Mietpreisbremse: Funktionsweise, Anwendung & rechtliche Grundlage

Die Mietpreisbremse ist ein umstrittenes Thema im Zivilrecht, das sowohl Mieter als auch Vermieter beschäftigt. Seit ihrer Einführung im Jahr 2015 sind viele Fragen rund um ihre Anwendung und ihre rechtlichen Grundlagen aufgetaucht. In diesem umfangreichen Artikel werden wir alle relevanten Aspekte der Mietpreisbremse behandeln.

Dazu gehören ihre Funktionsweise, die Anwendung, die rechtlichen Grundlagen und häufig gestellte Fragen. Als erfahrener Rechtsanwalt werde ich mein Bestes tun, um Ihnen fundierte Informationen und praktische Ratschläge zu bieten.

Einführung in die Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse wurde ursprünglich als eine Maßnahme zur Bekämpfung von explodierenden Mieten in angespannten Wohnungsmärkten eingeführt. Sie soll verhindern, dass Mieten unverhältnismäßig ansteigen und sozial schwache Mieter aus ihren Wohnungen verdrängt werden. Um dies zu erreichen, wurde eine gesetzliche Regelung geschaffen, die die Erhöhung von Mieten bei Neuvermietungen begrenzt.

Gesetzliche Grundlage

Die Mietpreisbremse ist im § 556d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. Dabei handelt es sich um eine Vorschrift, die im Rahmen des Gesetzes zur Mietpreisbremse am 1. Juni 2015 in Kraft getreten ist. Die Regelung besagt, dass die Miete bei Neuvermietungen von Wohnungen in angespannten Wohnungsmärkten die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB) höchstens um 10 % übersteigen darf.

Anwendungsbereich

Die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten, die von den jeweiligen Landesregierungen als „angespannte Wohnungsmärkte“ ausgewiesen wurden. Dabei handelt es sich um Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Die einzelnen Bundesländer haben die Möglichkeit, entsprechende Gebiete per Rechtsverordnung festzulegen. Die Liste der betroffenen Gebiete wird regelmäßig aktualisiert und ist auf den Websites der zuständigen Landesministerien einsehbar.

Funktionsweise der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse greift, wenn eine Wohnung neu vermietet wird. In diesem Fall darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen. Dabei ist zu beachten, dass die Mietpreisbremse nicht für Erstvermietungen von neu errichteten Wohnungen oder umfassend modernisierten Wohnungen gilt.

Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein zentraler Begriff im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse. Sie wird gemäß § 558 Absatz 2 BGB ermittelt und dient als Grundlage für die zulässige Miethöhe bei Neuvermietungen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die durchschnittliche Miete, die in einer bestimmten Gegend für vergleichbaren Wohnraum innerhalb der letzten vier Jahre gezahlt wurde. Die Ermittlung erfolgt in der Regel durch die Auswertung von Mietspiegeln, die von den Gemeinden erstellt werden. Alternativ können auch Mietdatenbanken oder Sachverständigengutachten herangezogen werden.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse gilt nicht für alle Wohnungen. In den folgenden Fällen findet die Regelung keine Anwendung:

• Neu errichtete Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet werden (Erstvermietung)
• Umfassend modernisierte Wohnungen, bei denen die Modernisierungskosten mindestens ein Drittel der Kosten für eine vergleichbare Neubauwohnung betragen
• Wohnungen, die vor der Neuvermietung bereits einer höheren Miete unterlagen (Bestandsschutz)
• Sozialer Wohnraum, für den öffentliche Fördermittel in Anspruch genommen wurden
• Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird (z. B. Ferienwohnungen)
• Untermietverhältnisse, bei denen der Hauptmieter die Wohnung selbst angemietet hat

Anwendung der Mietpreisbremse in der Praxis

Die Anwendung der Mietpreisbremse kann für Mieter und Vermieter gleichermaßen komplex sein. Im Folgenden erläutere ich einige wichtige Aspekte, die bei der Anwendung der Mietpreisbremse zu beachten sind.

Voraussetzungen für die Geltendmachung

Um die Mietpreisbremse geltend zu machen, müssen Mieter zunächst überprüfen, ob die verlangte Miete tatsächlich die zulässige Höhe übersteigt. Dabei ist zu beachten, dass die Mietpreisbremse nur bei Neuvermietungen und nicht bei bestehenden Mietverhältnissen greift. Zudem müssen Mieter prüfen, ob ihre Wohnung in einem Gebiet liegt, das von der Mietpreisbremse betroffen ist.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, können Mieter die Mietpreisbremse geltend machen, indem sie die sogenannte „Rüge“ erheben. Dabei handelt es sich um eine formlose Erklärung, in der der Mieter gegenüber dem Vermieter geltend macht, dass die Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt. Die Rüge muss jedoch begründet sein, das heißt, der Mieter muss darlegen, warum er der Ansicht ist, dass die Miete zu hoch ist. Dabei kann es hilfreich sein, auf den Mietspiegel oder andere Quellen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verweisen.

