Erhaltungsaufwand: Rechte und steuerliche Auswirkungen

In der Immobilienbranche stellt der Erhaltungsaufwand einen zentralen Kostenfaktor dar. Sowohl Vermieter als auch Eigentümer müssen regelmäßig in ihre Objekte investieren, um deren Wert zu erhalten oder sogar zu steigern. Im vorliegenden Artikel werden die rechtlichen Grundlagen und die steuerlichen Auswirkungen von Erhaltungsaufwendungen detailliert erörtert, um Immobilienbesitzern und -verwaltungen bei der Optimierung ihrer steuerlichen Situation zu unterstützen.

Rechtliche Grundlagen des Erhaltungsaufwandes

Bevor wir auf die steuerlichen Aspekte eingehen, ist es wichtig, die rechtlichen Grundlagen und Begrifflichkeiten im Zusammenhang mit dem Erhaltungsaufwand zu klären.

Begriffsbestimmung: Erhaltungsaufwand vs. Herstellungsaufwand

Im Steuerrecht werden Aufwendungen, die im Zusammenhang mit einer Immobilie stehen, grundsätzlich in zwei Kategorien unterteilt: Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand. Während der Erhaltungsaufwand alle Maßnahmen umfasst, die lediglich der Erhaltung oder der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Immobilie dienen, handelt es sich beim Herstellungsaufwand um Maßnahmen, die zu einer wesentlichen Verbesserung oder Erweiterung der Immobilie führen.

• Erhaltungsaufwand bezieht sich auf Maßnahmen, die den Zustand einer bereits bestehenden Immobilie erhalten oder wiederherstellen. Beispiele hierfür sind Instandsetzungen, Renovierungen oder die Beseitigung von Schäden.
• Herstellungsaufwand umfasst Aufwendungen, die zu einer deutlichen Verbesserung einer Immobilie führen oder eine Erweiterung bewirken, die über den ursprünglichen Zustand hinausgeht. Beispiele hierfür sind Anbau, Ausbau oder umfassende Modernisierungsmaßnahmen.

Die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand ist insofern relevant, als dass sie entscheidend für die steuerliche Behandlung der Aufwendungen ist. Während Erhaltungsaufwand grundsätzlich sofort steuerlich geltend gemacht werden kann, ist Herstellungsaufwand regelmäßig nur über die Abschreibung (AfA) steuerlich absetzbar.

Gesetzliche Grundlagen

Die gesetzlichen Regelungen zum Erhaltungsaufwand finden sich im Einkommensteuergesetz (EStG) sowie im Umsatzsteuergesetz (UStG). Insbesondere sind dabei die folgenden Vorschriften von Bedeutung:

• § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG: Aufwendungen für Instandsetzung und Instandhaltung als Werbungskosten
• § 15 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 EStG: Aufwendungen im Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
• § 255 Abs. 2 Handelsgesetzbuch (HGB): Abgrenzung von Erhaltungs- und Herstellungsaufwand
• § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Abschreibung für Abnutzung (AfA) für Herstellungsaufwendungen
• § 13b UStG: Umsatzsteuerliche Behandlung von Bauleistungen

Steuerliche Behandlung von Erhaltungsaufwendungen

Im Folgenden werden die steuerlichen Vorteile und Konsequenzen erläutert, die aus der Abgrenzung des Erhaltungsaufwandes von anderen Arten von Aufwendungen resultieren.

Sofortige Abzugsfähigkeit von Erhaltungsaufwendungen

Eine der wesentlichsten steuerlichen Folgen von Erhaltungsaufwendungen besteht darin, dass sie grundsätzlich als Werbungskosten sofort abzugsfähig sind. Das bedeutet, dass der gesamte Betrag der Aufwendungen im Jahr der Entstehung von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden kann und damit die Steuerlast des Vermieters oder Eigentümers in diesem Jahr reduziert wird. Dies wirkt sich positiv auf die Liquidität des Steuerpflichtigen aus und trägt dazu bei, den finanziellen Aufwand für Instandsetzungen und Renovierungen zumindest teilweise auszugleichen.

Verteilung von Erhaltungsaufwendungen auf mehrere Jahre

In bestimmten Fällen, insbesondere wenn es sich um so genannte „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ handelt, können Erhaltungsaufwendungen nicht sofort abgezogen werden, sondern müssen auf mehrere Jahre verteilt werden. Dies ist nach § 82b der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EstDV) möglich, wenn die Aufwendungen innerhalb von drei Jahren nach einem Kauf oder anderen Erwerb einer Immobilie anfallen und unter Beachtung der Wertgrenze von 15 % der Anschaffungskosten liegen. In solchen Fällen ist die Verteilung auf zwei bis fünf Jahre möglich oder sogar vorgeschrieben.

Vergleich von Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand

Wie bereits erwähnt, besteht der wesentliche Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand aus steuerlicher Sicht darin, dass Erhaltungsaufwand sofort abzugsfähig ist, während Herstellungsaufwand über die Abschreibung (AfA) abgezogen werden muss. Die AfA erfolgt linear nach § 7 Abs. 4 EStG über die gesetzlich vorgegebene Nutzungsdauer von in der Regel 50 Jahren für Gebäude und 30 Jahren für Anteile an Gebäuden.

Die steuerliche Behandlung von Herstellungsaufwand ist somit weniger vorteilhaft als die von Erhaltungsaufwendungen, da sie sich über einen längeren Zeitraum erstreckt und somit möglicherweise mit einer niedrigeren Gesamtwirkung auf die Steuerlast einhergeht. Daher ist es für Vermieter und Immobilienbesitzer wichtig, die jeweiligen Aufwendungen korrekt zu kategorisieren und so ihre Steuervorteile optimal zu nutzen.

