Sachwertverfahren: Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie professionell bestimmen

Sachwertverfahren – In der heutigen Zeit, in der Immobilien immer kostbarer werden, ist es wichtig, den richtigen Wert Ihrer Immobilie zu kennen. Ob aus Gründen des Verkaufs, der Vermietung oder der Finanzierung – eine korrekte Wertermittlung ist unerlässlich. Das Sachwertverfahren ist eine der anerkannten Methoden zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie.

In diesem Blogbeitrag erfahren Sie alles Wissenswerte über das Sachwertverfahren und wie unsere Anwaltskanzlei Ihnen dabei helfen kann, den besten Wert für Ihre Immobilie zu erzielen.

Einführung in das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist eines von drei anerkannten Verfahren zur Wertbestimmung von Immobilien in Deutschland. Die beiden anderen Verfahren sind das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Alle drei Verfahren haben ihre spezifischen Anwendungsbereiche und eignen sich für unterschiedliche Immobilienarten.

Das Sachwertverfahren ist insbesondere für Immobilien geeignet, bei denen der Wert hauptsächlich durch den Gebäude- und Grundstückswert bestimmt wird. Aus diesem Grund ist das Verfahren vor allem für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie besondere Immobilien, wie Kirchen oder Denkmäler, geeignet. Das Sachwertverfahren orientiert sich an den Herstellungskosten einer Immobilie, die notwendig wären, um sie in ihrem aktuellen Zustand wieder neu zu errichten.

Die Grundlagen des Sachwertverfahrens

Das Sachwertverfahren beruht auf der Annahme, dass ein Käufer stets an der günstigsten Alternative interessiert ist. Das bedeutet, dass ein potenzieller Käufer immer den Preis abwägen wird, den er für ein bestehendes Objekt bezahlen muss, im Vergleich zu den Kosten, die entstehen würden, wenn er eine gleichwertige Immobilie neu errichten müsste. Die zentrale Frage beim Sachwertverfahren lautet daher: Was würde es kosten, das betreffende Objekt in seiner heutigen Ausführung und Qualität neu zu erstellen?

Um den Sachwert einer Immobilie zu bestimmen, werden mehrere Komponenten berücksichtigt. Dazu gehören:

• Der Wert des Grundstücks
• Die Herstellungskosten des Gebäudes
• Die Restnutzungsdauer des Gebäudes
• Wertmindernde oder -verbessernde Faktoren, wie Modernisierungen oder Mängel

Im Folgenden wird näher auf diese einzelnen Komponenten eingegangen und erläutert, wie sie bei der Wertermittlung im Sachwertverfahren eine Rolle spielen.

Der Grundstückswert

Der Grundstückswert spielt beim Sachwertverfahren eine zentrale Rolle. Der Wert des Grundstücks wird ermittelt, indem vergleichbare Grundstücke in der Umgebung herangezogen werden. Dabei ist es wichtig zu beachten, dass es sich bei diesen Vergleichsgrundstücken um unbebaute Grundstücke handelt. Der ermittelte Wert entspricht dem Preis, den ein Käufer bereit wäre, für das Grundstück in unbebautem Zustand zu zahlen.

Die Herstellungskosten des Gebäudes

Die Herstellungskosten des Gebäudes werden auf Basis von aktuellen Baupreisen ermittelt. Dabei wird zwischen den Rohbaukosten und den Ausbaukosten unterschieden. Die Rohbaukosten entsprechen dem Preis, der für die Errichtung des Gebäudes ohne Innenausbau erforderlich wäre. Zu den Ausbaukosten zählen die Kosten für den Innenausbau, wie die Installation von Heizung, Elektrik und Sanitäranlagen sowie der Einbau von Türen, Fenstern und Bodenbelägen.

Zur Ermittlung der Herstellungskosten werden die Baupreise pro Quadratmeter Wohn- oder Nutzfläche herangezogen, die in der Baupreisstatistik veröffentlicht werden. Hierbei werden auch regionale Unterschiede berücksichtigt, da die Baupreise in städtischen Gebieten häufig höher sind als in ländlichen Regionen.

