Steuerbefreiungen bei Immobilien: Wann und wie Sie profitieren

Als Immobilienbesitzer können Sie unter bestimmten Voraussetzungen von Steuerbefreiungen profitieren, die Ihnen eine erhebliche finanzielle Entlastung bieten können. In diesem umfassenden Leitfaden erfahren Sie alles Wissenswerte zu den verschiedenen Arten von Steuerbefreiungen, den gesetzlichen Grundlagen, aktuellen Gerichtsurteilen und häufig gestellten Fragen. Profitieren Sie von der Expertise eines erfahrenen Rechtsanwalts im Immobilienrecht und nutzen Sie die gesetzlichen Möglichkeiten zur Optimierung Ihrer Steuerlast.

Inhaltsverzeichnis

• Grundlagen der Steuerbefreiungen bei Immobilien
• Steuerbefreiung bei selbstgenutztem Wohneigentum
• Steuerbefreiung bei Vermietung und Verpachtung
• Steuerbefreiung bei Spekulationsgewinnen
• Steuerbefreiung bei Denkmalschutz und Sanierungsgebieten
• Aktuelle Gerichtsurteile und ihre Bedeutung für die Praxis
• Häufig gestellte Fragen (FAQ)
• Fazit

Grundlagen der Steuerbefreiungen bei Immobilien

Steuerbefreiungen bei Immobilien sind gesetzlich vorgesehene Regelungen, die Immobilienbesitzern unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit bieten, ihre Steuerlast zu reduzieren oder bestimmte Einnahmen aus der Immobilie steuerfrei zu stellen. Die wichtigsten Steuerbefreiungen betreffen dabei:

• selbstgenutztes Wohneigentum
• Vermietung und Verpachtung
• Spekulationsgewinne
• Denkmalschutz und Sanierungsgebiete

Im Folgenden werden diese Steuerbefreiungen im Detail erläutert und die jeweiligen gesetzlichen Grundlagen, Voraussetzungen und Besonderheiten dargelegt.

Steuerbefreiung bei selbstgenutztem Wohneigentum

Die wohl bekannteste Steuerbefreiung im Zusammenhang mit Immobilien ist die Befreiung von der Einkommensteuer bei selbstgenutztem Wohneigentum. Gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 des Einkommensteuergesetzes (EStG) sind Gewinne aus der Veräußerung von selbstgenutztem Wohneigentum steuerfrei, wenn das Objekt im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich vom Eigentümer selbst genutzt wurde.

Die Steuerbefreiung gilt jedoch nur für Wohnimmobilien, nicht für gewerblich genutzte Immobilien. Zudem muss die selbstgenutzte Immobilie mindestens seit dem Beginn des Kalenderjahres, das der Veräußerung vorausgeht, ununterbrochen im eigenen Besitz gewesen sein.

Beispiel:

Herr Müller erwirbt im Januar 2020 eine Eigentumswohnung und nutzt diese ausschließlich selbst. Im Mai 2022 verkauft er die Wohnung wieder. Da er die Wohnung seit dem Beginn des Kalenderjahres 2021 ununterbrochen selbst genutzt hat, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei.

Steuerbefreiung bei Vermietung und Verpachtung

Auch im Bereich der Vermietung und Verpachtung von Immobilien gibt es Steuerbefreiungen. Gemäß § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG sind Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich steuerpflichtig. Allerdings können bestimmte Freibeträge und Abzugsmöglichkeiten genutzt werden, um die Steuerlast zu reduzieren:

• Werbungskosten: Bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung können Werbungskosten abgezogen werden, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen. Dazu zählen beispielsweise Finanzierungskosten, Instandhaltungsaufwendungen oder Abschreibungen.
• Sparer-Pauschbetrag: Gemäß § 20 Abs. 9 EStG steht jedem Steuerpflichtigen ein Sparer-Pauschbetrag von 801 Euro (1.602 Euro bei gemeinsam veranlagten Ehegatten) pro Jahr zu. Dieser Freibetrag kann auch bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt werden, sofern er nicht bereits anderweitig ausgeschöpft ist.
• Verluste aus Vermietung und Verpachtung: Verluste aus Vermietung und Verpachtung können mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden, um die Steuerlast zu reduzieren. Dabei ist zu beachten, dass Verluste aus einer vermieteten Immobilie nur dann steuerlich abzugsfähig sind, wenn eine Überschusserzielungsabsicht vorliegt. Diese wird von den Finanzämtern in der Regel angenommen, wenn die Immobilie über einen Zeitraum von mindestens 30 Jahren vermietet wird.

Steuerbefreiung bei Spekulationsgewinnen

Spekulationsgewinne aus dem Verkauf von Immobilien unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuer. Allerdings gibt es eine Ausnahme: Gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 EStG sind Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen. Diese Regelung wird auch als „Spekulationsfrist“ bezeichnet.

Die Spekulationsfrist gilt sowohl für selbstgenutzte als auch für vermietete Immobilien. Wichtig ist jedoch, dass die Frist von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Veräußerung eingehalten wird. Andernfalls ist der gesamte Veräußerungsgewinn steuerpflichtig.

