Dauerwohnrecht: Rechte und Herausforderungen

In diesem Blog-Beitrag werden wir uns ausführlich mit dem Thema Dauerwohnrecht beschäftigen. Wir beleuchten die rechtlichen Rahmenbedingungen, erläutern verschiedene Herausforderungen, gehen auf aktuelle Gerichtsurteile ein und beantworten häufig gestellte Fragen. Unser Ziel ist es, Ihnen als kompetentem und erfahrenem Rechtsanwalt einen umfassenden Einblick in das Thema Dauerwohnrecht zu ermöglichen.

Was ist ein Dauerwohnrecht?

Ein Dauerwohnrecht ist ein persönliches, dingliches und meist unentgeltliches Nutzungsrecht an einer Immobilie. Es ermöglicht dem Dauerwohnberechtigten, die Immobilie zu Wohnzwecken zu nutzen, ohne dass er Eigentümer ist oder einen Mietvertrag mit dem Eigentümer geschlossen hat. Das dauerhafte Wohnrecht wird meist zwischen Verwandten oder in einem Testament vereinbart und ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 1090 bis 1096 geregelt.

Rechtliche Grundlagen

Das Dauerwohnrecht ist ein besonderes Nutzungsrecht, das im deutschen Recht als dingliches Wohnrecht bezeichnet wird. Die rechtlichen Grundlagen finden sich in folgenden Gesetzen und Vorschriften:

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere §§ 1090 ff.
• Grundbuchordnung (GBO), insbesondere §§ 47 ff.
• Zivilprozessordnung (ZPO), insbesondere §§ 1147 ff.
• Bewertungsgesetz (BewG), insbesondere §§ 24 ff.

Entstehung des Dauerwohnrechts

Das Dauerwohnrecht entsteht durch einen dinglichen Vertrag, also eine Vereinbarung zwischen dem Eigentümer der Immobilie und dem Dauerwohnberechtigten, und durch eine danach erfolgende Eintragung in das Grundbuch. Das dauerhafte Wohnrecht wird im Grundbuch als beschränkt persönliche Dienstbarkeit eingetragen.

Rechte und Pflichten des Dauerwohnberechtigten

Der Dauerwohnberechtigte hat das Recht, die im Vertrag bestimmten Räumlichkeiten seiner Wahl zu Wohnzwecken zu nutzen. Dies schließt auch die Nutzung von Nebenräumen wie z.B. einem Kellerraum ein, sofern dies vertraglich vereinbart wurde.

Der Dauerwohnberechtigte ist verpflichtet,

• die vertraglich festgelegten Räumlichkeiten ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen,
• die Immobilie in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten und
• die öffentlichen Lasten des Grundstücks und ggf. weitere von den Vertragsparteien vereinbarte Kosten (z.B. Nebenkosten) zu tragen.

Rechte und Pflichten des Eigentümers

Der Eigentümer der Immobilie ist verpflichtet, dem Dauerwohnberechtigten die vertraglich festgelegten Räumlichkeiten zur Nutzung zu überlassen und keine Maßnahmen zu ergreifen, die das dauerhafte Wohnrecht beeinträchtigen könnten (z.B. Umbauten).

Der Eigentümer hat das Recht,

• das Grundstück und die übrigen Räumlichkeiten im Übrigen frei zu nutzen,
• die Immobilie zu vermieten oder zu verpachten, jedoch nur, soweit dies das Dauerwohnrecht nicht beeinträchtigt und
• die Immobilie zu verkaufen. Der Dauerwohnberechtigte muss dabei allerdings beachten, dass das dauerhafte Wohnrecht an die Immobilie und nicht an die Person des Eigentümers gebunden ist. Das Dauerwohnrecht bleibt also auch bei einem Verkauf bestehen.

