Verbilligte Vermietung: Steuerliche Aspekte und Rechtsberatung

Die verbilligte Vermietung von Wohnraum ist ein relevantes Thema für Vermieter und Mieter. Dieser umfassende Blog-Beitrag informiert Sie über die rechtlichen und steuerlichen Aspekte und Bestimmungen der verbilligten Vermietung, um Ihnen zu helfen, fundierte Entscheidungen zu treffen und mögliche rechtliche oder finanzielle Schwierigkeiten zu vermeiden. Dabei werden aktuelle Gesetze, Gerichtsurteile und häufig gestellte Fragen (FAQs) behandelt und untermauern die rechtlichen Grundlagen und steuerlichen Empfehlungen in diesem Beitrag.

Inhaltsverzeichnis

• Was versteht man unter verbilligter Vermietung?
• Rechtliche Grundlagen der verbilligten Vermietung
• Steuerliche Aspekte der verbilligten Vermietung
• Aktuelle Gerichtsurteile
• Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Was versteht man unter verbilligter Vermietung?

Unter einer verbilligten Vermietung versteht man die Vermietung von Wohnraum zu einem Mietzins, der unter dem üblichen Mietspiegel oder der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Hierbei kann es sich um einen bewussten Entschluss des Vermieters handeln, den Wohnraum zu einem niedrigeren Preis zu vermieten, z. B. aufgrund einer persönlichen Beziehung zum Mieter oder aus sozialen Gründen.

Ein weiterer häufiger Grund für eine verbilligte Vermietung ist die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für einkommensschwache Mieter oder die Realisierung von geförderten Wohnungsprojekten in Zusammenarbeit mit der öffentlichen Hand. Die verbilligte Vermietung ist relevant, da sie sowohl steuerliche als auch rechtliche Auswirkungen für den Vermieter hat.

Rechtliche Grundlagen der verbilligten Vermietung

Das Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Einige rechtliche Aspekte der verbilligten Vermietung, die sowohl Vermieter als auch Mieter beachten sollten, werden im Folgenden erörtert:

• Mietvertrag: Wie bei jeder Vermietung sollte die verbilligte Vermietung schriftlich in einem Mietvertrag festgehalten werden. Dabei sind alle relevanten Regelungen, z. B. betreffend der Mietdauer, Höhe der Miete und Nebenkosten sowie Kündigungsfristen, aufzunehmen.
• Mietzins: Im Mietvertrag ist der vereinbarte Mietzins festzulegen. Ein verbilligter Mietzins sollte klar als solcher gekennzeichnet und im Vertrag ausgewiesen sein.
• Befristung: In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, die verbilligte Vermietung befristet zu vereinbaren, z. B. bei der Unterstützung eines Familienmitglieds oder bei zeitlich befristeten Förderprogrammen. Die Befristung muss jedoch im Mietvertrag klar angegeben werden.
• Möglicher Nachweis: Um mögliche steuerliche Vorteile geltend zu machen, sollte der Vermieter den Nachweis für die verbilligte Vermietung – in Form einer schriftlichen Dokumentation der Miete und der ortsüblichen Vergleichsmiete – führen. Bei gefördertem Wohnraum kann auch eine öffentliche Bescheinigung bzw. Zusage über die Förderung erforderlich sein.
• Kündigung: Die Kündigungsfristen gelten grundsätzlich auch bei einer verbilligten Vermietung. Hierbei ist auf § 573 BGB zu achten. Bei einer Befristung sollte im Mietvertrag geregelt werden, unter welchen Voraussetzungen eine Kündigung vor Ablauf der Befristung denkbar ist.

Es empfiehlt sich, sich rechtlich beraten zu lassen, um einen korrekten Mietvertrag auszuarbeiten und mögliche Fehler zu vermeiden.

Steuerliche Aspekte der verbilligten Vermietung

Die verbilligte Vermietung hat Auswirkungen auf die Einkommensteuer des Vermieters, insbesondere auf die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG).

