

Fazit

Die Zweitwohnungssteuer ist eine kommunale Steuer, die von einigen Städten und Gemeinden erhoben wird und Eigentümer von Zweitwohnungen betrifft. Die Steuer ist grundsätzlich verfassungsmäßig und kann auch in Fällen einer doppelten Haushaltsführung oder der Nutzung der Wohnung durch Angehörige erhoben werden.

Die Höhe der Steuer hängt von der jeweiligen kommunalen Satzung ab und kann entweder als Prozentsatz der Jahresrohmiete oder als fester Betrag pro Quadratmeter Wohnfläche bemessen werden. In vielen Fällen sind jedoch Steuerbefreiungen oder -ermäßigungen möglich, sodass es sich lohnt, die kommunale Satzung genau zu prüfen.

Als Eigentümer einer Zweitwohnung sollten Sie sich über Ihre Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit der Zweitwohnungssteuer informieren und bei Unklarheiten rechtlichen Rat einholen. Gegen einen fehlerhaften Steuerbescheid können Sie Einspruch einlegen, und in bestimmten Fällen ist die Zweitwohnungssteuer sogar steuerlich abzugsfähig.

Die im Blog-Beitrag dargestellten Informationen und rechtlichen Ausführungen sollen Ihnen dabei helfen, sich einen umfassenden Überblick über die Zweitwohnungssteuer und ihre Regelungen zu verschaffen. Dennoch kann eine individuelle rechtliche Beratung im Einzelfall nicht ersetzt werden.

Bei rechtlichen Fragen oder Problemen im Zusammenhang mit der Zweitwohnungssteuer empfiehlt es sich daher, einen erfahrenen Rechtsanwalt zu konsultieren.