Verwalterzustimmung: Für welche Geschäfte ist sie erforderlich?

Wenn es darum geht, eigenständig über Immobilienbesitz in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu verfügen, kann es schnell zu rechtlichen Komplikationen kommen. Neben der Zustimmung der Mitbewohner kann auch die Zustimmung des Verwalters erforderlich sein. In Deutschland regelt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern und relevanten Beteiligten. Klar definierte Regelungen im WEG vermeiden oft Unstimmigkeiten, doch was genau bedeutet eine Verwalterzustimmung, und in welchen Fällen ist sie rechtlich notwendig?

Im deutschen Miet- und Wohnungseigentumsrecht ist die Verwalterzustimmung eine gesetzlich festgelegte Erlaubnis, die durch den Verwalter einer Wohnanlage erteilt werden muss, bevor bestimmte rechtliche oder vertragliche Geschäfte vollzogen werden dürfen. Diese Zustimmung kann in verschiedenen Situationen erforderlich sein, abhängig von den spezifischen Regelungen im WEG und den Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Rolle des Verwalters in der Wohnungseigentümergemeinschaft

In einer WEG spielt der Verwalter eine zentrale Rolle. Er ist verantwortlich für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Umsetzung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung. Zusätzlich dazu obliegt es ihm, für die ordnungsgemäße Instandhaltung des Gebäudes zu sorgen und rechtliche Angelegenheiten zu klären.

Beispiele für den Aufgabenbereich eines Verwalters:

• Durchführung von Eigentümerversammlungen
• Erstellung des Wirtschaftsplans
• Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder
• Beauftragung und Überwachung von Instandhaltungsmaßnahmen
• Erstellung der Jahresabrechnung
• Abschluss von Versicherungen für das Gemeinschaftseigentum

Doch darüber hinaus gibt es diverse Situationen, in denen die Zustimmung des Verwalters zwingend benötigt wird. Ein klassisches Beispiel dafür ist die Zustimmung zur Veräußerung von Wohneigentum.

Verwalterzustimmung bei Veräußerungen

Eine der häufigsten Situationen, in denen eine Verwalterzustimmung erforderlich ist, ist der Verkauf einer Eigentumswohnung. Nach § 12 WEG kann die Verwalterzustimmung im Teilungsvertrag oder in der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden, die den Verkauf von Anteilen an der Immobilie betrifft. Fehlt diese Zustimmung, ist die Veräußerung grundsätzlich nichtig.

Wird eine Wohnung verkauft, muss der Verwalter der Transaktion zustimmen, bevor der Verkauf rechtskräftig wird. Diese Regelung dient dem Schutz der Gemeinschaft und soll einer unkontrollierten Veräußerung von Wohneinheiten vorbeugen. Oft geht es dabei um die Prüfung der Bonität des neuen Eigentümers oder um die Sicherstellung, dass keine unliebsamen Personen in die Gemeinschaft einziehen.

Sonderfälle und Praxisbeispiele

Ein praktischer Fall zeigt die Bedeutung der Verwalterzustimmung: Herr Möller möchte seine Eigentumswohnung in einer WEG verkaufen. Laut Teilungserklärung ist die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Nachdem der Kaufvertrag unterschrieben wurde, verweigert der Verwalter jedoch seine Zustimmung. Die Begründung: Der Käufer hat erheblich negative Einträge in seiner Schufa-Akte, was möglicherweise zu zukünftigen Zahlungsausfällen bei den Wohngeldzahlungen führen könnte. Ohne Zustimmung des Verwalters kann der Verkauf nicht abgeschlossen werden.

Lösungsmöglichkeiten:

• Überprüfung der Bonität des Kaufinteressenten
• Prüfung der Möglichkeit einer Ausnahme oder Sonderregelung in der Gemeinschaftsordnung
• Einholen eines Rechtsgutachtens

Genehmigung baulicher Veränderungen

Ein weiterer zentraler Bereich, in dem die Verwalterzustimmung unverzichtbar ist, betrifft bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum. Gemäß § 22 WEG ist für bauliche Änderungen neben der Zustimmung der übrigen Eigentümer oft auch die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Unterschiedliche Arten von baulichen Maßnahmen benötigen eine derartige Genehmigung. Darunter fallen beispielsweise:

• Umbauten im Gemeinschaftseigentum (Flur, Keller, Dachboden etc.)
• Installation von Balkonen oder Wintergärten
• Änderungen an der Fassade oder am Dach
• Erstellung von Außenanlagen (Garten, Parkplatz)

Mandantengeschichte

Die Familie Schubert möchte an ihrem Reihenhaus in einer WEG einen Wintergarten anbauen. Der geplante Anbau verändert das äußere Erscheinungsbild des Hauses und betrifft somit das Gemeinschaftseigentum. Der Verwalter verweigert jedoch die Zustimmung, da er befürchtet, dass der Anbau die Statik des Hauses beeinträchtigen könnte und die Brandschutzvorschriften nicht eingehalten werden. Nach umfassender Planung und Vorlage aller notwendigen Gutachten erteilt der Verwalter schließlich die Zustimmung.

Zustimmung zu Mietverträgen und Mietänderungen

Auch bei der Vermietung von Eigentumswohnungen kann die Verwalterzustimmung eine Rolle spielen. In einigen Gemeinschaftsordnungen ist festgelegt, dass die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist, bevor ein Mietvertrag abgeschlossen oder wesentliche Änderungen daran vorgenommen werden. Dies dient dazu, sicherzustellen, dass keine unangemessenen Mietverhältnisse zu Lasten der Gemeinschaft entstehen.

Exemplarische Situationen:

• Änderung des Verwendungszwecks der Wohnung (z.B. gewerbliche Nutzung)
• Vermietung an eine atypische Mietergruppe
• Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung

Herr Meier möchte seine Wohnung an ein kleines Unternehmen vermieten, das die Räumlichkeiten als Büro nutzen möchte. Die Gemeinschaftsordnung der WEG sieht jedoch vor, dass die Zustimmung des Verwalters für eine derartige Nutzungsänderung erforderlich ist. Der Verwalter muss prüfen, ob durch die Nutzung als Büro eine übermäßige Belastung für das gemeinschaftliche Eigentum entsteht oder gegen Bestimmungen der Gemeinschaft verstoßen wird.

Durchsetzung und rechtliche Konsequenzen

Das Fehlen der Verwalterzustimmung kann bedeutende rechtliche Konsequenzen haben. Geschäfte, die ohne notwendige Zustimmung durchgeführt wurden, gelten in der Regel als nichtig und können anfechtbar sein. Dies kann erhebliche finanzielle Verluste und rechtliche Streitereien nach sich ziehen.