Abzugsfähigkeit von Werbungskosten

Der Vermieter kann grundsätzlich die Werbungskosten, die ihm in Zusammenhang mit der Vermietung entstanden sind, steuerlich abziehen. Dazu zählen z. B. Abschreibungen, Schuldzinsen, Instandhaltungskosten oder Grundsteuern (§ 9 EStG). Jedoch gelten bei einer verbilligten Vermietung bestimmte Voraussetzungen für die Abzugsfähigkeit:

• Vermietung zu mindestens 66% der ortsüblichen Miete: Kann der Vermieter nachweisen, dass die ortsübliche Miete um nicht mehr als 34% unterschritten wird, ist der volle Abzug der Werbungskosten möglich (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG).
• Vermietung unter 66% der ortsüblichen Miete: Liegt die Miete jedoch darunter, müssen die Werbungskosten anteilig gekürzt werden. Dies erfolgt auf Basis des Verhältnisses zwischen der tatsächlichen Miete und der ortsüblichen Miete (§ 21 Abs. 2 Satz 3 EStG).

Die steuerliche Behandlung der verbilligten Vermietung kann komplex sein, insbesondere wenn es um die Ermittlung der ortsüblichen Miete oder die Abgrenzung von Werbungskosten geht. Daher empfiehlt sich die Rücksprache mit einem Steuerberater, um eine optimale steuerliche Gestaltung sicherzustellen.

Bezahlbarer Wohnraum und geförderte Wohnungsbauprogramme

Die Schaffung bezahlbaren Wohnraums und die Teilnahme an geförderten Wohnungsbauprogrammen kann zusätzliche steuerliche Vorteile für den Vermieter bieten. Hierzu zählen z. B. Förderungen, Zuschüsse oder steuerliche Vergünstigungen auf Landes- oder Bundesebene. Die Bedingungen und Voraussetzungen können je nach Programm variieren und sollten individuell geprüft werden.

Aktuelle Gerichtsurteile

Die Rechtsprechung zur verbilligten Vermietung entwickelt sich fortlaufend weiter. Im Folgenden werden einige aktuelle Gerichtsurteile vorgestellt, die die rechtlichen und steuerlichen Aspekte der verbilligten Vermietung betreffen:

• Bundesfinanzhof (BFH), Urteil vom 22.02.2017 (Az. IX R 44/16): Der BFH entschied, dass die Vermietung von Wohnraum an einen Angehörigen zu einem verbilligten Mietzins die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mindern kann, sofern der Vermieter nachweist, dass ein Mietverhältnis unter fremden Dritten zu diesen Konditionen ebenfalls zustande gekommen wäre.
• BFH, Urteil vom 10.10.2018 (Az. IX R 24/17): Der BFH entschied, dass bei einer Vermietung an Familienangehörige der vereinbarte Mietzins die tatsächliche Höhe der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung darstellt, sofern kein Gestaltungsmissbrauch vorliegt. Der Vermieter kann somit auch bei einer Vermietung an Angehörige von den steuerlichen Vorteilen einer verbilligten Vermietung profitieren.
• BFH, Beschluss vom 03.09.2019 (Az. IX B 121/18): Der BFH hat klargestellt, dass die Prüfung der 66%-Grenze für die Abzugsfähigkeit von Werbungskosten bei verbilligter Vermietung auf Basis der Bruttokaltmiete (Miete ohne Betriebskosten) und nicht der Nettokaltmiete (Miete abzüglich Betriebskosten) erfolgen muss.
• Landgericht Berlin, Urteil vom 18.03.2021 (Az. 67 S 7/21): Das Landgericht Berlin entschied, dass der zulässige Höchstwert der begrenzten Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. BGB für verbilligte Vermietungen maßgeblich ist und diese somit keinen Einfluss auf die Berechnung der geltenden Mietpreisdeckel-Grenze hat.

Es ist zu beachten, dass die Rechtsprechung sich fortlaufend weiterentwickelt und auch künftige Urteile einen Einfluss auf die rechtlichen und steuerlichen Aspekte der verbilligten Vermietung haben könnten.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Im Folgenden finden Sie Antworten auf einige häufig gestellte Fragen zur verbilligten Vermietung:

Kann ich die Miete jederzeit verbilligen oder erhöhen?

