Unterpachtvertrag: Vom Hauptpächter zum Unterpächter

Unterpachtvertrag – Die sorgfältige Gestaltung ist unverzichtbare Weichenstellung für beide Vertragspartner

Der Unterpachtvertrag kommt im Geschäftsleben häufig zum Einsatz und bietet Hauptpächter wie Unterpächter eine Reihe von Chancen, aber auch Risiken.

Hauptpächter treten damit einen Teil ihrer Pachtrechte an einen Dritten ab, während Unterpächter eine Nutzungsmöglichkeit erhalten, die meist kostengünstiger ist, als ein eigener Pachtvertrag.

Ob es um die Untervermietung von Geschäftsräumen, landwirtschaftliche Flächen oder anderweitige Nutzungsrechte geht: Ein juristisch einwandfreier und angemessener Unterpachtvertrag ist das A und O einer erfolgreichen Zusammenarbeit.

Hier erfährst du alles Wissenswerte rund um Unterpachtverträge, gesetzliche Regelungen, praktische Beispiele und mögliche Fallstricke.

Die Grundlagen des Unterpachtvertrags: Definition in aller Kürze

Ein Unterpachtvertrag liegt vor, wenn ein Pächter (Hauptpächter) ganz oder teilweise seine durch einen Pachtvertrag erworbenen Rechte an einer Mietsache (z.B., ein Grundstück, ein Gebäude, ein landwirtschaftlicher Betrieb) an einen Unterpächter weitergibt.

Der Unterpächter erhält das Recht, die besagte Sache für bestimmte Zwecke, für eine festgelegte Zeitspanne und unter Beachtung der im Vertrag getroffenen Bedingungen zu nutzen.

Warum ein Unterpachtvertrag für beide Vertragspartner vorteilhaft sein kann

Ein Unterpachtvertrag bietet sowohl dem Hauptpächter als auch dem Unterpächter verschiedene Vorteile:

• Der Hauptpächter kann Flächen oder Räumlichkeiten, die er nicht (mehr) benötigt, weitervermieten und damit Einnahmen generieren.
• Der Hauptpächter reduziert seine finanziellen Verpflichtungen aus dem Hauptpachtvertrag, indem er einen Teil der Kosten auf den Unterpächter überträgt.
• Für den Unterpächter entstehen oftmals geringere Kosten, als wenn er selbst einen Hauptpachtvertrag abschließen würde.
• Der Unterpächter erhält die Möglichkeit, ansonsten unzugängliche oder schwer verfügbare Flächen oder Räumlichkeiten zu nutzen.

Worauf beim Abschluss eines Unterpachtvertrags rechtlich zu achten ist

Eine solide rechtliche Basis ist bei der Erstellung eines Unterpachtvertrags unerlässlich, um möglichen Streitigkeiten vorzubeugen und die Interessen beider Parteien zu schützen. Hier einige Punkte, die bei einem Unterpachtvertrag rechtlich bedeutsam sind:

• Ein Unterpachtvertrag bedarf der schriftlichen Form – ein mündlich geschlossener Vertrag führt zu Unwirksamkeit (beachte jedoch, die Formvorschriften des Hauptpachtvertrags).
• Ein Unterpachtvertrag kann nur mit Zustimmung des Hauptvermieters abgeschlossen werden, sofern der Hauptpachtvertrag dies verlangt. Eine unerlaubte Unterverpachtung kann zur Kündigung des Hauptpachtvertrags führen.
• Im Unterpachtvertrag sollten auf jeden Fall folgende Punkte geregelt sein:
  • Die genaue Beschreibung der überlassenen Mietsache (Lage, Größe etc.)
  • Die vereinbarte Pachtzeit (Dauer des Unterpachtvertrags)
  • Die Höhe der Pacht sowie die Zahlungsmodalitäten (Fälligkeit, Anpassungsmöglichkeiten etc.)
  • Die Nutzungsmöglichkeiten der Mietsache durch den Unterpächter
  • Die Pflichten und Rechte beider Vertragspartner
  • Gegebenenfalls Umsatzsteuerregelungen
  • Kündigungsgründe und -fristen für beide Parteien
  • Mögliche Regelungen zur Kaution

Die häufigsten Fragen unserer Mandanten zum Thema Unterpachtvertrag

Kann ich als Hauptpächter jederzeit einen Unterpachtvertrag abschließen?

