Mietwucher: Wie Mieter sich schützen und was zu beachten ist

In diesem Beitrag werden wir uns intensiv mit dem Thema Mietwucher beschäftigen. Als erfahrener Rechtsanwalt möchte ich Ihnen die rechtlichen Grundlagen erläutern, Ihnen zeigen, wie Sie sich als Mieter vor überhöhten Mietforderungen schützen können und Ihnen die relevanten Gesetze, aktuelle Gerichtsurteile und häufige Fragen zum Thema Mietwucher näher bringen. Hiermit soll Ihnen ein umfassendes Verständnis der Rechtslage und Handlungsoptionen vermittelt werden.

Gliederung

1. Definition: Mietwucher
2. Rechtliche Grundlagen
3. Aktuelle Gerichtsurteile zum Thema Mietwucher
4. Beispiele für Mietwucher und mögliche Handlungsoptionen
5. FAQ: Häufige Fragen zum Thema Mietwucher
6. Fazit: Wie schützen Sie sich vor Mietwucher?

Definition: Mietwucher

Mietwucher liegt dann vor, wenn der Vermieter von dem Mieter eine überhöhte Miete fordert, die in einem auffälligen Missverhältnis zur tatsächlichen Miete eines vergleichbaren Objekts steht. Dabei muss der Vermieter eine Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche des Mieters ausbeuten. In der Regel spricht man von Mietwucher, wenn die verlangte Miete mindestens 20% höher ist als die ortsübliche Vergleichsmiete.

Rechtliche Grundlagen

Im deutschen Mietrecht sind die gesetzlichen Regelungen zum Schutz von Mietern vor Mietwucher und die entsprechenden Bestimmungen festgelegt. Hierbei sind insbesondere das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und die Mietpreisbremse von Bedeutung.

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

Die wichtigsten Gesetze zur Regelung von Mietwucher sind im BGB enthalten. Zu den relevanten Vorschriften zählen:

• § 138 BGB: Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher
• § 812 BGB: Herausgabeanspruch bei ungerechtfertigter Bereicherung
• § 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

§ 138 BGB besagt, dass ein Rechtsgeschäft nichtig ist, wenn es gegen die guten Sitten verstößt. Mietwucher fällt unter diese Definition von Sittenwidrigkeit. Sollte ein Mieter zu hohe Mietzahlungen geleistet haben, besteht gemäß § 812 BGB ein Anspruch auf Rückerstattung der zu viel gezahlten Beträge. § 558 BGB regelt die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die von Mietwucher abzugrenzen ist.

Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist ein besonderes gesetzliches Instrument, das in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt eingesetzt wird, um Mietwucher zu verhindern und den Anstieg der Mieten zu begrenzen. Seit dem 1. Juni 2015 besteht die Möglichkeit, in solchen Gebieten eine abweichende Regelung zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu treffen. Demnach darf die bei Neuvermietung eines Wohnraums vereinbarte Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Regelung betrifft allerdings nicht den Neubau von Wohnraum oder die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.

Aktuelle Gerichtsurteile zum Thema Mietwucher

Im Folgenden werden einige aktuelle Gerichtsurteile zum Thema Mietwucher vorgestellt, die das Verständnis der Rechtslage und die Handlungsmöglichkeiten von Mietern verdeutlichen:

• Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.06.2019 – VIII ZR 167/17: In diesem Fall wurde entschieden, dass ein Vermieter, der bei Abschluss eines Mietvertrags bewusst eine weit überhöhte Miete verlangt hat, nachträglich zur Rückzahlung des zu viel gezahlten Betrags verpflichtet ist.
• Landgericht Berlin, Urteil vom 05.09.2018 – 67 S 207/18: Das Landgericht Berlin urteilte, dass ein Mieter, der in Kenntnis des geltenden Mietpreises eine Wohnung anmietet, sich nicht auf Mietwucher berufen kann und somit keinen Anspruch auf Mietminderung oder Rückzahlung zu viel gezahlter Miete hat.
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.10.2019 – VIII ZR 340/18: Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB) von der Mietpreisbremse nicht betroffen ist und somit eine Mieterhöhung, die die Grenze der Mietpreisbremse überschreitet, durch eine wirksame Modernisierung begründet werden kann.
• Landgericht Frankfurt, Urteil vom 07.11.2019 – 2-13 S 8/19: Das Landgericht Frankfurt stellte fest, dass eine Klausel im Mietvertrag, die eine automatische Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete vorsieht, ohne ausreichende Begründung unwirksam und somit als Mietwucher nicht anwendbar ist.

