Erbbaurecht: Grundlagen, Vertragsgestaltung und Fallstricke

Das Erbbaurecht ist in Deutschland seit langem ein wichtiger Baustein im Immobiliensektor. Es ermöglicht die Errichtung von Bauwerken auf fremdem Grund und Boden, ohne dass der Erbbauberechtigte das Grundstück selbst erwerben muss.

In diesem Blog-Beitrag werden wir die Grundlagen des Erbbaurechts erläutern, auf Vertragsgestaltung und Fallstricke eingehen und gesetzliche Regelungen vorstellen. Beginnen wir mit einer Einführung in das Thema.

Einführung in das Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ist in Deutschland seit dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) im Jahre 1900 gesetzlich geregelt. Es ist ein dingliches Recht, das in § 1 Abs. 1 des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG) definiert wird als das „Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben“. Der Erbbauberechtigte erhält somit das Recht, auf einem Grundstück, das ihm nicht gehört, ein Gebäude zu errichten oder zu unterhalten. Das Grundstück bleibt im Eigentum des Grundstückseigentümers, der als Erbbaurechtsgeber bezeichnet wird.

Das Erbbaurecht bietet sowohl für den Erbbauberechtigten als auch für den Grundstückseigentümer Vorteile. Der Erbbauberechtigte kann ein Bauwerk errichten, ohne ein Grundstück kaufen zu müssen, und der Grundstückseigentümer erhält regelmäßige Erbbauzinszahlungen. Im Folgenden werden die verschiedenen Aspekte des Erbbaurechts näher erläutert.

Rechtliche Grundlagen des Erbbaurechts

Das Erbbaurecht ist im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt, das wiederum auf das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) verweist. Die wichtigsten rechtlichen Grundlagen des Erbbaurechts sind:

• § 1 ErbbauRG: Definition des Erbbaurechts
• §§ 2-3 ErbbauRG: Entstehung des Erbbaurechts
• §§ 4-6 ErbbauRG: Bestellung des Erbbaurechts
• §§ 7-11 ErbbauRG: Inhalt des Erbbaurechtsvertrags
• §§ 12-16 ErbbauRG: Übertragung und Belastung des Erbbaurechts
• §§ 17-21 ErbbauRG: Beendigung des Erbbaurechts
• §§ 22-24 ErbbauRG: Rechtsfolgen der Beendigung des Erbbaurechts

Im Folgenden gehen wir auf die wesentlichen Regelungen und Grundsätze des Erbbaurechts ein.

Entstehung des Erbbaurechts

Das Erbbaurecht entsteht gemäß § 2 ErbbauRG durch Einigung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten sowie durch Eintragung im Grundbuch. Diese Einigung wird in der Regel durch einen notariell beurkundeten Erbbaurechtsvertrag getroffen.

Bestellung des Erbbaurechts

Die Bestellung des Erbbaurechts erfolgt gemäß § 4 ErbbauRG durch einen Vertrag zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten. Dieser Vertrag muss notariell beurkundet werden und ist erst wirksam, wenn das Erbbaurecht im Grundbuch eingetragen ist (§ 5 ErbbauRG).

Inhalt des Erbbaurechtsvertrags

Der Erbbaurechtsvertrag regelt die Rechte und Pflichten von Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem. Gemäß § 7 ErbbauRG ist insbesondere der Erbbauzins, das heißt die Leistung, die der Erbbauberechtigte an den Grundstückseigentümer zu entrichten hat, im Vertrag zu bestimmen. Weitere Regelungen können zum Beispiel betreffen:

• die Dauer des Erbbaurechts
• die Art und Weise der Bauausführung
• die Pflichten des Erbbauberechtigten zur Instandhaltung und Instandsetzung des Bauwerks
• die Rechte und Pflichten bei Beendigung des Erbbaurechts

Übertragung und Belastung des Erbbaurechts

Das Erbbaurecht kann gemäß § 12 ErbbauRG übertragen und belastet werden. Die Übertragung erfolgt durch Einigung zwischen dem bisherigen und dem neuen Erbbauberechtigten sowie durch Eintragung im Grundbuch. Eine Belastung des Erbbaurechts ist zum Beispiel durch die Bestellung einer Grundschuld oder Hypothek möglich.

Beendigung des Erbbaurechts

Das Erbbaurecht kann gemäß § 17 ErbbauRG durch Zeitablauf, Kündigung, Aufhebung oder Vereinigung mit dem Eigentum am Grundstück enden. Bei der Beendigung des Erbbaurechts gibt es verschiedene Rechtsfolgen, die in den §§ 22-24 ErbbauRG geregelt sind. Dazu gehört unter anderem die Frage, was mit dem Bauwerk geschieht, das auf dem Grundstück errichtet wurde.

Vertragsgestaltung und Fallstricke

Bei der Gestaltung eines Erbbaurechtsvertrags gilt es, sowohl die gesetzlichen Vorgaben zu beachten als auch individuelle Vereinbarungen zwischen den Parteien zu treffen. Im Folgenden werden einige wichtige Aspekte der Vertragsgestaltung sowie mögliche Fallstricke aufgezeigt.

Dauer des Erbbaurechts

Die Dauer des Erbbaurechts kann im Vertrag festgelegt werden. Häufig beträgt die Laufzeit 99 Jahre, aber auch kürzere oder längere Laufzeiten sind möglich. Nach Ablauf der vereinbarten Dauer endet das Erbbaurecht automatisch. Es ist daher wichtig, die Dauer des Erbbaurechts unter Berücksichtigung der individuellen Interessen der Parteien und der geplanten Nutzung des Bauwerks festzulegen.

