Die Grundsteuer ist für viele Eigenheimbesitzer, aber auch für Mieter, ein wichtiges Thema, da sie in regelmäßigen Abständen fällig und ein fester Bestandteil der monatlichen Nebenkostenabrechung ist. In diesem umfassenden Blog-Beitrag möchten wir die rechtlichen Grundlagen darstellen und Ihnen die Berechnung der Grundsteuer näher bringen. Zudem beleuchten wir aktuelle Gerichtsurteile und beantworten häufig gestellte Fragen rund um dieses Thema.

Inhalt

• Überblick: Was ist die Grundsteuer?
• Rechtliche Grundlagen und Zuständigkeiten in der Grundsteuer
• Hebesätze und Berechnung der Grundsteuer
• Anpassungsfaktor und Grundsteuererhöhungen
• Aktuelle Gerichtsurteile
• FAQs – Antworten auf häufig gestellte Fragen

Überblick: Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine der bedeutendsten Einnahmequellen der Gemeinden und Städte in Deutschland. Sie ist eine direkte Steuer, die aufgrund des Besitzes von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten erhoben wird. Es wird zwischen der Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke und der Grundsteuer B für bebaute oder bebaubare Grundstücke unterschieden.

Grundsätzlich sind sowohl Eigentümer als auch Nutzungsberechtigte (z.B. Mieter, Pächter, Erbbauberechtigte) eines Grundstücks grundsteuerpflichtig. In den meisten Fällen wird die Steuer jedoch vom Eigentümer bezahlt und auf die Nutzer des Grundstücks, insbesondere auf die Mieter, umgelegt.

Rechtliche Grundlagen und Zuständigkeiten in der Grundsteuer

Sie wird auf Grundlage der Artikel 105 Abs. 2a und 106 Abs. 6 Grundgesetz (GG) sowie der gesetzlichen Regelungen im Grundsteuergesetz (GrStG) erhoben. Zuständig für die Festsetzung sind die Finanzämter, die die Grundsteuermessbeträge berechnen und auf Basis dieser Beträge die Grundsteuerbescheide erstellen. Die Gemeinden sind für die Festsetzung der Hebesätze und die Erhebung zuständig.

Der Vorgang der Grundsteuerfestsetzung besteht aus folgenden Schritten:

• Einheitsbewertung durch das zuständige Finanzamt
• Bestimmung des Grundsteuermessbetrags
• Berechnung der Grundsteuer in Abhängigkeit von den Hebesätzen der Gemeinden

Hebesätze und Berechnung der Grundsteuer

Die Grundsteuer bemisst sich nach dem so genannten Grundsteuermessbetrag. Dieser Messbetrag wird vom Finanzamt auf der Grundlage des festgestellten Einheitswertes des Grundstücks ermittelt. Der Einheitswert stellt vereinfacht gesagt den Wert des Grundstücks dar und basiert auf veralteten Wertverhältnissen aus dem Jahr 1964 bzw. 1935 in den neuen Bundesländern. Um den Grundsteuermessbetrag zu ermitteln, wird der Einheitswert mit dem Messzahl multipliziert.

Für die Berechnung werden die ermittelten Grundsteuermessbeträge mit den sogenannten Hebesätzen der jeweiligen Gemeinde multipliziert. Diese Hebesätze unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde und können erheblichen Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer haben. Beispielsweise beträgt der Hebesatz in einer Gemeinde 300 Prozent, während er in einer benachbarten Gemeinde 500 Prozent betragen kann. Die Grundsteuer ergibt sich aus der multiplizierenden Wirkung von Hebesatz und Messbetrag und ist ein wichtiger Faktor für die Einnahmen der Kommunen.

Anpassungsfaktor und Grundsteuererhöhungen

Da der Einheitswert, der den Wert des Grundstücks für die Berechnung der Grundsteuer darstellt, auf veralteten Wertverhältnissen basiert, können die Grundsteuermessbeträge durch einen Anpassungsfaktor erhöht werden. Durch eine regelmäßige Anpassung kann die Steuer an die aktuellen Verhältnisse, insbesondere die allgemeine Preisentwicklung, angeglichen werden. Allerdings wird diese Anpassungsmöglichkeit nur in Ausnahmefällen und in geringem Umfang durch die Finanzämter genutzt.

Eine weitere Möglichkeit, die Grundsteuer zu erhöhen, ist die Anhebung der Hebesätze durch die Gemeinden. Eine Erhöhung der Hebesätze kann unter anderem dazu führen, dass Grundstückseigentümer eine höhere Grundsteuer zahlen müssen, auch wenn sich der Grundsteuermessbetrag nicht verändert hat. Insbesondere in finanzschwachen Gemeinden kommt es häufig zu einer Anpassung der Hebesätze.

Aktuelle Gerichtsurteile

In den letzten Jahren hat es auch einige bedeutende Gerichtsurteile gegeben:

• Bundesverfassungsgericht (BVerfG), Urteil vom 10. April 2018, Az. 1 BvL 11/14: Das BVerfG hat in diesem Urteil die derzeitige Grundsteuererhebung für verfassungswidrig erklärt, da sie nicht mehr mit dem Gleichheitsgrundsatz des Artikel 3 GG vereinbar ist. Der Gesetzgeber hat bis Ende 2019 die Möglichkeit erhalten, eine Neuregelung der Grundsteuer zu treffen. Die bisherige Regelung bleibt bis zu einer Neuregelung weiter anwendbar.
• Bundesfinanzhof (BFH), Urteil vom 31. Mai 2017, Az. II R 20/15: In diesem Urteil stellt der BFH klar, dass die Grundsteuer im Falle einer Nutzungsänderung eines Grundstücks (z.B. von einer landwirtschaftlichen Nutzung zu einer Wohnbebauung) rückwirkend bereits ab dem Zeitpunkt der Nutzungsänderung angepasst werden kann.