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, einen Unterpachtvertrag abzuschließen, jedoch ist hierbei die Zustimmung des Hauptvermieters im Rahmen der vertraglichen Regelungen erforderlich. Im Hauptpachtvertrag kann beispielsweise eine Zustimmungspflicht für Unterverpachtungen vereinbart sein.

Sollte eine solche Regelung bestehen, muss der Hauptvermieter informiert werden und seine Zustimmung erteilen, bevor der Unterpachtvertrag abgeschlossen werden kann.

Wie kann ich sicherstellen, dass mein Unterpächter seinen Verpflichtungen nachkommt?

Durch klar formulierte Regelungen im Unterpachtvertrag, die die Rechte und Pflichten des Unterpächters konkret benennen, können Missverständnisse und Streitigkeiten vorgebeugt werden.

Eine Regelung zur Kaution, wie sie im Hauptpachtvertrag üblich ist, kann auch im Unterpachtvertrag getroffen werden und dem Hauptpächter ein gewisses Maß an Sicherheit bieten.

Zudem sollte auch eine fristgerechte Kündigungsmöglichkeit im Falle von Zahlungsverzug oder Vertragsverletzungen durch den Unterpächter Vertragsbestandteil sein.

Müssen bei der Anpassung des Pachtzinses besondere Regelungen beachtet werden?

In vielen Fällen können Anpassungen des Pachtzinses, zum Beispiel aufgrund von Inflation, im Unterpachtvertrag vereinbart werden. Dies kann entweder durch Festlegung einer konkreten Anpassungsregelung oder durch Verweis auf gesetzliche Regelungen erfolgen.

Hierbei ist jedoch wichtig, dass diese Anpassungen nachvollziehbar und angemessen sind und keine unangemessene Benachteiligung für den Unterpächter darstellen.

Praxisbeispiel: Die richtige Gestaltung eines Unterpachtvertrags am Fall einer gewerblichen Immobilie

Stellen wir uns vor, ein Unternehmer hat eine große, gut gelegene Gewerbeimmobilie gemietet, um dort seinen Betrieb einzurichten. Im Laufe der Jahre stellt er fest, dass er nur noch einen Teil der Immobilie benötigt, und möchte den ungenutzten Bereich gerne an einen weiteren Unternehmer (den Unterpächter) untervermieten.

Hier einige wichtige Punkte, die in einem Unterpachtvertrag präzise geregelt sein sollten:

• Die Beschreibung der jeweiligen zur Verfügung gestellten Flächen, inklusive räumlicher Abgrenzung und gegebenenfalls besonderen Ausstattungsmerkmalen
• Die zugelassenen Nutzungsarten der Flächen für den Unterpächter (z.B. bestimmte Gewerbezweige, Lagerflächen etc.)
• Die Dauer des Unterpachtverhältnisses und gegebenenfalls Verlängerungs- und Kündigungsoptionen
• Die Festlegung der anteiligen Nebenkosten (z.B. Strom, Wasser, Heizung, Reinigung etc.), die vom Unterpächter zu tragen sind
• Mögliche Haftungsregelungen für Schäden an der Mietsache
• Regelungen zur Untervermietung der Flächen durch den Unterpächter
• Gegebenenfalls Anpassungen der Pacht bei einer Vertragsverlängerung oder Änderung des Nutzungsverhältnisses

Die Einbeziehung einer erfahrenen Anwaltskanzlei bei der Erstellung oder Prüfung von Unterpachtverträgen ist stets empfehlenswert, um potenzielle Fehler oder Konflikte zu vermeiden und die Interessen beider Vertragsparteien zu wahren.

Fazit: Ein guter Unterpachtvertrag macht’s möglich!

Ob als Hauptpächter oder Unterpächter – ein gut gestalteter Unterpachtvertrag eröffnet beiden Seiten wertvolle Chancen und Vorteile. Neben einer angemessenen Regelung der Rechte und Pflichten beider Parteien ist insbesondere eine rechtlich saubere Gestaltung des Vertrags von immenser Bedeutung.

Daher empfiehlt es sich, bei der Erstellung oder Prüfung eines Unterpachtvertrags auf die Unterstützung einer erfahrenen Anwaltskanzlei zurückzugreifen.