Teilungsgenehmigung: Eine rechtliche Betrachtung

Die Teilungsgenehmigung ist ein wichtiger Bestandteil im Bereich des Grundstücksrechts. In diesem Blog-Beitrag möchten wir Sie über sämtliche rechtliche Aspekte von Teilungsgenehmigungen informieren: von den gesetzlichen Grundlagen, über die Pflichten und Rechte der Beteiligten, bis hin zu Beispielen und den häufigsten Fragen rund um das Thema. Mit unserem fundierten Wissen und unserer langjährigen Erfahrung wollen wir Ihnen einen umfassenden Einblick in die Materie verschaffen, damit Sie gut informiert die richtigen Entscheidungen treffen können.

Was ist eine Teilungsgenehmigung?

Im Grundstücksrecht geht es häufig darum, flächenmäßig abgegrenzte Grundstücke von einem größeren Grundstück abzutrennen. Solche Abtrennungen können vielfältige Gründe haben, wie zum Beispiel Flächennutzungsänderungen oder die Schaffung neuer Bau- oder Nutzungsflächen. Um solche Teilungen vornehmen zu können, ist die sogenannte Teilungsgenehmigung erforderlich. Eine Teilungsgenehmigung ist eine behördliche Erlaubnis, die festlegt, inwieweit ein bestehendes Grundstück in kleinere Parzellen unterteilt werden darf. Ohne diese Genehmigung darf eine Teilung rein rechtlich nicht vollzogen werden.

Gesetzliche Grundlagen

Die Rahmenbedingungen der Teilungsgenehmigungen sind in verschiedenen Gesetzen und Verordnungen festgeschrieben. Die wichtigsten sind:

• Das Baugesetzbuch (BauGB) als zentraler Rechtsnorm des Bauplanungsrechts, insbesondere die §§ 19, 20 und 21;
• Die Landesbauordnungen (LBO) der Bundesländer, die die Vorschriften des BauGB konkretisieren und ergänzen;
• Die Flächennutzungspläne und Bebauungspläne der jeweiligen Gemeinden, die die konkrete Bauleitplanung auf kommunaler Ebene regeln;
• Die Verwaltungsvorschriften und Richtlinien des jeweiligen Landesvermessungsamts, die die Durchführung der Grundstücksteilung und das Einmessen bzw. die Fortführung der Liegenschaftskarte regeln.

Die genannten Regelungen sind grundlegend dafür, dass ein Antrag auf Teilungsgenehmigung erfolgreich ist und die entsprechenden Voraussetzungen für eine Teilung erfüllt sind.

Zuständige Behörden

Die Zuständigkeit für die Erteilung der Teilungsgenehmigung liegt – abhängig vom konkreten Sachverhalt – bei verschiedenen Behörden:

• Die Gemeinde oder Stadtverwaltung ist in vielen Fällen zuständig für die Prüfung der Anträge und die Erteilung der Genehmigung auf der Grundlage des örtlichen Bauplans.
• Das Landesvermessungsamt oder die hierfür zuständige Vermessungsbehörde ist für die technische Durchführung der Grundstücksteilung und die Fortführung der Liegenschaftskarte zuständig.
• In einigen Bundesländern sind staatliche Bauämter oder ähnliche Institutionen für die Teilungsgenehmigung zuständig, insbesondere bei städtebaulichen Planungen, die mit einem Eingriff in den Naturhaushalt, wie zum Beispiel Landwirtschaft oder Forstwirtschaft, verbunden sind.

Die Antragsstellung sollte unbedingt unter Beachtung der örtlichen Zuständigkeiten erfolgen, da dies den Prozess erheblich beschleunigt. Im Zweifel sollte im Vorfeld Kontakt mit der zuständigen Stelle aufgenommen werden, um Klarheit über die Zuständigkeiten zu gewinnen.

Pflichten und Rechte der Beteiligten

Wer ein Grundstück teilen möchte, muss unterschiedliche rechtliche Vorgaben beachten. Die folgenden Pflichten und Rechte der Beteiligten sind dabei von zentraler Bedeutung:

Pflichten der Eigentümer

• Sorgfältige Prüfung der rechtlichen Rahmenbedingungen, insbesondere im Hinblick auf die örtlichen Baupläne und die Zuständigkeiten der Behörden;
• Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen, wie zum Beispiel Mindestgrößen für Bauparzellen, Abstandsregelungen oder Flächenbegrenzungen;
• Einholen von erforderlichen Sachverständigengutachten, insbesondere bei Baulasten, Versorgungsleitungen oder Umweltbelastungen;
• Rücksichtnahme auf die Interessen der Nachbarn und anderen betroffenen Personen, insbesondere im Hinblick auf die nachbarschaftsrechtlichen Bestimmungen;
• Einhaltung der zuständigen Behördenauflagen, wie zum Beispiel im Rahmen von Umweltschutz oder Denkmalschutz;
• Verantwortung für die Kosten der Teilung, insbesondere für Vermessungsleistungen oder Amtshandlungen der beteiligten Behörden;
• Verpflichtung zur Eintragung der Teilung in das Grundbuch, insbesondere im Hinblick auf die Rangwahrung und den Rechtsschutz der beteiligten Personen.

Rechte der Eigentümer

• Verfügungsrecht über ihr Grundstück, insbesondere im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen und der örtlichen Baupläne;
• Verkehrswertermittlung der entstandenen Grundstücke durch Sachverständige, insbesondere im Hinblick auf den möglichen Verkauf oder die Bebauung;
• Beratungsanspruch bei den zuständigen Behörden, insbesondere im Rahmen der Antragsstellung und der rechtlichen Vorgaben;
• Rechtsschutz durch Anfechtung oder Klage, wenn die Teilungsgenehmigung ohne hinreichende Begründung verweigert oder verzögert wird;
• Wahrung ihrer Interessen im Rahmen der örtlichen Bauplanung und des bestehenden Eigentums, insbesondere im Hinblick auf die nachbarschaftsrechtlichen Vorschriften.