Es bleibt abzuwarten, wie eine Neuregelung durch den Gesetzgeber konkret aussehen wird und welche Konsequenzen sich daraus für Grundstückseigentümer und Mieter ergeben.

FAQs – Antworten auf häufig gestellte Fragen

In diesem Abschnitt möchten wir Ihnen Antworten auf häufig gestellte Fragen geben:

Kann die Grundsteuer auf die Mieter umgelegt werden?

Ja, die Grundsteuer kann im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Dies setzt jedoch voraus, dass die Umlage der Grundsteuer im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde.

Wie oft wird die Grundsteuer erhoben?

Sie wird in der Regel einmal jährlich erhoben. Die Gemeinde kann jedoch auch viertel- oder halbjährliche Zahlungen festsetzen.

Was passiert, wenn ich meine Grundsteuer nicht zahle?

Wenn Sie Ihre Steuer nicht zahlen, kann die Gemeinde Vollstreckungsmaßnahmen ergreifen. Dies kann beispielsweise zu Zwangsgeldern oder einer Zwangsvollstreckung führen.

Gibt es eine Grundsteuerbefreiung?

Eine generelle Grundsteuerbefreiung gibt es nicht. In einigen Fällen kann jedoch eine Grundsteuerermäßigung in Betracht kommen, beispielsweise bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken oder bei gemeinnützigen Einrichtungen. Hier sollten Sie sich individuell beraten lassen.

Können Mieter die Grundsteuer von der Steuer absetzen?

Mieter, die die Grundsteuer als Teil der Nebenkosten zahlen, können diese als sogenannte „haushaltsnahe Dienstleistungen“ in ihrer Einkommensteuererklärung geltend machen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die Grundsteuer im Mietvertrag explizit als umlagefähige Nebenkosten aufgeführt ist und entsprechend abgerechnet wurde.

Können Eigentümer die Grundsteuer von der Steuer absetzen?

Ja, Eigentümer können die gezahlte Steuer als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in ihrer Einkommensteuererklärung geltend machen. Dies kann zu einer Reduzierung der Einkommensteuerlast führen.

Wie lange darf die Gemeinde die Grundsteuer rückwirkend erhöhen?

Die Gemeinde ist grundsätzlich berechtigt, die Grundsteuer rückwirkend bis zu vier Jahren zu erhöhen, wenn sie dies aufgrund einer Anpassung des Hebesatzes oder einer anderen Gesetzesänderung für erforderlich hält. Eine rückwirkende Erhöhung ist allerdings nur innerhalb der Verjährungsfrist von vier Jahren zulässig.

Was passiert, wenn ein Grundstück verkauft wird? Muss die Grundsteuer neu berechnet werden?

Grundsätzlich ändert sich die Steuer nicht, wenn ein Grundstück verkauft wird. Sie bleibt in diesem Fall aufgrund der sogenannten „Rechtsgrundlagenbeständigkeit“ bestehen und muss nicht neu berechnet werden. Eine Neuberechnung kann jedoch in bestimmten Fällen notwendig werden, beispielsweise bei einer Nutzungsänderung des Grundstücks oder wenn der Gesetzgeber eine grundlegende Reform der Grundsteuer beschließt.

Gibt es in Deutschland einheitliche Grundsteuerregelungen?

Die Grundsteuererhebung ist in Deutschland durch das Grundsteuergesetz (GrStG) bundeseinheitlich geregelt. Allerdings haben die Gemeinden ein eigenes Gestaltungsrecht bei der Festsetzung der Hebesätze, sodass die tatsächliche Höhe von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sein kann. Darüber hinaus gibt es auch regionale Besonderheiten, etwa bei der Einheitsbewertung von Grundstücken in den neuen Bundesländern.

Wann kann ich gegen einen Grundsteuerbescheid Einspruch einlegen?

Ein Einspruch gegen einen Grundsteuerbescheid ist innerhalb eines Monats ab Bekanntgabe des Bescheids möglich. Dabei ist zu beachten, dass der Einspruch schriftlich und begründet beim zuständigen Finanzamt eingelegt werden muss. Eine Begründung kann beispielsweise sein, dass die Steuer auf Basis falscher Tatsachen berechnet wurde, etwa weil der Einheitswert des Grundstücks unzutreffend ermittelt wurde.

Fazit

Die Grundsteuer ist ein komplexes und relevantes Thema für Eigentümer, Mieter und Gemeinden. Die rechtlichen Grundlagen, die Berechnung sowie die damit einhergehenden Fragestellungen und rechtlichen Aspekte sollten gut verstanden und beachtet werden. Sollten Sie Fragen oder Unklarheiten bzgl. Ihrer individuellen Situation haben, ist es ratsam, eine Rechtsanwaltskanzlei mit Expertise im Steuerrecht zu Rate zu ziehen.