Zwischenablesung: Ihre Rechte und Pflichten bei Mieterwechsel

In diesem umfassenden Blogbeitrag erfahren Sie alles, was Sie über Ihre Rechte und Pflichten bei einem Mieterwechsel wissen müssen. Wir betrachten sowohl die Pflichten des Vermieters als auch die Interessen des Mieters, wobei wir die geltenden Gesetze, aktuelle Gerichtsurteile und häufige Fragen einbeziehen. Der Fokus liegt dabei auf der Zwischenablesung von Wasser- und Stromverbräuchen.

Warum ist die Zwischenablesung notwendig?

Eine Zwischenablesung ist bei einem Mieterwechsel erforderlich, um die Verbrauchskosten für Wasser, Heizung und Strom fair und genau zwischen dem ausgezogenen und dem neueinzuziehenden Mieter aufzuteilen. Sie dient dazu, den tatsächlichen Verbrauch des jeweiligen Mieters zu dokumentieren und somit späteren Streitigkeiten oder Diskrepanzen in den Abrechnungen vorzubeugen.

Rechtliche Grundlagen zur Zwischenablesung

Die rechtlichen Grundlagen für die Zwischenablesung sind in verschiedenen Gesetzen geregelt. Im Folgenden finden Sie einige der wichtigsten gesetzlichen Bestimmungen:

• § 556a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Vorauszahlungen, Abrechnung der Betriebskosten
• § 557 BGB: Abrechnung bei Ende des Mietverhältnisses
• § 35a Einkommensteuergesetz (EStG): Steuerliche Behandlung von Ausgaben für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen
• § 13 Heizkostenverordnung (HeizkostenV): Zwischenablesung bei Nutzerwechsel

Die genannten Gesetze legen die Grundlagen für die Zwischenablesung fest und geben Aufschluss darüber, welche Pflichten und Rechte sowohl für Vermieter als auch für Mieter gelten.

7 Schritte zur ordnungsgemäßen Zwischenablesung

Um eine korrekte Zwischenablesung durchzuführen, sollten Vermieter und Mieter die folgenden sieben Schritte befolgen:

1. Voraussetzung schaffen: Stellen Sie sicher, dass alle Parteien über den anstehenden Mieterwechsel informiert sind, insbesondere wenn Untermieter betroffen sind.
2. Termin vereinbaren: Legen Sie gemeinsam mit dem Mieter einen Termin für die Zwischenablesung fest, der sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter geeignet ist. Alternativ kann eine von beiden Parteien beauftragte Person die Zwischenablesung durchführen.
3. Zugang gewährleisten: Stellen Sie sicher, dass alle relevanten Zähler, wie z. B. für Wasser, Heizung oder Strom, frei zugänglich sind.
4. Zählerstände notieren: Bei der Zwischenablesung sollten sowohl Vermieter als auch Mieter die abgelesenen Zählerstände dokumentieren.
5. Verbrauch feststellen: Ermitteln Sie den tatsächlichen Verbrauch des Mieters durch einen Vergleich der Zwischenablesung mit dem letzten Ablesetermin bzw. dem Einzugstermin bzw. dem letzten Ablesetermin, wenn der Mieter bereits länger in der Wohnung lebt.
6. Einvernehmen sichern: Beide Parteien sollten die festgestellten Zählerstände und den ermittelten Verbrauch schriftlich bestätigen und nach Möglichkeit gemeinsam unterschreiben, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
7. Übergabeprotokoll erstellen: Im Falle eines Mieterwechsels empfiehlt es sich, ein Übergabeprotokoll zu erstellen, in dem auch die Zwischenablesung und deren Ergebnisse festgehalten sind. Das Übergabeprotokoll sollte neben den Zählerständen auch Informationen zum Zustand der Wohnung, eventuell vorhandenen Mängeln und weiteren Besonderheiten enthalten.

Aktuelle Gerichtsurteile zur Zwischenablesung: Urteil des BGH vom 07.02.2018, Az. VIII ZR 189/17

In einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 7. Februar 2018 wurde entschieden, dass der Vermieter die Zwischenablesung selbst durchführen darf und nicht verpflichtet ist, einen externen Dienstleister zu beauftragen (Az. VIII ZR 189/17). Damit wurde klargestellt, dass ein Vermieter im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht auch die Zwischenablesung durchführen darf, wenn er dies gegenüber dem Mieter ordnungsgemäß ankündigt und keine ersichtlichen Kompetenzmängel erkennbar sind.