Herausforderungen bei der Gestaltung eines Dauerwohnrechts

Dauerwohnrechte sind in der Praxis oft mit einer Vielzahl von Herausforderungen verbunden. Einige der häufigsten und wichtigsten Herausforderungen sind:

• Bestimmung der konkret zu nutzenden Räumlichkeiten und der Dauer des Dauerwohnrechts
• Regelung der Kostenverteilung zwischen Eigentümer und Dauerwohnberechtigtem
• Behandlung von Erhaltungsaufwand, Instandhisetzungs- und Renovierungsmaßnahmen
• Klauseln zur Anpassung des Dauerwohnrechts bei Veränderungen der Lebens- oder Vermögensverhältnisse der Vertragsparteien
• Absicherung des dauerhaften Wohnrechts im Falle einer Zwangsversteigerung der Immobilie

Bestimmung der konkret zu nutzenden Räumlichkeiten und der Dauer des Dauerwohnrechts

Grundsätzlich sind die Vertragsparteien bei der Gestaltung des Dauerwohnrechts frei. Sie können etwa festlegen, welche konkreten Räumlichkeiten der Dauerwohnberechtigte nutzen darf und ob das Dauerwohnrecht zeitlich begrenzt oder unbegrenzt gelten soll. Hierbei ist jedoch Vorsicht geboten: Eine zu ungenaue Regelung kann zu Streitigkeiten zwischen den Parteien führen und im schlimmsten Fall dazu, dass das dauerhafte Wohnrecht als unwirksam angesehen wird. Es empfiehlt sich daher, die Räumlichkeiten genau zu beschreiben und gegebenenfalls einen Lageplan beizufügen.

Regelung der Kostenverteilung zwischen Eigentümer und Dauerwohnberechtigtem

Die Frage, wer welche Kosten (z.B. Betriebskosten, Grundsteuer) trägt, ist eine der wichtigsten und häufigsten Streitfragen im Zusammenhang mit dauerhaften Wohnrechten . Hier sind klare und individuell angepasste Regelungen im Vertrag unerlässlich.

Behandlung von Erhaltungsaufwand, Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen

Ebenfalls häufig sind Streitigkeiten über die Frage, wer für die Erhaltung und Instandhaltung der Immobilie bzw. der vom Dauerwohnberechtigten genutzten Räumlichkeiten zuständig und verantwortlich ist. Hier empfiehlt es sich, genaue Regelungen im Vertrag zu treffen und insbesondere auch Regelungen für größere Renovierungsmaßnahmen oder erforderliche Modernisierungen vorzusehen.

Klauseln zur Anpassung des Dauerwohnrechts bei Veränderungen der Lebens- oder Vermögensverhältnisse der Vertragsparteien

Da ein Dauerwohnrecht oft aufgrund von familiären oder persönlichen Umständen gewährt wird, sollten Vertragsklauseln vorgesehen werden, die eine Anpassung des Dauerwohnrechts ermöglichen, wenn sich die Lebens- oder Vermögensverhältnisse der Vertragsparteien ändern. Beispiele hierfür können z.B. die Berücksichtigung von Veränderungen im Familienstand oder eine Anpassung im Falle eines erheblichen Vermögenszuwachses beim Dauerwohnberechtigten sein.

Absicherung des Dauerwohnrechts im Falle einer Zwangsversteigerung der Immobilie

Ein Dauerwohnrecht kann im Falle einer Zwangsversteigerung der Immobilie durch das Grundbuch gesichert werden. Hierfür ist es notwendig, dass das Dauerwohnrecht vor dem Grundpfandrecht, das zur Zwangsversteigerung führt, im Grundbuch eingetragen ist. Andernfalls erlischt das Dauerwohnrecht im Zuge der Zwangsversteigerung.

