Grunderwerbsteuer: Rechtliche Grundlagen und Befreiungen

Die Grunderwerbsteuer ist eine der wichtigsten steuerlichen Belastungen für Immobilienkäufer und -verkäufer. In diesem ausführlichen Blog-Beitrag geben wir Ihnen einen umfassenden Überblick über die rechtlichen Grundlagen der Grunderwerbsteuer, mögliche Befreiungen und aktuelle Gerichtsurteile. Als erfahrener Rechtsanwalt und Steuerrechtsexperte stehe ich Ihnen zur Seite, um Ihnen bei der Navigation durch dieses komplexe Thema zu helfen.

Was ist die Grunderwerbsteuer und warum ist sie wichtig?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die auf den Erwerb von Grundstücken und Gebäuden erhoben wird. Sie ist eine wichtige Einnahmequelle für die Bundesländer und gehört zu den bedeutendsten Steuern im Immobilienbereich. Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und hat in den letzten Jahren tendenziell zugenommen. Daher ist es für Immobilienkäufer und -verkäufer wichtig, sich über die rechtlichen Grundlagen und mögliche Befreiungen zu informieren.

Rechtliche Grundlagen der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist in Deutschland im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt. Die wichtigsten Bestimmungen und Regelungen sind:

• § 1 GrEStG: Steuergegenstand
• § 2 GrEStG: Steuerschuldner
• § 3 GrEStG: Steuerbarer Erwerb
• § 8 GrEStG: Steuersatz
• § 9 GrEStG: Steuerbefreiungen

Neben dem GrEStG sind auch die Grunderwerbsteuer-Durchführungsverordnung (GrEStDV) und die jeweiligen Landesgesetze relevant.

Steuergegenstand und Steuerschuldner: §§ 1 und 2 GrEStG

Die Grunderwerbsteuer fällt an, wenn ein Grundstück oder ein grundstücksgleiches Recht erworben wird. Dies umfasst auch den Erwerb von Gebäuden und grundstücksgleichen Rechten wie Erbbaurechte oder Wohnungseigentum. Steuerschuldner ist grundsätzlich der Erwerber des Grundstücks oder des Rechts.

Steuerbarer Erwerb: § 3 GrEStG

Ein steuerbarer Erwerb liegt vor, wenn ein Grundstück oder ein grundstücksgleiches Recht durch einen Vertrag oder eine andere rechtsgeschäftliche Verfügung erworben wird. Dies umfasst insbesondere:

• Kaufverträge
• Tauschverträge
• Schenkungen
• Erbschaften
• Anteilsübertragungen bei Gesellschaften

Ein steuerbarer Erwerb liegt auch vor, wenn ein Grundstück oder ein grundstücksgleiches Recht im Wege der Zwangsversteigerung oder der Enteignung erworben wird.

Steuersatz: § 8 GrEStG

Der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer beträgt grundsätzlich 3,5 % des Grundstückswerts oder des Wertes des grundstücksgleichen Rechts. Die Bundesländer sind jedoch berechtigt, höhere Steuersätze festzulegen. Die aktuellen Steuersätze der Bundesländer liegen zwischen 3,5 % und 6,5 %.

Befreiungen von der Grunderwerbsteuer

Das GrEStG sieht in § 9 verschiedene Befreiungstatbestände von der Grunderwerbsteuer vor. Dazu zählen:

• Erwerb von Todes wegen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG)
• Schenkungen unter Lebenden (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG)
• Erwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner (§ 9 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG)
• Erwerb durch Kinder, Enkel oder Eltern (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG)
• Erwerb von gemeinnützigen Körperschaften (§ 9 Abs. 1 Nr. 5 GrEStG)
• Erwerb durch öffentlich-rechtliche Körperschaften (§ 9 Abs. 1 Nr. 6 GrEStG)
• Erwerb von land- und forstwirtschaftlichem Vermögen (§ 9 Abs. 1 Nr. 7 GrEStG)

Die Befreiungstatbestände sind im Einzelnen unterschiedlich ausgestaltet und an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. Einige Befreiungen gelten nur, wenn bestimmte Wertgrenzen nicht überschritten werden.