Aktuelle Gerichtsurteile zum Erhaltungsaufwand

Das Thema Erhaltungsaufwand ist regelmäßig Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten vor den Finanzgerichten und dem Bundesfinanzhof (BFH). Im Folgenden werden einige interessante und relevante Urteile vorgestellt, die Rückschlüsse auf die steuerliche Beurteilung von Erhaltungsaufwendungen zulassen.

BFH-Urteil vom 14.06.2016 (IX R 25/14)

In diesem Urteil hat der BFH entschieden, dass Erhaltungsaufwendungen, die der Vermieter im Zusammenhang mit der Beseitigung von Schäden an einer vermieteten Wohnung aufwendet, auch dann sofort abzugsfähig sind, wenn der Vermieter die Schäden erst nach dem Auszug des Mieters und während der Neuvermietungsphase entdeckt und beseitigt.

BFH-Urteil vom 20.03.2013 (IX R 5/12)

Der BFH hat in diesem Urteil klargestellt, dass Wohnungseigentümer, die Sanierungsmaßnahmen an Gemeinschaftseigentum für das Sonder- und Gemeinschaftseigentum finanzieren, die hierfür erforderlichen Erhaltungsaufwendungen unabhängig voneinander geltend machen können. Dies bedeutet, dass auch der anteilige Erhaltungsaufwand für das Gemeinschaftseigentum als Werbungskosten sofort abzugsfähig ist.

BFH-Urteil vom 03.08.2016 (IV R 4/15)

Das Urteil befasst sich mit der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Aufwendungen für energetische Sanierungsmaßnahmen an einem Gebäude, die sowohl zu einer Verbesserung als auch zu einer Erhaltung des Gebäudes beitragen. Der BFH hat entschieden, dass solche „gemischt veranlassten“ Aufwendungen grundsätzlich als Erhaltungsaufwendungen zu behandeln sind und somit sofort abzugsfähig sind, auch wenn sie zugleich zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ) zum Thema Erhaltungsaufwand

Wie kann ich Erhaltungsaufwendungen steuerlich geltend machen?

Um Erhaltungsaufwendungen steuerlich geltend zu machen, müssen diese in der Einkommensteuererklärung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten angegeben werden. Grundsätzlich ist es empfehlenswert, Belege und Rechnungen für die entsprechenden Aufwendungen aufzubewahren, um diese im Falle einer Prüfung durch das Finanzamt nachweisen zu können.

Gibt es besondere Regelungen für denkmalgeschützte Immobilien?

Ja, für denkmalgeschützte Immobilien gelten besondere Regelungen in Bezug auf Erhaltungsaufwendungen. Nach § 10f EStG können Eigentümer denkmalgeschützter Gebäude ihre Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung steuerlich absetzen, auch wenn es sich um Herstellungsaufwand handelt. Dies gilt jedoch nur, wenn die entsprechenden Maßnahmen behördlich genehmigt sind.

Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und laufenden Kosten?

Während Erhaltungsaufwendungen alle Maßnahmen umfassen, die dazu dienen, den Zustand einer Immobilie zu erhalten oder wiederherzustellen, beziehen sich laufende Kosten auf regelmäßig anfallende Ausgaben im Zusammenhang mit dem Betrieb und der Unterhaltung eines Gebäudes. Beispiele für laufende Kosten sind Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltungskosten und ähnliche Ausgaben. Laufende Kosten können ebenfalls in der Regel als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden.

Sind Erhaltungsaufwendungen auch für Eigentumswohnungen absetzbar?

Ja, Erhaltungsaufwendungen sind auch für Eigentumswohnungen steuerlich absetzbar, sofern sie dazu dienen, den Zustand der Wohnung zu erhalten oder wiederherzustellen und die Wohnung vermietet ist. Hierbei können sowohl auf die eigene Wohnung entfallende Aufwendungen als auch anteilige Aufwendungen für das Gemeinschaftseigentum als Werbungskosten angesetzt werden.

Wie wird der Erhaltungsaufwand bei einer selbstgenutzten Immobilie behandelt?

Für selbstgenutzte Immobilien besteht grundsätzlich kein Anspruch auf steuerliche Abzugsfähigkeit von Erhaltungsaufwendungen, da keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden. Ausnahmen gelten jedoch für bestimmte energetische Sanierungsmaßnahmen (gemäß § 35c EStG) sowie für denkmalgeschützte Gebäude (gemäß § 10f EStG).

Erhaltungsaufwand: Die wichtigsten Fakten

Erhaltungsaufwendungen sind ein zentrales Thema für Immobilienbesitzer und Vermieter, um ihre steuerliche Situation zu optimieren und die finanzielle Belastung durch Instandsetzungen und Renovierungen zu reduzieren. Eine genaue Kenntnis der rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen ist dabei unerlässlich, um die bestmögliche steuerliche Behandlung der jeweiligen Aufwendungen zu erzielen. In vielen Fällen kann die sofortige Abzugsfähigkeit von Erhaltungsaufwendungen zu erheblichen Steuervorteilen führen, während die korrekte Unterscheidung zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand eine entscheidende Rolle bei der Bestimmung der steuerlichen Absetzbarkeit spielt.

Dieser Artikel bietet einen umfassenden Überblick über die rechtlichen Grundlagen und steuerlichen Auswirkungen von Erhaltungsaufwendungen und dient als hilfreicher Leitfaden für Immobilienbesitzer und Vermieter zur Optimierung ihrer steuerlichen Situation. Die Berücksichtigung aktueller Gerichtsurteile sowie die Beantwortung von häufig gestellten Fragen trägt dazu bei, das Verständnis von Erhaltungsaufwendungen weiter zu vertiefen und deren steuerliche Behandlung bestmöglich zu nutzen.