Grundsätzlich können Vermieter und Mieter eine Mietreduzierung oder -erhöhung im Einvernehmen vereinbaren, solange sie sich im Rahmen der gesetzlichen Regelungen (z. B. begrenzte Mieterhöhungen gemäß § 558 BGB) bewegen. Eine einseitige Änderung der Miete durch den Vermieter ist nur in bestimmten gesetzlich vorgesehenen Fällen und unter Einhaltung der entsprechenden Voraussetzungen möglich.

Können auch gewerblich genutzte Immobilien verbilligt vermietet werden?

Ja, auch gewerblich genutzte Immobilien können prinzipiell verbilligt vermietet werden. Die steuerlichen Regelungen sind jedoch unterschiedlich, und es gelten andere Vorschriften als bei der verbilligten Vermietung von Wohnraum. Eine rechtliche und steuerliche Beratung ist auch in diesem Bereich ratsam.

Wie finde ich heraus, ob meine verbilligte Vermietung zu mindestens 66% der ortsüblichen Miete liegt?

Um die ortsübliche Miete für Ihre Immobilie zu ermitteln, können Sie den Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde oder Stadt heranziehen. Alternativ können auch Mietdatenbanken, Gutachten eines Sachverständigen oder Vergleichsmieten aus Inseraten als Anhaltspunkte dienen. Eine genaue Berechnung der 66%-Grenze sollte jedoch mit Hilfe eines Steuerberaters oder Fachanwalts erfolgen, um mögliche Fehler zu vermeiden und eine optimale steuerliche Gestaltung sicherzustellen.

Was passiert, wenn ich bei einer verbilligten Vermietung Verluste mache? Kann ich diese steuerlich geltend machen?

Verluste aus Vermietung und Verpachtung können grundsätzlich in der Einkommensteuererklärung des Vermieters geltend gemacht und mit anderen Einkünften verrechnet werden (§ 2 Abs. 3 Satz 1 EStG). Bei einer verbilligten Vermietung müssen jedoch die bereits erwähnten Regelungen zur Abzugsfähigkeit von Werbungskosten beachtet werden. Sollte Ihre verbilligte Vermietung die 66%-Grenze unterschreiten, ist eine Verlustzurechnung nur begrenzt möglich. Eine steuerliche Beratung ist in diesem Zusammenhang unerlässlich.

Wie beeinflusst die verbilligte Vermietung an Familienangehörige die Erbschaft- und Schenkungsteuer?

Die verbilligte Vermietung an Familienangehörige kann auch Auswirkungen auf die Erbschaft- und Schenkungsteuer haben. Wenn der Familienangehörige unentgeltlich oder zu einem stark reduzierten Mietzins in der Immobilie wohnt, kann dies als Schenkung angesehen werden, die der jeweiligen Schenkungsteuer unterliegt. Die Freibeträge für Schenkungen innerhalb der Familie sollten in diesem Zusammenhang beachtet werden. Bei Schenkungen unter Ehegatten beträgt der Freibetrag derzeit 500.000 €, bei Schenkungen von Eltern an ihre Kinder liegt der Freibetrag bei 400.000 € (§§ 16, 17 ErbStG). Wird der Freibetrag überschritten, fällt Schenkungsteuer an.

Es empfiehlt sich, bei der verbilligten Vermietung an Familienangehörige eine rechtliche und steuerliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um mögliche steuerliche und rechtliche Konsequenzen zu erkennen und entsprechend zu handeln.

Fazit

Die verbilligte Vermietung von Wohnraum ist ein komplexes Thema, das sowohl rechtliche als auch steuerliche Auswirkungen für den Vermieter hat. Dieser umfassende Artikel gibt Ihnen eine Übersicht über die relevanten rechtlichen Grundlagen, steuerlichen Aspekte, aktuelle Gerichtsurteile und FAQs in Bezug auf die verbilligte Vermietung. Es empfiehlt sich jedoch, bei konkreten Fragestellungen und individuellen Vermietungssituationen eine rechtliche und steuerliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um mögliche Fehler und finanzielle Nachteile zu vermeiden.