Aktuelle Gerichtsurteile zum Dauerwohnrecht

Im Folgenden werden einige aktuelle und bedeutende Gerichtsurteile zum Thema Dauerwohnrecht vorgestellt, die verschiedene Aspekte und Fragestellungen rund um dieses Rechtsinstitut beleuchten:

BGH, Urteil vom 17.02.2017 – V ZR 147/16

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied in diesem Fall, dass ein Dauerwohnrecht, das im Grundbuch eingetragen ist, nach einem Zuschlag in einer Zwangsversteigerung des Grundstücks weiterhin besteht, wenn es rechtzeitig und korrekt gemäß § 30 Abs. 1 Satz 1 ZVG angemeldet wurde.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.09.2020 – I-7 U 180/19

Das Oberlandesgericht Düsseldorf urteilte, dass der Dauerwohnberechtigte bei der Überlassung einer weiteren, nicht im Dauerwohnrecht umfassten Wohnung im selben Haus dem Eigentümer gegenüber grundsätzlich nicht zu einer Zahlung von Miete verpflichtet ist.

OLG Schleswig, Beschluss vom 30.11.2011 – 12 W 140/11

Das Oberlandesgericht Schleswig entschied, dass eine personenrechtliche Vereinbarung zum Dauerwohnrecht, die nicht gemäß § 1093 Abs. 1 BGB im Grundbuch eingetragen wurde, im Erbfall keinen dinglichen Bestand hat, sondern lediglich die Erben zur Leistung einer entsprechenden Geldrente verpflichtet (§ 1093 Abs. 2 BGB).

FAQs zum Dauerwohnrecht

Kann ein Dauerwohnrecht gekündigt werden?

Ein Dauerwohnrecht ist grundsätzlich unkündbar. Allerdings können die Vertragsparteien im Vertrag Regelungen treffen, die eine Kündigung unter bestimmten Umständen zulassen, z.B. bei schwerwiegenden Vertragsverstößen des Dauerwohnberechtigten.

Kann ein Dauerwohnrecht vererbt oder an Dritte übertragen werden?

Ein Dauerwohnrecht ist grundsätzlich unvererblich und nicht übertragbar. Ausnahmen hiervon können jedoch im Vertrag vereinbart werden.

Kann das Dauerwohnrecht bei Eigenbedarf gekündigt werden?

Nein, der Eigentümer kann das Dauerwohnrecht nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Anders als bei einem Mietverhältnis gibt es hierfür keine gesetzliche Grundlage.

Wie wird ein Dauerwohnrecht steuerlich behandelt?

Ein Dauerwohnrecht kann sowohl bei der Einkommens- als auch bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer zu berücksichtigenden Wert haben. Die Bewertung erfolgt hierbei nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes.

Wie erfolgt die Aufhebung eines dauerhaften Wohnrechts?

Ein Dauerwohnrecht kann durch eine aufhebende Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien oder durch einseitige Erklärung des Dauerwohnberechtigten aufgehoben werden. In beiden Fällen muss die Aufhebung entsprechend im Grundbuch eingetragen werden.

Dauerwohnrecht: Was bedeutet es?

Das dauerhafte Wohnrecht ist ein komplexes, aber wichtiges Rechtsinstitut, das in vielen Fällen eine maßgeschneiderte Lösung für die Überlassung von Wohnraum bietet. Die Gestaltung eines Dauerwohnrechts erfordert eine detaillierte Abwägung der Interessen der Parteien und umfassende Kenntnisse der rechtlichen Rahmenbedingungen, um mögliche Herausforderungen und Streitpunkte zu vermeiden.

Durch klar definierte Regelungen und eine sorgfältige Beratung durch einen erfahrenen Rechtsanwalt können sowohl Dauerwohnberechtigte als auch Eigentümer rechtliche Sicherheit erlangen und zugleich flexible und bedarfsgerechte Lösungen für ihre individuelle Situation schaffen.

Bei Fragen und Unklarheiten zum Thema Dauerwohnrecht empfehlen wir stets die Hinzuziehung eines kompetenten Rechtsanwalts, um Ihre Interessen bestmöglich zu wahren und umfassend beraten zu werden.