Fremdvermietung: Worauf müssen Sie achten?

Die Fremdvermietung einer Immobilie kann attraktives Potenzial zur Erzielung passiver Einkünfte bieten. Sie bringt allerdings auch eine Vielzahl von rechtlichen Verpflichtungen, Herausforderungen und Entscheidungen mit sich. Dieser ausführliche Leitfaden soll Ihnen helfen, die entscheidenden Aspekte der Fremdvermietung zu verstehen und gibt Ihnen wertvolle Einblicke, praktische Tipps und rechtliche Hintergrundinformationen.

Was ist Fremdvermietung?

Unter dem Begriff „Fremdvermietung“ versteht man die Vermietung einer Immobilie an Dritte, die nicht zur Familie des Vermieters gehören. Dies unterscheidet sich von der Eigennutzung oder der Vermietung im Familien- und Freundeskreis und bringt spezifische gesetzliche Anforderungen und Besonderheiten mit sich.

Rechtliche Rahmenbedingungen der Fremdvermietung

Wenn Sie eine Immobilie fremdvermieten, spielen mehrere Rechtsgebiete hinein, darunter das Mietrecht, Steuerrecht und Baurecht. Im Folgenden beleuchten wir die wichtigsten gesetzlichen Vorgaben und Regelungen:

Das Mietrecht

Das deutsche Mietrecht ist größtenteils im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Hier sind die Regelungen zu Mietverträgen, Kündigungen, Mieterhöhungen und Pflichten beider Parteien festgelegt. Wichtige Paragrafen sind hierbei:

• § 535 BGB: Begründung des Mietvertrages und die wesentlichen Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter.
• § 556 BGB: Miete und Betriebskosten, wo klargestellt wird, welche Kostenarten auf den Mieter umgelegt werden können.
• § 558 BGB: Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
• § 573 BGB: Ordentliche Kündigung durch den Vermieter und deren Begründung.
• § 579 BGB: Haftung des Mieters bei Schäden.

Das Steuerrecht

Ein wichtiges Thema bei der Fremdvermietung ist die steuerliche Behandlung der erzielten Einkünfte. Diese gelten grundsätzlich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Einkommensteuergesetz (EStG). Zu beachten sind dabei unter anderem:

• Einnahmen aus der Vermietung, die zu versteuern sind.
• Abzugsfähige Werbungskosten wie Zinsen für Kredite, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten.
• Abschreibung der Immobilie als Absetzung für Abnutzung (AfA) nach § 7 EStG.

Das Baurecht

Abhängig vom Bundesland und der Nutzungsart der Immobilie können unterschiedliche baurechtliche Vorschriften anwendbar sein. Hierzu zählen unter anderem die Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes sowie die Energieeinsparverordnung (EnEV) bzw. das Gebäudeenergiegesetz (GEG).

Auswahl des Mieters

Die Auswahl eines geeigneten Mieters ist ein entscheidender Schritt bei der Fremdvermietung. Sie sollte gut überlegt und professionell durchgeführt werden, um zukünftige Konflikte zu vermeiden. Dabei sind folgende Schritte sinnvoll:

• Erstellung eines Anforderungsprofils: Hierbei legen Sie fest, welche Kriterien Ihnen wichtig sind, z.B. Haushaltsgröße, Berufstätigkeit, Nichtraucher etc.
• Schaltung von Anzeigen: Dabei können Sie auf Online-Portale, lokale Zeitungen oder Immobilienmakler zurückgreifen.
• Bonitätsprüfung: Prüfen Sie die Kreditwürdigkeit des potentiellen Mieters z.B. durch eine Schufa-Auskunft.
• Einholen von Referenzen: Sprechen Sie, wenn möglich, mit den Vorvermietern über den Mietinteressenten.
• Persönliches Gespräch: Lernen Sie den Interessenten persönlich kennen und klären Sie offene Fragen.

Mietvertrag

Ein detaillierter und rechtssicherer Mietvertrag ist das fundamentale Dokument für die Fremdvermietung. Er sollte alle wesentlichen Punkte und Vereinbarungen zwischen Ihnen und dem Mieter festhalten. Zu den grundlegenden Bestandteilen eines Mietvertrags gehören:

• Mietgegenstand: Beschreibung der vermieteten Immobilie bzw. des Mietobjekts.
• Höhe der Miete und Nebenkosten: Klare Festlegung der Mietsumme und der umlagefähigen Betriebskosten. Erläutern Sie ebenso, wann und wie die Zahlungen zu erfolgen haben.
• Mietdauer: Befristeter oder unbefristeter Mietvertrag und ggf. Regelungen zur Kündigung.
• Kaution: Höhe und Verwahrung der Mietkaution gemäß § 551 BGB.
• Renovierung und Instandhaltung: Festhaltung, ob und in welchem Umfang der Mieter Schönheitsreparaturen vornehmen muss.
• Hausordnung: Nebenabreden wie z.B. die Haustierhaltung, Ruhezeiten oder die Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen sollten ebenfalls definiert sein.

