Wohnflächenverordnung: Welche Folgen hat Sie für Vermieter?

Die Wohnflächenverordnung, meist abgekürzt als WoFlV, ist ein Regelwerk, das die Berechnung der Wohnfläche regelt. Sie gibt vor, wie die Fläche einer Wohnung oder eines Hauses zu messen ist, um eine einheitliche Grundlage für Mieter und Vermieter zu schaffen. Die WoFlV ist seit dem 1. Januar 2004 in Kraft und löste die vorher gültige II. Berechnungsverordnung ab.

Bedeutung der Wohnflächenverordnung für Vermieter

Für Vermieter hat die Wohnflächenverordnung eine immense Bedeutung, da sie die korrekte Bemessung der Wohnfläche vorschreibt. Eine exakte Berechnung ist unerlässlich für:

• Die Festlegung der Mietpreise
• Nebenkostenabrechnungen
• Wohnungsanzeigen

Eine fehlerhafte oder unzureichende Berechnung kann rechtliche und finanzielle Konsequenzen nach sich ziehen.

Rechtliche Grundlagen und Regelungen der WoFlV

Die WoFlV umfasst mehrere Paragraphen, die genau definieren, wie die Wohnfläche zu berechnen ist. Hier einige zentrale Regelungen:

• §4 WoFlV: Dieser Paragraph setzt die Mindesthöhen für Wohnräume fest. Räume mit einer Höhe unter 2 Metern werden nur anteilig angerechnet.
• §6 WoFlV: Bestimmungen zur Anrechnung von Balkonen, Loggien und Terrassen. Diese Flächen dürfen nur zu 25 bis 50 % angerechnet werden.
• §7 WoFlV: Definiert, dass Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Garage, Heizungsräume und Geschäftsräume nicht zur Wohnfläche zählen.

Praktisches Beispiel zur Berechnung der Wohnfläche

Ein Beispiel zeigt die Anwendung der WoFlV:

Eine 100 m² große Wohnung hat einen Balkon von 10 m². Gemäß §6 WoFlV darf dieser Balkon mit bis zu 50 % angerechnet werden. Die Wohnung hat zudem eine Raumhöhe von mindestens 2 Metern.

Berechnung:

Wohnfläche: 90 m²
Balkon: 10 m² * 50 % = 5 m²
Gesamtwohnfläche: 95 m²

Konsequenzen einer falschen Wohnflächenangabe

Für Vermieter kann eine fehlerhafte Wohnflächenangabe erhebliche Folgen haben:

• Mietminderung: Mieter können bei einer erheblichen Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche eine Mietminderung verlangen.
• Rückzahlung überhöhter Miete: Wenn die Wohnfläche unter der angegebenen Fläche liegt, kann der Vermieter verpflichtet sein, die zu viel gezahlte Miete zurückzuzahlen.
• Bußgelder: Bei arglistigen Täuschungen und erheblichem Verschulden drohen dem Vermieter möglicherweise Bußgelder.

Gerichtsurteile zur Wohnflächenverordnung

In der Rechtsprechung gab es zahlreiche Urteile, die die Bedeutung der genauen Wohnflächenberechnung unterstreichen. Einige relevante Urteile sind:

• BGH, Urteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03: Hier wurde entschieden, dass bei einer Mietwohnung eine Abweichung von mehr als 10 % von der vereinbarten Wohnfläche einen erheblichen Mangel darstellt.
• AG Hamburg, Urteil vom 8. Juli 2005 – 49 C 513/04: Das Amtsgericht Hamburg verurteilte einen Vermieter zur Rückzahlung der Mietüberzahlung wegen fehlerhafter Flächenangabe.

