Besenrein: Rechtliche Bedeutung bei Wohnungsübergaben

Besenrein – ein Begriff, der in der Welt der Wohnungsübergaben und Umzüge immer wieder auftaucht. Aber was bedeutet „besenrein“ eigentlich genau, und welche rechtlichen Konsequenzen hat es für Mieter, Vermieter, Käufer und Verkäufer? In diesem Artikel erfahren Sie alles, was Sie zum Thema „besenrein“ wissen müssen, von der rechtlichen Bedeutung über Beispiele aus der Praxis bis hin zu hilfreichen Tipps, um Streitigkeiten bei Wohnungsübergaben zu vermeiden.

Woher kommt der Begriff „besenrein“, und welche Gesetze sind relevant?

Der Begriff „besenrein“ stammt aus dem deutschen Mietrecht und bezieht sich auf den Zustand, in dem eine Wohnung oder ein Haus bei Übergabe an den Vermieter oder Käufer übergeben werden muss. Einige Bestimmungen dazu sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt, insbesondere in den §§ 535 bis 580a BGB.

Relevant ist unter anderem § 535 BGB zur mietvertraglichen Hauptleistungspflicht. Darin heißt es, dass der Vermieter dem Mieter die Mietsache (also die Wohnung) in einem zum vereinbarten Gebrauch (Besenreinheit) geeigneten Zustand zu überlassen hat und ihn während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Mieter hingegen ist verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass die Wohnung besenrein zurückgegeben wird.

Das bedeutet „besenrein“: Rechtliche Definition und Interpretationen

Trotz seiner Verwendung im Miet- und Immobilienrecht gibt es keine exakte juristische Definition von „besenrein“. Grundlegend kann man sagen, dass eine Wohnung besenrein übergeben wird, wenn sie aufgeräumt und ohne grobe Verschmutzungen ist. Hier finden Sie einige unterschiedliche Interpretationen und Aspekte des Begriffs „besenrein“:

• Übergeben einer Immobilie in einem sauberen und ordentlichen Zustand, sodass der Vermieter oder Käufer die Räumlichkeiten unkompliziert weiterverwenden kann.
• Beseitigung von grobem Schmutz, wie etwa Ölflecken oder Schmutz, der durchgeführte Renovierungsarbeiten verursacht wurde.
• Keine durch den Vorbesitzer verursachten größeren Beschädigungen.

Woran Mieter, Vermieter, Käufer und Verkäufer denken sollten: Streitigkeiten bei Wohnungsübergaben

Da der Begriff „besenrein“ unterschiedlich interpretiert werden kann, kommt es häufig zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter sowie Käufer und Verkäufer bei Wohnungsübergaben. In vielen Fällen sind hier Fragen zur Beseitigung von Verunreinigungen oder Schäden, zur Entfernung von Gegenständen und zur Durchführung von Renovierungsarbeiten unklar. Um solche Streitigkeiten zu vermeiden, sollten folgende Punkte beachtet werden:

1. Kenntnis der gesetzlichen Bestimmungen: Ein Grundverständnis der im Bürgerlichen Gesetzbuch und anderen relevanten Gesetzen verankerten Regelungen hilft dabei, die eigenen Rechte und Pflichten besser einzuschätzen und angemessen zu handeln.
2. Präzise vertragliche Regelungen zu Übergabezustand und Pflichten: Sowohl im Mietvertrag als auch im Kaufvertrag sollte genau festgehalten sein, welche Arbeiten und Aufgaben bei der Übergabe auf Mieter, Vermieter, Käufer und Verkäufer zukommen und wie der gewünschte Übergabezustand konkret aussieht.
3. Klare Kommunikation und Absprachen: Ein offener Dialog und eine klare Abstimmung über Zuständigkeiten und Erwartungen können viele Missverständnisse und Streitigkeiten von Anfang an verhindern. Eine schriftliche Vereinbarung in Form eines Übergabeprotokolls bietet zusätzliche Sicherheit.
4. Realistische Einschätzung und Planung: Überlegen Sie sich im Vorfeld, welche Tätigkeiten und Kosten bei der Übergabe anfallen könnten, und planen Sie genügend Zeit und Ressourcen für die Vorbereitung ein. Seien Sie bei Verhandlungen über Mietpreis oder Kaufpreis realistisch und bedenken Sie, dass eventuell noch Kosten für Reparaturen, Renovierungen oder Reinigungen anfallen können.

Fallstudie: Streit um besenreine Übergabe

Ein Vermieter und sein Mieter stritten sich um die Frage, ob die Wohnung besenrein zurückgegeben wurde. Zwar war die Wohnung aufgeräumt und sauber, jedoch befand sich noch eine größere Menge Schimmel an den Wänden, welche der Mieter trotz bestimmungsgemäßen Gebrauchs verursacht hatte.

Der Vermieter forderte daraufhin Schadenersatz vom Mieter. In diesem Fall entschied das Gericht, dass der Mieter den Schimmel beseitigen müsse, da die Wohnung nicht in einem besenreinen bzw. vertragsgemäßen Zustand übergeben wurde (BGH, Urteil v. 20.06.1990, Az. VIII ZR 102/89).

