Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung: Tipps & Tricks

Als erfahrener Rechtsanwalt im Bereich Wohnungseigentumsrecht möchte ich Ihnen in diesem umfassenden Blog-Beitrag alles Wissenswerte rund um die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung vermitteln. Wir werden gemeinsam einen Blick auf die gesetzlichen Grundlagen, praktische Tipps und Tricks, aktuelle Gerichtsurteile sowie häufig gestellte Fragen (FAQs) werfen.

Das Ziel dieses Artikels ist es, Ihnen als Wohnungseigentümer oder Verwalter ein fundiertes Verständnis für die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung im Immobilienrecht zu vermitteln und Ihnen somit eine effiziente und rechtskonforme Abwicklung Ihrer Versammlungen zu ermöglichen.

Inhaltsverzeichnis

1. Rechtliche Grundlagen der Beschlussfassung
2. Tipps und Tricks für die Durchführung der Eigentümerversammlung
3. Aktuelle Gerichtsurteile zur Beschlussfassung
4. Häufig gestellte Fragen (FAQs)
5. Beschlussfassung der Eigentümerversammlung: Was Sie wissen müssen

Rechtliche Grundlagen der Beschlussfassung

Die rechtlichen Grundlagen für die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung finden sich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Insbesondere die §§ 23-25 WEG enthalten Regelungen zur Eigentümerversammlung und der Beschlussfassung. Im Folgenden werden die wesentlichen Aspekte dargestellt:

Einberufung der Eigentümerversammlung: Gemäß § 24 WEG ist der Verwalter verpflichtet, mindestens einmal jährlich eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Die Einberufung hat schriftlich unter Angabe der Tagesordnung und unter Einhaltung einer Frist von mindestens zwei Wochen zu erfolgen.

Tagesordnung: Die Tagesordnung sollte alle Punkte enthalten, über die in der Versammlung Beschlüsse gefasst werden sollen. Die Wohnungseigentümer haben das Recht, Ergänzungen oder Änderungen der Tagesordnung zu verlangen (§ 23 Abs. 2 WEG).

Beschlusskompetenz: Grundsätzlich sind die Wohnungseigentümer beschlusskompetent für alle Angelegenheiten, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen (§ 21 Abs. 3 WEG). Dies umfasst unter anderem die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die Aufstellung eines Wirtschaftsplans oder die Bestellung und Abberufung des Verwalters.

Stimmberechtigung: Jeder Wohnungseigentümer hat in der Versammlung eine Stimme (§ 25 WEG). Bei mehreren Wohnungseigentümern einer Wohnung können diese ihr Stimmrecht nur gemeinschaftlich ausüben.

Abstimmungsmodi: Die Abstimmung erfolgt grundsätzlich nach Köpfen (§ 25 Abs. 2 WEG), es sei denn, die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung sehen eine andere Regelung vor, wie beispielsweise eine Stimmverteilung nach Miteigentumsanteilen.

Mehrheitserfordernisse: Für die Beschlussfassung ist grundsätzlich die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen ausreichend (§ 25 Abs. 1 WEG). In bestimmten Fällen, wie etwa bei einer Änderung der Gemeinschaftsordnung, ist jedoch eine qualifizierte Mehrheit erforderlich (§ 23 Abs. 4 WEG).

Anfechtung von Beschlüssen: Beschlüsse der Eigentümerversammlung können innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung durch Klage angefochten werden, wenn sie nicht ordnungsgemäß zustande gekommen sind oder gegen die guten Sitten verstoßen (§ 23 Abs. 1 WEG).

Tipps und Tricks für die Durchführung der Eigentümerversammlung

Um die Eigentümerversammlung und die Beschlussfassung effizient und rechtskonform zu gestalten, sollten Sie als Wohnungseigentümer oder Verwalter einige Tipps und Tricks beachten:

• Einberufung: Achten Sie auf die form- und fristgerechte Einberufung der Versammlung und eine klare, vollständige Tagesordnung. Dies verhindert spätere Anfechtungen und gewährleistet eine zügige Abwicklung der Versammlung.
• Information: Informieren Sie die Wohnungseigentümer rechtzeitig und umfassend über die anstehenden Tagesordnungspunkte, um eine sachgerechte Diskussion und Entscheidungsfindung zu ermöglichen. Stellen Sie bei Bedarf zusätzliche Unterlagen (z. B. Kostenvoranschläge) zur Verfügung.
• Protokollführung: Führen Sie ein detailliertes und übersichtliches Protokoll über den Verlauf der Eigentümerversammlung, insbesondere über die gefassten Beschlüsse. Dies erleichtert die Nachvollziehbarkeit der Versammlung und die Umsetzung der Beschlüsse.
• Konfliktlösung: Sorgen Sie für eine angemessene Gesprächs-führung und ein respektvolles Miteinander in der Versammlung. Bei Meinungsverschiedenheiten kann ein Mediator oder ein neutraler Dritter helfen, eine einvernehmliche Lösung zu finden.
• Flexibilität: Zeigen Sie sich flexibel bei der Anpassung der Tagesordnung und der Berücksichtigung von Anliegen der Wohnungseigentümer. Dies fördert eine konstruktive Zusammenarbeit und trägt zur Zufriedenheit der Eigentümer bei.
• Rechtliche Beratung: Ziehen Sie bei rechtlichen Unsicherheiten oder Streitigkeiten einen erfahrenen Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht hinzu. Dies hilft, rechtliche Fehler und kostspielige Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Aktuelle Gerichtsurteile zur Beschlussfassung