Beispiele für Mietwucher und mögliche Handlungsoptionen

Im Folgenden finden Sie vier typische Beispiele für Mietwucher und wie Sie in diesen Fällen als Mieter vorgehen können:

Überhöhte Miete bei Abschluss des Mietvertrags: Sie haben bei Abschluss des Mietvertrags eine Miete vereinbart, die weit über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. In diesem Fall sollten Sie überprüfen, ob eine Zwangslage oder eine ähnliche Situation vorliegt, die den Tatbestand des Mietwuchers erfüllt. Wenn dies der Fall ist, können Sie Ihren Vermieter auffordern, die Miete auf ein angemessenes Niveau herabzusetzen und ggf. zu viel gezahlte Miete zurückfordern.

Mieterhöhung über die ortsübliche Vergleichsmiete: Ihr Vermieter erhöht die Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus (z.B. durch Anwendung des § 558 BGB). In diesem Fall sollten Sie die Miterhöhung zunächst nachprüfen und ggf. zurückweisen. Legen Sie Ihrem Vermieter eine Stellungnahme mit Begründung vor, warum die geforderte Miete über dem zulässigen Rahmen liegt.

Ungerechtfertigte Nebenkostenabrechnung: Ihr Vermieter legt eine Nebenkostenabrechnung vor, die Ihnen überhöhte Kosten in Rechnung stellt. Überprüfen Sie die Abrechnung und fordern Sie ggf. Belege für die angegebenen Kosten an. Bei nachgewiesenem Mietwucher können Sie Rückerstattung oder Mietminderung einfordern.

Missachtung der Mietpreisbremse: Ihr Vermieter verlangt bei Abschluss des Mietvertrags eine Miete, die die mietpreisrechtlichen Grenzen überschreitet (Mietpreisbremse). Fordern Sie Ihren Vermieter auf, die Miete auf das zulässige Maximum zu reduzieren. Ggf. können Sie die Differenz zwischen der verlangten und der zulässigen Miete zurückfordern.

FAQ: Häufige Fragen zum Thema Mietwucher

Im Folgenden finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen rund um das Thema Mietwucher:

• Welche Kriterien gelten für Mietwucher? Mietwucher liegt vor, wenn die verlangte Miete mindestens 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und der Vermieter eine Zwangslage, die Unerfahrenheit oder einen Mangel an Urteilsvermögen des Mieters ausnutzt.
• Welche Rechtsmittel haben Mieter bei Mietwucher? Mieter können bei Mietwucher ihren Vermieter auffordern, die Miete auf ein angemessenes Niveau herabzusetzen, und ggf. zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
• Wie kann man Mietwucher nachweisen? Um Mietwucher nachzuweisen, benötigen Sie eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten (z.B. durch einen Mietspiegel) und den Nachweis, dass der Vermieter eine der oben genannten Situationen ausgenutzt hat.
• Wie kann man sich gegen Mietwucher wehren? Mieter sollten bei Verdacht auf Mietwucher die verlangte Miete überprüfen und ggf. zurückweisen, Vermieter auffordern, die Miete auf ein angemessenes Niveau herabzusetzen, und zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
• Wie verhält sich die Mietpreisbremse zum Mietwucher? Die Mietpreisbremse ist ein gesetzliches Instrument zum Schutz der Mieter vor Mietwucher und soll den Anstieg der Mieten in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt begrenzen.

Fazit: Wie schützen Sie sich vor Mietwucher?

Mietwucher ist ein ernstes Problem, das viele Mieter in Deutschland betrifft. Um sich vor Mietwucher zu schützen, ist es wichtig, sich mit den relevanten Gesetzen und Urteilen vertraut zu machen und bei Verdacht auf Mietwucher entsprechende rechtliche Schritte einzuleiten.

Achten Sie darauf, die Mietkonditionen bei Abschluss des Mietvertrags sorgfältig zu überprüfen und gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen. Beachten Sie die gesetzlichen Bestimmungen im BGB und die Regelungen der Mietpreisbremse. Behalten Sie zudem aktuelle Gerichtsurteile im Blick, die die Rechtslage und Handlungsoptionen für Mieter beeinflussen können.

Abschließend ist zu betonen, dass es sowohl im Interesse der Mieter als auch der Vermieter ist, für ein faires und ausgewogenes Mietverhältnis zu sorgen, in dem beide Parteien ihre Rechte und Pflichten kennenlernen und respektieren. Nur so kann eine langfristig stabile Wohnsituation geschaffen werden, die den Bedürfnissen aller Beteiligten gerecht wird.