Einkünfte und Steuern

Die Einkünfte aus Vermietung sind gemäß dem Einkommensteuergesetz (EStG) zu versteuern. Dabei sind folgende Punkte zu beachten:

Einnahmen

Zu den steuerlich relevanten Einnahmen gehören grundsätzlich alle Zahlungen, die Sie im Zusammenhang mit der Vermietung erhalten. Das beinhaltet Mietzahlungen, Betriebskostenvorauszahlungen sowie einmalige Zahlungen wie Abstandszahlungen oder Aufwandsentschädigungen.

Werbungskosten

Werbungskosten im Sinne des § 9 EStG sind Aufwendungen, die unmittelbar im Zusammenhang mit Ihrer Vermietung stehen. Dazu gehören unter anderem:

• Zinsen für eventuelle Immobilienkredite.
• Instandhaltungs- und Modernisierungskosten.
• Verwaltungskosten.
• Versicherungsbeiträge (z.B. Gebäudeversicherung).
• Maklergebühren.

Absetzung für Abnutzung (AfA)

Die steuerliche Abschreibung Ihrer Immobilie erfolgt als sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA). Für Wohngebäude gilt generell eine lineare Abschreibung gemäß § 7 EStG von 2% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten pro Jahr über einen Zeitraum von 50 Jahren.

Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnung ist oftmals ein Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter. Sie sollte klar und transparent gestaltet sein. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt, welche Kostenarten auf den Mieter umgelegt werden können, darunter:

• Grundsteuer.
• Wasser- und Abwasserkosten.
• Heizung und Warmwasser.
• Reinigung und Pflege der Außenanlagen.
• Müllbeseitigung.
• Schornsteinfegergebühren.

Vorauszahlung oder Pauschale?

Grundsätzlich haben Sie die Wahl, ob die Nebenkosten als Vorauszahlung vom Mieter geleistet werden und einmal jährlich abgerechnet werden, oder ob eine Pauschale vereinbart wird. Letztere Variante kann einfacher sein, birgt allerdings das Risiko, dass sie zu hoch oder zu niedrig angesetzt ist.

Rechte und Pflichten des Mieters

Ein Mietverhältnis bringt nicht nur für den Vermieter, sondern auch für den Mieter Rechte und Pflichten mit sich. Diese sollten beiden Parteien bekannt sein, um Missverständnisse und Konflikte zu vermeiden. Zu den grundlegenden Rechten und Pflichten gehören:

Rechte des Mieters

• Mietminderung: Bei erheblichen Mängeln, die den Wohnwert beeinträchtigen, hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern (§ 536 BGB).
• Untervermietung: Mit Zustimmung des Vermieters kann der Mieter seine Wohnung ganz oder teilweise untervermieten (§ 553 BGB).
• Kündigungsschutz: Der Mieter genießt einen umfassenden Kündigungsschutz und kann nur unter bestimmten Voraussetzungen gekündigt werden (§ 573c BGB).

Pflichten des Mieters

• Zahlung der Miete: Der Mieter ist verpflichtet, die Miete pünktlich und vollständig zu zahlen (§ 535 BGB).
• Sorgfaltspflicht: Der Mieter muss die Mietsache pfleglich behandeln und Schäden vermeiden (§ 538 BGB).
• Duldung von Reparaturen: Der Mieter muss notwendige Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen dulden (§ 555a BGB).

Kündigungsfrist und -gründe

Ein Mietverhältnis kann sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter gekündigt werden, wobei jedoch unterschiedliche Regelungen und Fristen gelten. Diese sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt. Die ordentliche Kündigung durch den Mieter kann gemäß § 573c BGB unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten erfolgen. Der Vermieter hingegen braucht in der Regel einen Kündigungsgrund, wie es § 573 BGB vorsieht.

Kündigungsgründe für den Vermieter

Ein Vermieter kann einem Mieter nur bei berechtigtem Interesse kündigen, welches in der Regel durch folgende Gründe nachgewiesen werden kann:

• Eigenbedarf: Wenn der Vermieter oder nahe Angehörige die Wohnung selbst benötigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
• Pflichtverletzung des Mieters: Zum Beispiel bei unzulässiger Untervermietung oder erheblichem Zahlungsverzug (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
• Verwertungskündigung: Wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses gehindert wird, ein angemessenes wirtschaftliches Interesse durchzusetzen, etwa bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Sonderkündigungsrecht

Unter bestimmten Bedingungen hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Dazu zählen unter anderem:

• Erhöhung der Miete (§ 561 BGB).
• Erhöhung der Betriebskosten (§ 560 BGB).
• Modernisierungsmaßnahmen (§ 555e BGB).
• Verkauf der Immobilie an einen neuen Eigentümer (§ 566 BGB).