Praktische Tipps für Mieter: So geben Sie Ihre Wohnung besenrein ab

Um sicherzugehen, dass Sie Ihre Wohnung bei der Übergabe in einem besenreinen Zustand übergeben, können Sie folgende Schritte beachten:

• Führen Sie eine gründliche Reinigung durch: Entfernen Sie Staub, Schmutz, Flecken und Verunreinigungen auf Böden, Wänden, Decken, Fenstern, Türen, Heizkörpern und anderen Oberflächen im gesamten Wohnbereich.
• Entsorgen Sie Müll und Sperrmüll: Achten Sie darauf, dass alle Abfälle und sonstige Gegenstände, die Sie nicht mitnehmen möchten, ordnungsgemäß entsorgt werden.
• Entfernen Sie persönliche Gegenstände: Nehmen Sie alle Einrichtungs- und Dekorationsgegenstände, die Ihnen gehören, bei Ihrem Auszug aus der Wohnung mit.
• Führen Sie notwendige Reparaturen durch: Beseitigen Sie Schäden, die während Ihrer Mietzeit entstanden sind und die nicht durch normalen Verschleiß bzw. Abnutzung bedingt sind.
• Dokumentieren Sie den Übergabezustand: Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll, in dem Sie den Zustand der Wohnung bei der Übergabe festhalten. Machen Sie gegebenenfalls Fotos zur Dokumentation.

Praktische Tipps für Vermieter: So stellen Sie sicher, dass Ihre Wohnung besenrein übergeben wird

Als Vermieter können Sie folgende Maßnahmen ergreifen, um sicherzustellen, dass Ihre Wohnung bei der Übergabe in einem besenreinen Zustand ist:

• Klare vertragliche Regelungen: Im Mietvertrag sollten exakt festgehalten sein, in welchem Zustand die Wohnung bei Übergabe sein muss und welche Reparaturen bzw. Renovierungsarbeiten gegebenenfalls durchgeführt werden müssen.
• Wohnungsübergabe rechtzeitig planen: Vereinbaren Sie frühzeitig einen Termin für die Wohnungsübergabe, um mögliche Rückfragen oder Unstimmigkeiten rechtzeitig klären zu können.
• Übergabeprotokoll erstellen: Halten Sie den Zustand der Wohnung bei der Übergabe in einem Übergabeprotokoll fest, um eventuelle Mängel oder Schäden zu dokumentieren.
• Evtl. Ausgleichszahlungen vereinbaren: Kann die Wohnung nicht im vertraglich vereinbarten Zustand übergeben werden, können Sie gegebenenfalls eine Ausgleichszahlung vom ausziehenden Mieter verlangen. Rechtliche Möglichkeiten dafür sollten stets mit einem Anwalt geklärt werden.
• Rechtzeitige Neuvermietung: Planen Sie eine angemessene Zeitspanne für die Suche nach neuen Mietern ein, damit Sie die Wohnung möglichst schnell wieder vermieten können.

FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Thema Besenreinheit

Information ist der Schlüssel. Deshalb haben wir diese FAQs für Sie zusammengestellt.

Müssen Mieter bei Auszug eine Renovierung durchführen?

Die Notwendigkeit einer Renovierung bei Auszug hängt von den Regelungen im Mietvertrag und dem Zustand der Wohnung ab. Generell kann der Vermieter jedoch keine Schönheitsreparaturen verlangen, wenn diese nicht vertraglich vereinbart wurden. Zusätzlich sind starre Fristen für Schönheitsreparaturen unzulässig, eine individuelle Abwägung des Renovierungsbedarfs sollte erfolgen. Im Zweifelsfall sollte juristischer Rat eingeholt werden.

Was ist, wenn der Vermieter eine besenreine Wohnung verlangt, der Mieter dies jedoch nicht erfüllen kann oder will?

Verweigert der Mieter die besenreine Übergabe, kann der Vermieter gegebenenfalls Schadenersatz fordern. Hier wird der Fall jedoch stets individuell betrachtet, und es ist ratsam, juristische Beratung in Anspruch zu nehmen.

Ist auch beim Verkauf einer Immobilie eine besenreine Übergabe erforderlich?

Ja, auch bei einem Immobilienverkauf ist in der Regel eine besenreine Übergabe notwendig. Hier gelten allerdings gegebenenfalls andere Regelungen als beim Mietrecht, es empfiehlt sich, einem entsprechenden Notarvertrag besondere Beachtung zu schenken.

Fazit: So verhindern Sie Ärger und Streitigkeiten rund um das Thema „besenrein“

Ob Mieter oder Vermieter, Käufer oder Verkäufer – zum Thema „besenrein“ und Wohnungsübergaben gibt es viele Fragen und Unsicherheiten. Die wichtigsten Aspekte sind dabei eine klare Kommunikation, sorgfältige Planung und Vorbereitung sowie ein gutes Verständnis der rechtlichen Rahmenbedingungen.

So verringern Sie das Risiko von Missverständnissen und Konflikten und sorgen dafür, dass Wohnungsübergaben reibungslos und stressfrei vonstattengehen.