Rechtsfolgen einer erfolgreichen Rüge

Wird die Rüge erfolgreich erhoben, hat dies zur Folge, dass die Miete ab dem Zeitpunkt der Rüge auf das zulässige Niveau abgesenkt wird. Dabei ist zu beachten, dass eine erfolgreiche Rüge keine rückwirkende Wirkung hat. Das bedeutet, dass zu viel gezahlte Miete vor der Rüge nicht zurückerstattet werden muss. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn der Vermieter vorsätzlich oder grob fahrlässig gegen die Mietpreisbremse verstoßen hat. In diesem Fall kann der Mieter die zu viel gezahlte Miete bis zu 30 Monate rückwirkend zurückverlangen.

Eine erfolgreiche Rüge hat zudem zur Folge, dass auch künftige Mieterhöhungen auf Basis der reduzierten Miete berechnet werden müssen. Das bedeutet, dass der Vermieter bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) oder bei einer Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB die reduzierte Miete als Ausgangsbasis verwenden muss.

Rechtliche Durchsetzung der Mietpreisbremse

Wenn der Vermieter die Rüge nicht akzeptiert oder die Miete nicht entsprechend reduziert, kann der Mieter gerichtliche Schritte einleiten. Dabei ist es ratsam, anwaltliche Unterstützung in Anspruch zu nehmen, um die Erfolgsaussichten einer Klage abschätzen zu können. Im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens wird in der Regel ein Sachverständigengutachten eingeholt, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Sollte das Gericht zu dem Ergebnis kommen, dass die Miete tatsächlich gegen die Mietpreisbremse verstößt, wird der Vermieter zur Reduzierung der Miete verurteilt. Zudem kann der Vermieter in diesem Fall auch zur Zahlung der Verfahrenskosten herangezogen werden.

Häufig gestellte Fragen zur Mietpreisbremse

Im Folgenden beantworte ich einige häufig gestellte Fragen rund um das Thema Mietpreisbremse.

Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?

Grundsätzlich gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen. Allerdings kann der Vermieter für die Bereitstellung der Möbel einen Zuschlag zur Miete verlangen. Dieser Zuschlag muss jedoch angemessen sein und darf nicht dazu führen, dass die Miete insgesamt die zulässige Höhe nach der Mietpreisbremse übersteigt.

Wie lange gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse ist zunächst bis zum 31. Dezember 2025 befristet. Ob die Regelung darüber hinaus verlängert wird, ist derzeit noch unklar.

Kann ich als Mieter die Mietpreisbremse auch nachträglich geltend machen?

Grundsätzlich können Mieter die Mietpreisbremse auch noch nach Beginn des Mietverhältnisses geltend machen, indem sie die Rüge erheben. Allerdings ist zu beachten, dass die Rüge keine rückwirkende Wirkung hat, das heißt, die Miete wird erst ab dem Zeitpunkt der Rüge reduziert. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn der Vermieter vorsätzlich oder grob fahrlässig gegen die Mietpreisbremse verstoßen hat. In diesem Fall kann der Mieter die zu viel gezahlte Miete bis zu 30 Monate rückwirkend zurückverlangen.

Gilt die Mietpreisbremse auch für Gewerberäume?

Nein, die Mietpreisbremse gilt ausschließlich für Wohnraum und findet keine Anwendung auf Gewerberäume oder sonstige nicht zu Wohnzwecken dienende Räume.

Was passiert, wenn die Mietpreisbremse nicht eingehalten wird?

Wenn der Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstößt und der Mieter dies erfolgreich rügt, hat dies zur Folge, dass die Miete auf das zulässige Niveau reduziert wird. Zudem kann der Mieter die zu viel gezahlte Miete bis zu 30 Monate rückwirkend zurückverlangen, sofern der Vermieter vorsätzlich oder grob fahrlässig gehandelt hat. Sollte der Vermieter die Miete nicht freiwillig reduzieren, kann der Mieter gerichtliche Schritte einleiten, um die Mietpreisbremse durchzusetzen.

Fazit

Die Mietpreisbremse ist ein wichtiges Instrument, um explodierenden Mieten in angespannten Wohnungsmärkten entgegenzuwirken. Sie begrenzt die zulässige Miete bei Neuvermietungen auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich einer Toleranzgrenze von 10 %. Allerdings ist ihre Anwendung in der Praxis komplex und wirft zahlreiche rechtliche Fragen auf. Mieter und Vermieter sollten sich daher umfassend über die Mietpreisbremse informieren und gegebenenfalls anwaltliche Unterstützung in Anspruch nehmen.

In diesem umfangreichen Artikel habe ich die Funktionsweise, die Anwendung und die rechtlichen Grundlagen der Mietpreisbremse detailliert erläutert. Dabei habe ich auch häufig gestellte Fragen berücksichtigt. Ich hoffe, dass Ihnen dieser Beitrag einen fundierten Überblick über das komplexe Thema der Mietpreisbremse bietet und Ihnen bei der Anwendung in der Praxis weiterhilft.