Konfliktlösung: Mediation und rechtliche Schritte

Auch bei einer sorgfältigen Vermietung kann es zu Konflikten zwischen Mieter und Vermieter kommen. Diese sollten möglichst außergerichtlich gelöst werden, um Zeit und Kosten zu sparen. Eine Mediation kann dabei als Konfliktlösung dienen. Dies ist ein strukturiertes Verfahren, bei dem ein neutraler Dritter, der Mediator, die Parteien dabei unterstützt, eine eigenverantwortliche und einvernehmliche Lösung zu finden.

Der Weg zum Gericht

Gelingt es nicht, den Konflikt außergerichtlich zu lösen, kann der Weg zum Gericht notwendig werden. In Mietrechtsangelegenheiten sind die Amtsgerichte zuständig. Dabei ist es immer ratsam, sich rechtzeitig anwaltlich beraten zu lassen.

Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung

Das Mietverhältnis endet entweder durch Kündigung oder Fristablauf. Zum Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung sind einige Dinge zu beachten:

• Übergabeprotokoll: Ein schriftliches Übergabeprotokoll sollte angefertigt werden, welches den Zustand der Wohnung sowie etwaige Mängel und Renovierungsarbeiten dokumentiert.
• Schlüsselübergabe: Die Schlüssel sind vollständig zurückzugeben.
• Überprüfung der Kaution: Die Mietkaution wird nach Auszug zur Abwicklung herangezogen. Eventuelle Forderungen des Vermieters wegen Mietrückständen oder Schäden können von der Kaution einbehalten werden.

Checkliste für die Fremdvermietung

Um den komplexen Prozess der Fremdvermietung erfolgreich zu bewältigen, kann eine umfassende Checkliste hilfreich sein:

• Marktforschung: Prüfen Sie die ortsüblichen Mieten und den Bedarf an Mietwohnungen in Ihrer Region.
• Vorbereitung der Immobilie: Stellen Sie sicher, dass die Immobilie in einem einwandfreien Zustand ist und eventuelle Mängel behoben sind.
• Erstellen des Mietvertrags: Nutzen Sie rechtssichere Vorlagen oder lassen Sie den Vertrag durch einen Anwalt prüfen.
• Wahl des Mieters: Führen Sie Bonitätsprüfungen durch und holen Sie Referenzen ein.
• Abschluss des Mietvertrags: Achten Sie darauf, dass alle wesentlichen Punkte geregelt sind.
• Laufende Verwaltung: Stellen Sie sicher, dass Betriebskostenabrechnungen pünktlich und korrekt erstellt werden und Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden.

Fallstudie: Probleme bei der Fremdvermietung

Ein Immobilienbesitzer, Herr Müller, vermietete seine Wohnung in München an ein junges Paar. Nach einigen Monaten stellten sich gravierende Probleme heraus:

Anfangs erschien alles gut: Die Mieter zahlten die Miete pünktlich und die Wohnung war ordnungsgemäß übergeben worden. Doch nach einem halben Jahr fielen die Mieten aus. Diverse Mahnungen blieben unbeantwortet und das Mietverhältnis eskalierte. Herr Müller entschied sich, den Mietern zu kündigen und kontaktierte einen Anwalt für das Mahnverfahren.

Die Kündigung erfolgte gemäß § 543 BGB (außerordentliche fristlose Kündigung aufgrund von Zahlungsverzug). Im anschließenden Räumungsklageverfahren bestätigte das Gericht die Kündigung. Nachdem die Mieter ausgezogen waren, stellte Herr Müller fest, dass die Wohnung stark beschädigt und vermüllt war. Glücklicherweise dokumentierte das Übergabeprotokoll zuvor den einwandfreien Zustand der Immobilie, sodass Herr Müller die Schäden belegen konnte.

Zusammenfassung und Ausblick

Die Vermietung an Dritte ist eine hervorragende Möglichkeit, die eigene Immobilie nutzbringend einzusetzen. Doch sie bringt eine Vielzahl an rechtlichen, administrativen und steuerlichen Herausforderungen mit sich. Mit einer soliden Vorbereitung, der richtigen vertraglichen Absicherung und einem klaren Blick für eventuelle Probleme stehen die Chancen gut, als Vermieter erfolgreich zu sein und Konflikte zu vermeiden.

Unser Beitrag hat Ihnen hoffentlich die wichtigsten Aspekte der Fremdvermietung nähergebracht. Mit einem professionellen und strukturierten Ansatz können Sie die typischen Fallstricke vermeiden und das Potential Ihrer Immobilie voll ausschöpfen.