Beispiele für Teilungsgenehmigungen

Die folgenden Beispiele sollen Ihnen einen ersten Eindruck darüber vermitteln, in welchen Fällen eine Teilungsgenehmigung erforderlich ist und welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen:

Beispiel 1 – Neubau eines Einfamilienhauses

Ein Grundstückseigentümer besitzt ein ca. 1.000 m² großes Grundstück in einem Wohngebiet. Er möchte nun einen Teil seines Grundstücks abtrennen, um darauf ein Einfamilienhaus zu errichten. Hierzu bedarf es einer Teilungsgenehmigung, die von der Gemeinde im Rahmen des örtlichen Bebauungsplans erteilt wird.

Beispiel 2 – Baulücke in einem innerstädtischen Bereich

In einem innerstädtischen Bereich befindet sich eine ca. 500 m² große Baulücke, die in zwei Parzellen geteilt werden soll. Die Gemeinde prüft anhand des Bebauungsplans, ob eine Teilung in dem gewünschten Umfang möglich ist und erteilt die Teilungsgenehmigung, wenn keine bauplanungsrechtlichen Bedenken bestehen.

Beispiel 3 – Eigentumswohnungen

Ein Mehrfamilienhaus soll in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Auch hierfür ist eine Teilungsgenehmigung erforderlich, um das Gebäude in Wohnungs- bzw. Teileigentum zu überführen. Die Zustimmung der Gemeinde wird in diesem Fall nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) sowie der örtlichen Bauplanung erteilt.

FAQ – Fragen und Antworten zur Teilungsgenehmigung

Im Folgenden beantworten wir die am häufigsten gestellten Fragen rund um das Thema Teilungsgenehmigung:

Wann ist eine Teilungsgenehmigung erforderlich?

Eine Teilungsgenehmigung ist immer dann erforderlich, wenn ein Grundstück aufgeteilt werden soll und daraus dadurch mehrere selbstständige Grundstücke entstehen. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Grundstück bebaut ist oder nicht.

Wer kann eine Teilungsgenehmigung beantragen?

Der Antrag auf eine Teilungsgenehmigung kann in der Regel von dem jeweiligen Grundstückseigentümer oder einem von ihm beauftragten Vertreter (z. B. Rechtsanwalt) gestellt werden.

Welche Unterlagen werden für den Antrag auf eine Teilungsgenehmigung benötigt?

Je nach zuständiger Behörde und Sachverhalt können unterschiedliche Unterlagen für den Antrag auf eine Teilungsgenehmigung erforderlich sein. Dazu gehören beispielsweise:

• Ein amtlicher Lageplan des Grundstücks;
• Ein Aufteilungsplan oder eine Teilungszeichnung;
• Ein Grundbuchauszug;
• Ein Baugenehmigungsbescheid, falls bereits eine Baugenehmigung erteilt wurde;
• Ggf. Stellungnahmen von Nachbarn oder anderen betroffenen Parteien (z. B. bei Nachbarschaftsanhörungen);
• Falls erforderlich – weitere Nachweise, wie zum Beispiel Gutachten oder Nachweise von notwendigen Abstandsvorschriften.

Wie lange dauert die Prüfung der Teilungsgenehmigung?

Die Bearbeitungszeit für eine Teilungsgenehmigung variiert je nach Behörde und Sachverhalt. In der Regel sollte der Antragsteller mit einer Bearbeitungsdauer zwischen vier und zwölf Wochen rechnen. Bei komplexeren Fällen oder einer hohen Arbeitsbelastung der zuständigen Behörde kann die Bearbeitungszeit auch länger dauern.

Was passiert, wenn die Teilungsgenehmigung abgelehnt wird?

Wird die Teilungsgenehmigung abgelehnt, hat der Antragsteller die Möglichkeit, gegen den ablehnenden Bescheid innerhalb einer bestimmten Frist Widerspruch einzulegen. Ist dieser ebenfalls erfolglos, kann der Betroffene Klage vor dem zuständigen Verwaltungsgericht erheben.

Wie lange ist eine erteilte Teilungsgenehmigung gültig?

Eine erteilte Teilungsgenehmigung ist grundsätzlich unbefristet gültig, solange die zugrundeliegenden gesetzlichen Bestimmungen und örtlichen Baupläne nicht geändert werden und keine Auflagen im Genehmigungsbescheid eine Fristsetzung vorsehen.

Kann die Teilungsgenehmigung widerrufen werden?

Die Teilungsgenehmigung kann in bestimmten Fällen widerrufen oder zurückgenommen werden, etwa wenn sich später herausstellt, dass sie auf unrichtigen oder unvollständigen Angaben beruht oder wenn die Voraussetzungen für ihre Erteilung entfallen sind.

Abschließende Worte und Zusammenfassung

Die Teilung von Grundstücken ist ein komplexer Prozess, für den in vielen Fällen eine behördliche Teilungsgenehmigung erforderlich ist. Für Grundstückseigentümer gilt es, die relevanten rechtlichen Regelungen und Vorschriften zu beachten und informiert Entscheidungen zu treffen. Sollten Sie als Betroffener rechtliche Unterstützung bei dem Thema Teilungsgenehmigung suchen, zögern Sie nicht, auf uns zuzukommen. Unsere Anwälte verfügen über langjährige Erfahrung und fundiertes Fachwissen im Grundstücksrecht und können Sie kompetent in allen Fragen rund um Teilungsgenehmigungen beraten und vertreten.