Betriebskosten: Abrechnung, Umlage und Rechte von Mietern

Die Betriebskosten sind ein wesentlicher Bestandteil eines Mietvertrags und können zu zahlreichen Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern führen. In diesem umfassenden Blog-Beitrag werden wir alles besprechen, was sowohl Mieter als auch Vermieter über Betriebskosten wissen müssen, von der Abrechnung über die Umlage bis hin zu den Rechten von Mietern. Als erfahrener Rechtsanwalt im Zivilrecht werde ich Ihnen dabei helfen, die rechtlichen Aspekte zu verstehen und wie sie in verschiedenen Situationen angewendet werden können.

Inhaltsverzeichnis

• Definition von Betriebskosten
• Umlage von Betriebskosten
• Betriebskostenabrechnung
• Rechte von Mietern
• Gerichtsurteile und Beispiele
• Häufige Fragen (FAQs)

Definition von Betriebskosten

Betriebskosten sind die Kosten, die einem Vermieter durch den Betrieb eines Gebäudes entstehen und auf den Mieter umgelegt werden können. Gemäß § 556 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Beispiele für Betriebskosten sind:

• Grundsteuer
• Wasserversorgung
• Entwässerung
• Heizkosten und Warmwasserversorgung
• Aufzugskosten
• Straßenreinigung und Müllbeseitigung
• Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
• Gartenpflege
• Beleuchtung
• Schornsteinreinigung
• Haftpflicht- und Gebäudeversicherung
• Hausmeisterkosten

Umlage von Betriebskosten

Die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter ist nur zulässig, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. In der Regel wird hierzu eine sogenannte Betriebskostenpauschale oder eine Vorauszahlung für Betriebskosten vereinbart. Wichtig ist, dass die im Mietvertrag aufgeführten Betriebskosten klar und verständlich für den Mieter sind. Unklare oder missverständliche Formulierungen können dazu führen, dass der Vermieter die Betriebskosten nicht umlegen kann.

Die Betriebskosten werden in der Regel nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die Mieter umgelegt. Dieser Verteilerschlüssel kann beispielsweise nach Wohnfläche, Personenzahl oder Verbrauch festgelegt werden. Wird im Mietvertrag kein Verteilerschlüssel vereinbart, erfolgt die Umlage nach der gesetzlichen Regelung in § 556a Abs. 1 BGB, also nach dem Anteil der Wohnfläche.

Betriebskostenabrechnung

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter innerhalb einer bestimmten Frist eine Abrechnung über die Betriebskosten zu erstellen. Diese Frist beträgt gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Der Abrechnungszeitraum ist in der Regel das Kalenderjahr. Die Abrechnung muss folgende Anforderungen erfüllen:

• Formell ordnungsgemäß: Die Abrechnung muss schriftlich erfolgen und dem Mieter zugehen.
• Inhaltlich ordnungsgemäß: Die Abrechnung muss eine Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten, den Verteilerschlüssel angeben und den auf den Mieter entfallenden Anteil ausweisen.

Der Mieter hat das Recht, die Betriebskostenabrechnung einzusehen und eventuelle Einwände innerhalb eines Monats nach Zugang der Abrechnung geltend zu machen. Eine unberechtigte Forderung des Vermieters kann der Mieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB bis zum Ablauf von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung zurückfordern.

Rechte von Mietern

Der Mieter hat im Zusammenhang mit den Betriebskosten verschiedene Rechte, die ihm helfen, eine korrekte Abrechnung sicherzustellen und ungerechtfertigte Forderungen abzuwehren. Dazu zählen:

• Prüfungsrecht: Der Mieter hat das Recht, die Betriebskostenabrechnung zu prüfen und Einwände gegen einzelne Positionen zu erheben (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB).
• Einsichtsrecht: Der Mieter hat das Recht, die Abrechnungsunterlagen des Vermieters einzusehen, um die Richtigkeit der Abrechnung zu überprüfen (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB).
• Zurückbehaltungsrecht: Der Mieter kann einen Teil der Miete zurückbehalten, wenn er begründete Zweifel an der Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung hat (§ 320 BGB).
• Minderungsrecht: Der Mieter kann die Miete mindern, wenn die vereinbarten Betriebskostenleistungen nicht oder nur eingeschränkt erbracht werden (§ 536 BGB).