Erbbauzins

Der Erbbauzins ist die Leistung, die der Erbbauberechtigte an den Grundstückseigentümer zu entrichten hat. Er kann als fester Betrag oder als Prozentsatz des Verkehrswerts des Grundstücks vereinbart werden. Der Erbbauzins ist während der gesamten Dauer des Erbbaurechts zu zahlen und kann im Vertrag beispielsweise an die Entwicklung eines bestimmten Preisindexes gekoppelt werden. Es ist wichtig, eine angemessene Höhe des Erbbauzinses zu vereinbaren, die sowohl die Interessen des Erbbauberechtigten als auch des Grundstückseigentümers berücksichtigt.

Bauverpflichtung und Bauausführung

Im Erbbaurechtsvertrag kann eine Bauverpflichtung für den Erbbauberechtigten festgelegt werden, das heißt eine Verpflichtung, innerhalb einer bestimmten Frist ein Bauwerk auf dem Grundstück zu errichten. Dabei können auch Anforderungen an die Art und Weise der Bauausführung, die Einhaltung von baurechtlichen Vorschriften und die Qualität der Baumaterialien vereinbart werden. Es ist wichtig, diese Regelungen im Vertrag klar und eindeutig zu formulieren, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Instandhaltung und Instandsetzung

Der Erbbauberechtigte ist gemäß § 9 ErbbauRG grundsätzlich zur Instandhaltung und Instandsetzung des Bauwerks verpflichtet. Im Vertrag können jedoch abweichende Regelungen getroffen werden, beispielsweise indem bestimmte Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen dem Grundstückseigentümer übertragen werden. Es ist ratsam, solche Regelungen detailliert und präzise im Vertrag festzuhalten, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Beendigung des Erbbaurechts und Rechtsfolgen

Im Erbbaurechtsvertrag sollten Regelungen zur Beendigung des Erbbaurechts und zu den daraus resultierenden Rechtsfolgen getroffen werden. Insbesondere sollte geklärt werden, was mit dem Bauwerk geschieht, wenn das Erbbaurecht endet. Grundsätzlich hat der Erbbauberechtigte gemäß § 23 ErbbauRG einen Anspruch auf Entschädigung für den Wert des Bauwerks, jedoch können im Vertrag abweichende Regelungen getroffen werden. Es ist wichtig, diese Regelungen im Vertrag klar und eindeutig zu formulieren, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Gesetzesänderung: Reform des Grundsteuerrechts

Im Jahr 2019 hat der Bundestag eine Reform des Grundsteuerrechts beschlossen, die auch Auswirkungen auf Erbbaurechtsverträge haben kann. Die Grundsteuer wird künftig auf Basis des Bodenrichtwerts und der durchschnittlichen Miete berechnet, wodurch es zu einer stärkeren Belastung von Erbbauberechtigten kommen kann. Es ist daher ratsam, bei der Vertragsgestaltung die möglichen Auswirkungen der Grundsteuerreform zu berücksichtigen.

FAQs zum Erbbaurecht

In diesem Abschnitt beantworten wir einige häufig gestellte Fragen zum Erbbaurecht, um einen schnellen Überblick über das Thema zu geben.

Was ist das Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht ist ein dingliches Recht, das dem Erbbauberechtigten das Recht gibt, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Der Erbbauberechtigte kann somit ein Gebäude auf einem Grundstück errichten, das ihm nicht gehört, während das Grundstück im Eigentum des Grundstückseigentümers bleibt.

Wie entsteht das Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht entsteht durch Einigung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten sowie durch Eintragung im Grundbuch. Diese Einigung wird in der Regel durch einen notariell beurkundeten Erbbaurechtsvertrag getroffen.

Was ist der Erbbauzins?

Der Erbbauzins ist die Leistung, die der Erbbauberechtigte an den Grundstückseigentümer zu entrichten hat. Er kann als fester Betrag oder als Prozentsatz des Verkehrswerts des Grundstücks vereinbart werden und ist während der gesamten Dauer des Erbbaurechts zu zahlen.

Wie wird das Erbbaurecht im Grundbuch eingetragen?

Das Erbbaurecht wird im Grundbuch in der Abteilung II als beschränkt persönliche Dienstbarkeit eingetragen. Die Eintragung erfolgt auf Antrag des Grundstückseigentümers oder des Erbbauberechtigten und setzt eine notariell beurkundete Einigung der Parteien voraus.

Kann das Erbbaurecht übertragen oder belastet werden?

Ja, das Erbbaurecht kann übertragen und belastet werden. Die Übertragung erfolgt durch Einigung zwischen dem bisherigen und dem neuen Erbbauberechtigten sowie durch Eintragung im Grundbuch. Eine Belastung des Erbbaurechts ist zum Beispiel durch die Bestellung einer Grundschuld oder Hypothek möglich.

Fazit und Ausblick

Das Erbbaurecht ist ein wichtiger Bestandteil des deutschen Immobilienrechts und bietet sowohl für Grundstückseigentümer als auch für Erbbauberechtigte interessante Möglichkeiten. Es ist jedoch wichtig, bei der Vertragsgestaltung die gesetzlichen Vorgaben und die individuellen Interessen der Parteien zu berücksichtigen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Auch Gesetzesänderungen sollten im Blick behalten werden, um auf dem Laufenden zu bleiben und rechtliche Fallstricke zu vermeiden. Bei Unsicherheiten oder Fragen zum Erbbaurecht empfiehlt es sich, die Beratung eines kompetenten und erfahrenen Rechtsanwalts in Anspruch zu nehmen.