Der BGH stellte zudem klar, dass der Vermieter bei einer Zwischenablesung aufgrund eines Mieterwechsels die Kosten für eine externe Ablesung nicht nach § 35a EStG als haushaltsnahe Dienstleistung geltend machen kann. Diese Regelung gilt nur für die jährliche Ablesung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung.

Häufig gestellte Fragen (FAQs) zur Zwischenablesung

Im Folgenden haben wir einige häufig gestellte Fragen zur Zwischenablesung zusammengestellt und für Sie beantwortet:

Wer trägt die Kosten für die Zwischenablesung?

Grundsätzlich trägt der Vermieter die Kosten für die Zwischenablesung, wenn er diese durchführt. Allerdings können die Kosten auch auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde (vgl. BGH-Urteil vom 7. Februar 2018, Az. VIII ZR 189/17). Ebenso kann der Vermieter bei Beauftragung eines externen Dienstleisters die Kosten – sofern im Mietvertrag vereinbart – auf den Mieter übertragen.

Wie genau muss die Zwischenablesung durchgeführt werden?

Die Zwischenablesung sollte gewissenhaft und möglichst genau durchgeführt werden, um spätere Streitigkeiten oder Diskrepanzen zu vermeiden. Hierbei sind die oben beschriebenen sieben Schritte hilfreich. Insbesondere ist darauf zu achten, die Zählerstände korrekt und vollständig zu dokumentieren und das Einvernehmen der beteiligten Parteien sicherzustellen.

Kann der Mieter die Zwischenablesung verweigern?

Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet, die Durchführung der Zwischenablesung zu ermöglichen. Verweigert er die Zwischenablesung ohne triftigen Grund, kann dies im Einzelfall ein Kündigungsgrund darstellen. In Fällen, in denen der Mieter nicht an der Zwischenablesung teilnehmen kann oder möchte, kann er eine Vertrauensperson beauftragen, stellvertretend für ihn an der Zwischenablesung teilzunehmen.

Was passiert, wenn bei der Zwischenablesung Fehler auftreten?

Bei Fehlern oder Unstimmigkeiten bei der Zwischenablesung sollten die beteiligten Parteien versuchen, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Gegebenenfalls kann eine erneute Ablesung durchgeführt werden oder eine Nachbesserung durch einen externen Dienstleister erfolgen. Im Streitfall kann der Gang zum Gericht notwendig sein, um eine Klärung herbeizuführen.

Wie kann eine Zwischenablesung bei digitalen Zählern durchgeführt werden?

Digitale Zähler, wie bei Smart Metern, stellen in der Regel kein Problem für die Zwischenablesung dar, da die abgelesenen Werte üblicherweise elektronisch gespeichert und an den Anbieter übermittelt werden. Die Durchführung der Zwischenablesung unterscheidet sich daher nur geringfügig von der bei analogen Zählern. Wichtig ist, dass auch bei digitalen Zählern die festgestellten Zählerstände und der ermittelte Verbrauch schriftlich bestätigt und im Übergabeprotokoll festgehalten werden.

Was passiert, wenn sich der neue Mieter nicht an der Zwischenablesung beteiligen möchte?

Der neue Mieter ist im Regelfall ebenfalls verpflichtet, an der Zwischenablesung teilzunehmen, um seinen Verbrauch für die Zukunft korrekt zu dokumentieren. Verweigert er ohne triftigen Grund die Teilnahme, kann dies ein Grund für den Vermieter sein, den Mietvertrag zu kündigen. Auch hier kann der neue Mieter eine Vertrauensperson beauftragen, stellvertretend für ihn an der Zwischenablesung teilzunehmen, falls er selbst verhindert ist.

Fazit

Zur Sicherstellung einer korrekten und fairen Aufteilung der Verbrauchskosten bei einem Mieterwechsel ist die Zwischenablesung von großer Bedeutung – sowohl für Vermieter als auch für Mieter. Indem die beteiligten Parteien ihre Rechte und Pflichten kennen und den hier beschriebenen Schritten zur ordnungsgemäßen Durchführung der Zwischenablesung folgen, können spätere Streitigkeiten oder Abrechnungsprobleme vermieden werden.

Als erfahrener Rechtsanwalt im Mietrecht können wir Ihnen bei Fragen oder Problemstellungen in diesem Bereich kompetent und umfassend zur Seite stehen. Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren, wenn Sie Unterstützung bei der Durchführung einer Zwischenablesung oder bei anderen mietrechtlichen Fragestellungen benötigen.