Die Restnutzungsdauer

Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes gibt an, wie lange es unter Berücksichtigung von äußerer und innerer Abnutzung noch genutzt werden kann. Die Restnutzungsdauer wird in Jahren angegeben und hat Einfluss auf die Wertminderung der Immobilie. Je kürzer die Restnutzungsdauer, desto größer ist die Wertminderung und umgekehrt.

Für die Berechnung der Restnutzungsdauer wird die übliche Gesamtnutzungsdauer herangezogen. Diese variiert je nach Gebäudeart und liegt beispielsweise bei Ein- und Zweifamilienhäusern bei etwa 80 Jahren. Um die Restnutzungsdauer zu ermitteln, wird das tatsächliche Alter der Immobilie von der Gesamtnutzungsdauer abgezogen.

Wertmindernde oder -verbessernde Faktoren

Wertmindernde oder -verbessernde Faktoren haben direkten Einfluss auf den Sachwert einer Immobilie. Wertmindernde Faktoren können beispielsweise Mängel an der Bausubstanz oder eine veraltete Haustechnik sein. Wertverbessernde Faktoren hingegen können zum Beispiel eine aufwändige Innenausstattung oder energetische Modernisierungen sein.

Um die wertmindernden oder -verbessernden Faktoren zu berücksichtigen, werden sie als prozentuale Ab- oder Zuschläge auf die Herstellungskosten angewendet. Dabei ist es wichtig, eine individuelle Betrachtung der Immobilie vorzunehmen, um eine genaue Bewertung der Faktoren zu ermöglichen.

Die Rolle unserer Anwaltskanzlei bei der Anwendung des Sachwertverfahrens

Unsere Anwaltskanzlei verfügt über eine langjährige Erfahrung in der Wertermittlung von Immobilien. Wir unterstützen unsere Mandanten dabei, den korrekten Wert ihrer Immobilie zu ermitteln und stellen sicher, dass sie bestmöglich auf Verkaufsverhandlungen oder Finanzierungsgespräche vorbereitet sind.

Dabei gehen wir folgendermaßen vor:

Ermittlung des Grundstückswerts

Zunächst ermitteln wir den Grundstückswert Ihrer Immobilie. Dazu ziehen wir Vergleichspreise heran und berücksichtigen alle wichtigen Faktoren wie Lage, Größe und Beschaffenheit des Grundstücks.

Berechnung der Herstellungskosten

Anhand der Baupreisstatistik errechnen wir die Herstellungskosten Ihres Gebäudes. Dabei berücksichtigen wir sowohl die Rohbau- als auch die Ausbaukosten und passen diese auf die individuellen Gegebenheiten Ihrer Immobilie an.

Analyse der Restnutzungsdauer

Um die Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie zu ermitteln, prüfen wir den Zustand des Gebäudes sowie das Baujahr. Anhand dieser Informationen ziehen wir Rückschlüsse auf die verbleibenden Nutzungsjahre und die Wertminderung, die sich daraus ergibt.

Überprüfung von wertmindernden und -verbessernden Faktoren

Abschließend betrachten wir alle wertmindernden und -verbessernden Faktoren Ihrer Immobilie. Durch eine detaillierte Analyse stellen wir sicher, dass alle relevanten Aspekte berücksichtigt werden und ein objektiver Wert ermittelt wird.

Auf Basis dieser einzelnen Wertkomponenten ermitteln wir den Sachwert Ihrer Immobilie, der als Grundlage für Verkaufsverhandlungen, Vermietungsentscheidungen oder Finanzierungsgespräche dient.

Fazit

Obwohl das Sachwertverfahren nur eines von drei Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien ist, ist es insbesondere für bestimmte Immobilienarten besonders gut geeignet. Durch die Betrachtung der einzelnen Wertkomponenten wie Grundstückswert, Herstellungskosten, Restnutzungsdauer und wertmindernden und -verbessernden Faktoren ist das Sachwertverfahren eine sehr zuverlässige und transparente Methode zur Wertermittlung.

Unsere Anwaltskanzlei unterstützt Sie dabei, den bestmöglichen Wert für Ihre Immobilie zu ermitteln und Ihnen Sicherheit bei anstehenden Verhandlungen oder Finanzierungsgesprächen zu bieten. Kontaktieren Sie uns noch heute, um mehr über unsere Dienstleistungen im Bereich der Wertermittlung und das Sachwertverfahren zu erfahren.