Gerichtsurteile und Beispiele

Im Laufe der Jahre gab es zahlreiche Gerichtsurteile, die die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern im Zusammenhang mit Betriebskosten klären. Hier sind einige wichtige Urteile und Beispiele:

• Bundesgerichtshof (BGH) VIII ZR 137/15: Der BGH hat entschieden, dass Vermieter auch bei verspäteter Betriebskostenabrechnung noch eine Nachforderung geltend machen können, wenn sie die Verspätung nicht zu vertreten haben.
• BGH VIII ZR 45/13: Der BGH hat klargestellt, dass Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung grundsätzlich die tatsächlich angefallenen Kosten und nicht die verbrauchsabhängigen Kosten zugrunde legen müssen.
• BGH VIII ZR 296/15: Der BGH hat entschieden, dass Mieter auch dann zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet sind, wenn der Vermieter diese nicht nach einem im Mietvertrag vereinbarten Verteilerschlüssel, sondern nach einem anderen, sachgerechten Schlüssel abrechnet.
• BGH VIII ZR 189/17: Der BGH hat klargestellt, dass Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung nicht verpflichtet sind, die günstigste Versicherung abzuschließen, sondern eine angemessene und übliche Versicherung wählen können.

Häufige Fragen (FAQs)

Was sind umlagefähige Betriebskosten?

Umlagefähige Betriebskosten sind diejenigen Kosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Hierzu zählen in der Regel die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführten Kosten, wie z. B. Grundsteuer, Wasserversorgung, Heizkosten, Straßenreinigung und Müllbeseitigung. Nicht umlagefähig sind hingegen Instandhaltungs- oder Verwaltungskosten.

Wie kann ich als Mieter die Betriebskostenabrechnung prüfen?

Als Mieter sollten Sie zunächst die formelle und inhaltliche Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung prüfen. Überprüfen Sie, ob die Abrechnung innerhalb der gesetzlichen Frist zugestellt wurde und ob alle erforderlichen Angaben enthalten sind. Anschließend sollten Sie die einzelnen Positionen auf ihre Richtigkeit und Plausibilität überprüfen. Nutzen Sie hierbei Ihr Einsichtsrecht in die Abrechnungsunterlagen des Vermieters.

Was kann ich tun, wenn ich mit der Betriebskostenabrechnung nicht einverstanden bin?

Wenn Sie mit der Betriebskostenabrechnung nicht einverstanden sind, sollten Sie innerhalb eines Monats nach Zugang der Abrechnung schriftlich Einwände gegen die Abrechnung erheben. Legen Sie dar, welche Positionen Ihrer Meinung nach falsch sind und warum. Unter Umständen können Sie auch von Ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen und einen Teil der Miete zurückbehalten, bis die Unstimmigkeiten geklärt sind.

Wie lange kann ich als Mieter eine Rückforderung unberechtigt gezahlter Betriebskosten geltend machen?

Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB können Sie als Mieter eine unberechtigte Forderung des Vermieters bis zum Ablauf von 12 Monaten nach Zugang der Betriebskostenabrechnung zurückfordern.

Kann ein Vermieter rückwirkend Betriebskosten nachfordern?

Grundsätzlich kann ein Vermieter rückwirkend Betriebskosten nachfordern, wenn er die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat (vgl. BGH VIII ZR 137/15). Allerdings muss die Nachforderung innerhalb der gesetzlichen Frist von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erfolgen.

Was passiert, wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung nicht fristgerecht erstellt?

Erstellt der Vermieter die Betriebskostenabrechnung nicht fristgerecht, kann er grundsätzlich keine Nachforderungen mehr geltend machen. Allerdings gilt dies nur, wenn der Vermieter die Verspätung zu vertreten hat. Ist dies nicht der Fall, kann er auch nach Ablauf der Frist noch Nachforderungen stellen (vgl. BGH VIII ZR 137/15).

Fazit

Die Betriebskosten sind ein wichtiger Bestandteil eines Mietvertrags und können für Mieter und Vermieter gleichermaßen zu Konflikten führen. Um solche Konflikte zu vermeiden und eine korrekte Abrechnung sicherzustellen, ist es wichtig, die rechtlichen Rahmenbedingungen und die Rechte und Pflichten beider Parteien zu kennen. Als erfahrener Rechtsanwalt hoffe ich, dass dieser umfassende Leitfaden Ihnen dabei hilft, die verschiedenen Aspekte der Betriebskosten besser zu verstehen und Ihre Rechte und Pflichten in verschiedenen Situationen wahrzunehmen.