Im Folgenden finden Sie eine Auswahl aktueller Gerichtsurteile zur Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung, die für Ihre Praxis von Bedeutung sein können:

BGH, Urteil vom 14.12.2018, V ZR 254/17: Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, der die Verwalterzustimmung für die Vermietung oder Verpachtung von Teileigentumseinheiten vorschreibt, ist nichtig, wenn er gegen das Diskriminierungsverbot verstößt.

BGH, Urteil vom 29.09.2017, V ZR 244/16: Die Teilungserklärung kann vorsehen, dass für bestimmte Beschlüsse ein höheres Mehrheitserfordernis als die gesetzliche Regelung gilt, etwa eine qualifizierte Mehrheit für die Bestellung oder Abberufung des Verwalters.

OLG Hamm, Urteil vom 17.08.2017, 15 W 92/17: Ein Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage ist unwirksam, wenn die Höhe der Sonderumlage und die Verteilung der Kosten auf die Wohnungseigentümer nicht konkret festgelegt sind.

AG Münster, Urteil vom 23.12.2020, 13 C 678/19 WEG: Die durch die COVID-19-Pandemie bedingte Unmöglichkeit einer Präsenzversammlung berechtigt den Verwalter nicht, eine virtuelle Versammlung abzuhalten oder schriftliche Beschlussfassungen durchzuführen, sofern dies nicht in der Gemeinschaftsordnung oder einer gesonderten Vereinbarung vorgesehen ist.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Nachfolgend finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen zur Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung:

• Wie kann ich als Wohnungseigentümer einen Tagesordnungspunkt für die Eigentümerversammlung vorschlagen?Wenden Sie sich rechtzeitig vor der Versammlung an den Verwalter und bitten Sie um Aufnahme Ihres Anliegens in die Tagesordnung. Der Verwalter hat Ihrem Anliegen grundsätzlich zu entsprechen, sofern es für die Gemeinschaft von Bedeutung ist (§ 23 Abs. 2 WEG).
• Wie kann ich als Wohnungseigentümer einen Beschluss anfechten?Die Anfechtung eines Beschlusses muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung durch Klage beim zuständigen Amtsgericht erfolgen (§ 46 WEG). Die Klage muss die Anfechtungsgründe und den angefochtenen Beschluss konkret benennen.
• Kann ich als Verwalter eine Eigentümerversammlung aufgrund von COVID-19 absagen?Die Absage einer Eigentümerversammlung ist grundsätzlich möglich, wenn die Durchführung aufgrund gesetzlicher Vorgaben oder aus Gründen des Gesundheitsschutzes nicht vertretbar ist. In diesem Fall sollten Sie als Verwalter jedoch zeitnah einen neuen Termin ansetzen und die Wohnungseigentümer über die Gründe der Absage informieren.
• Welche Mehrheit ist für die Änderung der Gemeinschaftsordnung erforderlich?Für die Änderung der Gemeinschaftsordnung ist gemäß § 23 Abs. 4 WEG eine qualifizierte Mehrheit erforderlich. Diese setzt sich zusammen aus mindestens der Hälfte aller Wohnungseigentümer und mindestens zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen.

Beschlussfassung der Eigentümerversammlung: Was Sie wissen müssen

Die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung ist ein zentraler Bestandteil des Wohnungseigentumsrechts und erfordert ein fundiertes Verständnis der gesetzlichen Regelungen sowie ein hohes Maß an Organisation und Kommunikation. Mit den in diesem Beitrag vermittelten Tipps und Tricks sollte es Ihnen als Wohnungseigentümer oder Verwalter gelingen, Ihre Eigentümerversammlungen effizient und rechtskonform zu gestalten.

Bei rechtlichen Unsicherheiten oder Streitigkeiten empfiehlt es sich, frühzeitig einen erfahrenen Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht hinzuzuziehen.