Aktuelle Gerichtsurteile zur Grunderwerbsteuer

Die Rechtsprechung zur Grunderwerbsteuer ist umfangreich und vielfältig. Im Folgenden stellen wir Ihnen einige aktuelle und bedeutende Gerichtsentscheidungen vor:

Bundesfinanzhof (BFH) zur Grunderwerbsteuer bei Grundstückskaufverträgen mit Bauverpflichtung (Urteil vom 26.06.2019, Az. II R 38/16)

Der BFH entschied, dass bei einem Grundstückskaufvertrag mit Bauverpflichtung die Grunderwerbsteuer auf den Grundstückskaufpreis und den Baukostenanteil entfallen kann, wenn der Bauvertrag zeitlich und inhaltlich eng mit dem Grundstückskaufvertrag verbunden ist. Das Gericht betonte, dass eine enge Verbindung dann vorliegt, wenn die Vertragspartner den Grundstückskauf und die Errichtung des Gebäudes als einheitliches Rechtsgeschäft auffassen.

BFH zur Grunderwerbsteuer bei Anteilsübertragungen in Personengesellschaften (Urteil vom 23.09.2020, Az. II R 54/18)

Das höchste deutsche Steuergericht stellte klar, dass bei Anteilsübertragungen in Personengesellschaften die Grunderwerbsteuer nur dann nicht anfällt, wenn innerhalb von fünf Jahren keine weiteren Anteilsübertragungen stattfinden, die insgesamt zu einem Anteilserwerb von mehr als 95 % führen. Andernfalls wird die Grunderwerbsteuer rückwirkend erhoben.

BFH zur Grunderwerbsteuer bei der Umwandlung einer GbR in eine GmbH & Co. KG (Urteil vom 30.09.2020, Az. II R 24/18)

Der BFH entschied, dass bei der Umwandlung einer GbR, die ein Grundstück hält, in eine GmbH & Co. KG grundsätzlich Grunderwerbsteuer anfällt. Das Gericht begründete dies damit, dass durch die Umwandlung ein neuer Rechtsträger entsteht und somit ein steuerbarer Erwerb vorliegt. Eine Befreiung komme nur in Betracht, wenn innerhalb der GbR keine Anteilsübertragungen stattgefunden haben und die Gesellschafterstruktur identisch bleibt.

FAQs zur Grunderwerbsteuer

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Grundsätzlich ist der Erwerber des Grundstücks oder des grundstücksgleichen Rechts zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet. In der Praxis ist es jedoch nicht unüblich, dass Vertragspartner vereinbaren, dass der Verkäufer die Steuer übernimmt oder die Parteien die Steuer teilen.

Wie berechnet sich die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer berechnet sich auf Basis des Grundstückswerts oder des Wertes des grundstücksgleichen Rechts. Auf diesen Wert wird der jeweilige Steuersatz des Bundeslandes angewendet. Bei Grundstückskaufverträgen mit Bauverpflichtung kann die Grunderwerbsteuer auch auf den Baukostenanteil entfallen.

Wann muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden?

Die Grunderwerbsteuer ist innerhalb von vier Wochen nach Erhalt des Steuerbescheids zu zahlen. Eine Ratenzahlung ist grundsätzlich nicht möglich, in Ausnahmefällen können jedoch Stundungen beantragt werden.

Kann die Grunderwerbsteuer vermieden oder reduziert werden?

Die Grunderwerbsteuer kann in bestimmten Fällen durch die Inanspruchnahme von Befreiungen vermieden oder reduziert werden. Hierzu zählen insbesondere Schenkungen und Erwerbe innerhalb der Familie. Darüber hinaus kann die Grunderwerbsteuer bei Grundstückskaufverträgen mit Bauverpflichtung unter Umständen auf den Baukostenanteil entfallen.

Fazit und Ausblick

Die Grunderwerbsteuer ist ein komplexes und bedeutendes Thema im Immobilienbereich. Die rechtlichen Grundlagen sind vielfältig und die Rechtsprechung ist ständig im Wandel. Für Immobilienkäufer und -verkäufer ist es wichtig, sich umfassend über die Grunderwerbsteuer, mögliche Befreiungen und aktuelle Gerichtsurteile zu informieren. Bei Unklarheiten oder Fragen empfiehlt es sich, einen erfahrenen Rechtsanwalt und Steuerrechtsexperten zu Rate zu ziehen.