Beispiel:

Frau Schmidt erwirbt im Januar 2012 eine Eigentumswohnung, die sie zunächst selbst nutzt und ab Januar 2015 vermietet. Im August 2022 verkauft sie die Wohnung wieder. Da zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei.

Steuerbefreiung bei Denkmalschutz und Sanierungsgebieten

Immobilienbesitzer, die in denkmalgeschützte Immobilien oder Immobilien in Sanierungsgebieten investieren, können von besonderen Steuerbefreiungen profitieren. Gemäß § 7i und § 7h EStG können bestimmte Aufwendungen für die Erhaltung und Modernisierung solcher Immobilien als Sonderausgaben oder als erhöhte Absetzungen geltend gemacht werden:

• § 7i EStG – Denkmalschutz: Eigentümer von Baudenkmälern oder Gebäuden in Sanierungsgebieten können bis zu 100 Prozent der Modernisierungskosten über einen Zeitraum von 12 Jahren steuerlich absetzen. Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen nach den Vorgaben des Denkmalschutzes durchgeführt werden und die zuständige Denkmalschutzbehörde bescheinigt, dass die Baumaßnahmen denkmalgerecht sind.
• § 7h EStG – Sanierungsgebiete: Eigentümer von Gebäuden in Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen können bis zu 100 Prozent der Modernisierungskosten über einen Zeitraum von 8 Jahren steuerlich absetzen. Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen zur Erhaltung oder Modernisierung des Gebäudes beitragen und die Gemeinde bescheinigt, dass das Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich liegt.

Aktuelle Gerichtsurteile und ihre Bedeutung für die Praxis

Im Bereich der Steuerbefreiungen bei Immobilien gibt es immer wieder aktuelle Gerichtsurteile, die für Immobilienbesitzer von Bedeutung sein können. Im Folgenden werden einige wichtige Urteile und ihre Auswirkungen auf die Praxis vorgestellt:

• Bundesfinanzhof (BFH), Urteil vom 03.09.2019, IX R 16/18: Der BFH hat entschieden, dass die Spekulationsfrist von zehn Jahren auch dann gilt, wenn die Immobilie zunächst selbst genutzt und später vermietet wird. Die Spekulationsfrist beginnt in diesem Fall mit der Anschaffung der Immobilie und nicht erst mit der Aufnahme der Vermietungstätigkeit.
• BFH, Urteil vom 29.05.2018, IX R 24/17: Bei der Berechnung der Spekulationsfrist müssen Zeiten der Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung des Grundstücks als Eigentümer genutzt werden. Das Gericht stellte klar, dass diese Zeiten nicht auf die zehnjährige Frist angerechnet werden dürfen.
• BFH, Urteil vom 02.08.2018, VI R 32/16: Der BFH hat entschieden, dass Aufwendungen für die Renovierung einer vermieteten Immobilie unmittelbar nach dem Erwerb als sofort abziehbare Werbungskosten zu behandeln sind, wenn die Immobilie in einem sanierungsbedürftigen Zustand erworben wurde und die Renovierung zur Herstellung einer Vermietbarkeit notwendig ist.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Im Zusammenhang mit Steuerbefreiungen bei Immobilien ergeben sich häufig Fragen, die im Folgenden kurz und prägnant beantwortet werden:

• Wie lange muss ich eine Immobilie selbst nutzen, um von der Steuerbefreiung bei Verkauf zu profitieren?
  Die Immobilie muss mindestens seit dem Beginn des Kalenderjahres, das der Veräußerung vorausgeht, ununterbrochen selbst genutzt worden sein.
• Gilt die Spekulationsfrist auch für Gewerbeimmobilien?
  Ja, die Spekulationsfrist von zehn Jahren gilt grundsätzlich auch für Gewerbeimmobilien. Allerdings ist bei gewerblichen Immobilien eine Veräußerung innerhalb der Frist steuerpflichtig.
• Kann ich Verluste aus Vermietung und Verpachtung mit anderen Einkünften verrechnen?
  Ja, Verluste aus Vermietung und Verpachtung können grundsätzlich mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden, sofern eine Überschusserzielungsabsicht vorliegt.
• Wann kann ich Aufwendungen für denkmalgeschützte Immobilien steuerlich absetzen?
  Aufwendungen für denkmalgeschützte Immobilien können steuerlich abgesetzt werden, wenn die zuständige Denkmalschutzbehörde bescheinigt, dass die Baumaßnahmen denkmalgerecht sind und die Vorgaben des Denkmalschutzes eingehalten wurden.

Fazit

Steuerbefreiungen bei Immobilien bieten Immobilienbesitzern diverse Möglichkeiten, ihre Steuerlast zu reduzieren und finanzielle Vorteile zu erzielen. Die Kenntnis der gesetzlichen Grundlagen, Voraussetzungen und aktuellen Gerichtsurteile ist dabei essenziell. Dieser umfassende Leitfaden bietet Ihnen eine fundierte Grundlage, um Ihre steuerlichen Möglichkeiten im Zusammenhang mit Immobilien optimal auszuschöpfen. Bei individuellen Fragestellungen und komplexen Sachverhalten empfiehlt sich die Beratung durch einen erfahrenen Rechtsanwalt oder Steuerberater, um alle steuerlichen Vorteile optimal nutzen zu können.