Checkliste für Vermieter: Wohnflächenverordnung korrekt anwenden

Um rechtlichen Problemen vorzubeugen, sollten Vermieter die Wohnflächenverordnung genau beachten. Eine Checkliste kann helfen, alle relevanten Aspekte zu berücksichtigen:

• Wohnfläche nach den Regelungen der WoFlV genau berechnen
• Balkone, Loggien und Terrassen nur anteilig anrechnen
• Räume mit geringer Höhe (unter 2 m) nur anteilig berücksichtigen
• Richtige Angaben in Mietverträgen und Anzeigen machen
• Regelmäßig die Wohnungsangaben überprüfen und aktualisieren

Beispiele für die Folgen falscher Wohnflächenangabe

Ein Vermieter in Berlin hatte die Wohnfläche seiner Wohnung mit 100 m² angegeben. Eine Nachmessung ergab jedoch eine tatsächliche Fläche von 85 m². Die Mieter klagten auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete. Das Gericht entschied zugunsten der Mieter, da der Unterschied von 15 % als erheblich eingestuft wurde (AG Berlin-Neukölln, Urteil vom 12. Januar 2017).

Vorteile der korrekten Wohnflächenberechnung für Vermieter

Eine genaue und transparente Berechnung der Wohnfläche bringt für Vermieter zahlreiche Vorteile:

• Rechtssicherheit: Vermeidung von rechtlichen Auseinandersetzungen
• Vertrauensverhältnis: Vertrauen der Mieter durch korrekte Angaben stärken
• Image: Seriösität und Professionalität der Vermietung aufrecht erhalten

Fallstudie: Korrekte Berechnung einer Loft-Wohnung

Ein Vermieter in München vermietet eine Loft-Wohnung. Da diese sehr hohe Decken hat, überlegte er, wie er die Fläche korrekt angeben sollte. Die Berechnung ergab, dass Teile des Dachgeschosses aufgrund der Höhe unter 2 m nur zu 50 % berücksichtigt werden durften. Dadurch ergab sich eine Gesamtwohnfläche von 120 m² statt der ursprünglich vermuteten 130 m². Mit den korrekten Angaben konnte er spätere rechtliche Probleme vermeiden.

Regelungen zur Wohnflächenverordnung bei Modernisierungen

Bei Modernisierungen und Umbauten können sich Änderungen der Wohnfläche ergeben. Hierbei gelten folgende Regelungen:

• Umbauten, die die Grundfläche verändern, sind in die Berechnung einzubeziehen
• Lagerräume oder neue Balkone müssen gemäß WoFlV anteilig angerechnet werden
• Erhebliche Änderungen der Wohnfläche müssen im Mietvertrag neu aufgenommen werden

FAQ zur Wohnflächenverordnung

Wie wird die Wohnfläche berechnet?
Die Wohnfläche wird gemäß WoFlV berechnet. Räume unter 2 m Höhe werden anteilig, Balkone und Terrassen nur zu 25-50 % einbezogen.

Welche Räume zählen nicht zur Wohnfläche?
Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen und Geschäftsräume zählen nicht zur Wohnfläche.

Welche rechtlichen Folgen hat eine falsche Wohnflächenangabe?
Falsche Angaben können zu Mietminderungen, Rückzahlungen und Bußgeldern führen.

Anonymisierte Mandantengeschichte: Auswirkungen falscher Wohnflächenangabe

Ein Vermieter, Herr H., hatte eine Wohnung mit 110 m² vermietet. Nachträgliche Messungen zeigten jedoch nur 100 m² Wohnfläche. Die Mieter klagten auf Rückzahlung der Mietüberzahlung und erhielten recht. Herr H. musste nicht nur die Differenz zurückzahlen, sondern auch die Gerichtskosten tragen.

Abschließende Tipps für Vermieter

Um keine Fehler bei der Wohnflächenberechnung zu machen, sollten Vermieter diese Tipps beherzigen:

• Berechnung nach den neuesten WoFlV-Richtlinien
• Fachleute bei Unsicherheiten hinzuziehen
• Regelmäßige Überprüfung und Aktualisierung der Angaben
• Alle Änderungen und Modernisierungen korrekt dokumentieren

Die Bedeutung der Wohnflächenverordnung kann nicht genug betont werden. Genauigkeit und Transparenz sind der Schlüssel zu einem reibungslosen Mietverhältnis und zur Vermeidung rechtlicher Streitigkeiten.