Notarieller Kaufvertrag: Wohnflächenangabe fehlt? Warum das fatale Folgen haben könnte

Notarieller Kaufvertrag – Die Bedeutung von Wohnflächenangaben und deren Auswirkungen auf den Immobilienkauf. Beim Erwerb oder Verkauf einer Immobilie spielt der notarielle Kaufvertrag eine zentrale Rolle. Nicht zuletzt die Wohnflächenangabe im Vertrag kann später wichtig werden, denn Fehlangaben können zu unangenehmen Rechtsstreitigkeiten führen oder den Kaufpreis beeinflussen. In diesem Blog-Artikel erfahren Sie alles über die Bedeutung der Wohnflächenangabe im notariellen Kaufvertrag, die Folgen fehlerhafter oder fehlender Angaben sowie mögliche Lösungsansätze.

Inhaltsverzeichnis:

• Bedeutung der Wohnflächenangabe im notariellen Kaufvertrag
• Was ist die Wohnfläche und wie wird sie berechnet?
• Rechtliche Grundlagen
• Folgen fehlerhafter oder fehlender Wohnflächenangaben
• Häufige Fehler bei der Wohnflächenberechnung
• Lösungsansätze und Praxistipps für Käufer und Verkäufer
• FAQ und Fallbeispiele
• Fazit

Bedeutung der Wohnflächenangabe im notariellen Kaufvertrag

Die Wohnflächenangabe hat insbesondere bei privaten Immobilienkäufen und -verkäufen eine große Bedeutung. Sie dient als wichtige Grundlage zur Beurteilung der Größe der Immobilie und beeinflusst den Wert sowie den Kaufpreis. Ebenso ist die Wohnflächenangabe relevant für die Berechnung von Nebenkosten, Versicherungen und Steuerbelastungen.

Im notariellen Kaufvertrag sollte daher die Wohnfläche korrekt und genau angegeben sein. Das dient nicht nur der Transparenz und Fairness gegenüber dem Käufer, sondern auch dem Schutz des Verkäufers vor möglichen späteren Rechtsstreitigkeiten.

Was ist die Wohnfläche und wie wird sie berechnet?

Die Wohnfläche umfasst grundsätzlich alle Räume und Flächen innerhalb einer Wohnung oder eines Hauses, die dem Wohnen, Schlafen und Aufenthalt dienen. Hierzu zählen auch Küche, Bad, Toiletten, Flure und Abstellkammern. Balkone, Terrassen oder Kellerflächen hingegen werden nicht vollständig, sondern nur anteilig und nach bestimmten Regelungen in die Wohnflächenermittlung einbezogen.

Zur Berechnung der Wohnfläche gibt es unterschiedliche Verfahren. In Deutschland ist vor allem die Wohnflächenverordnung (WoFlV) relevant. Diese regelt verbindlich die Berechnung der Wohnfläche etwa für Mietverträge. Auch im Rahmen eines Immobilienkaufvertrags kann die WoFlV zur Anwendung kommen, wenn keine abweichenden Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien getroffen wurden.

Rechtliche Grundlagen

Die Definition und Berechnung der Wohnfläche ist grundsätzlich in der Wohnflächenverordnung (WoFlV) geregelt. Es handelt sich hierbei um eine rechtliche Vorgabe, die von der Bundesregierung erlassen wurde und deutschlandweit Gültigkeit besitzt. Die WoFlV stellt nach § 42 der Zweiten Berechnungsverordnung auf die Grundlage für die Berechnung der Wohnfläche bei vermieteten Wohnungen.

Im Rahmen von Kaufverträgen gibt es keine gesetzliche Verpflichtung zur Anwendung der WoFlV. Allerdings empfiehlt es sich für Käufer und Verkäufer, die Vorgaben der WoFlV auch beim Immobilienkauf zu Grunde zu legen, um eine verbindliche und vergleichbare Größe zu erhalten. Andernfalls kann es zu erheblichen Abweichungen und Rechtsunsicherheiten kommen.

Folgen fehlerhafter oder fehlender Wohnflächenangaben

Fehlende oder fehlerhafte Wohnflächenangaben im notariellen Kaufvertrag können erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Folgen haben. So können Käufer unter Umständen den Kaufpreis mindern oder Schadensersatzansprüche geltend machen, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der im Vertrag angegebenen Wohnfläche abweicht. Gleiches gilt, wenn der Verkäufer vorsätzlich oder grob fahrlässig falsche Angaben gemacht hat.

Für Verkäufer sind fehlende oder fehlerhafte Angaben riskant, da sie zu unvorhersehbaren Haftungsrisiken führen können. Im schlimmsten Fall müssen Verkäufer mit Nachzahlungen oder Schadensersatzforderungen rechnen, die in die Tausende oder gar Zehntausende Euro gehen können.

Häufige Fehler bei der Wohnflächenberechnung

• Falsche Anwendung der Wohnflächenverordnung: Oftmals führen Missverständnisse oder Unkenntnis über die Anwendung der WoFlV zur falschen Berechnung der Wohnfläche.
• Unzureichende Berücksichtigung von Flächenanteilen: Balkone, Loggien oder Dachschrägen werden häufig falsch oder unvollständig in die Wohnflächenberechnung einbezogen.
• Fehler bei der Flächenvermessung: Ungenaue Messungen oder das Nichtmessen aller Räume können zu erheblichen Abweichungen führen.
• Fehlende Aktualisierung von Flächenangaben: Nach Umbau- oder Modernisierungsmaßnahmen muss die Wohnfläche neu berechnet werden, um veralteten Angaben vorzubeugen.

Lösungsansätze und Praxistipps für Käufer und Verkäufer

Um Probleme bei fehlerhaften oder fehlenden Wohnflächenangaben im notariellen Kaufvertrag zu vermeiden, sollten Käufer und Verkäufer besonderes Augenmerk auf die Wohnfläche legen und sich gut vorbereiten:

• Genauigkeit bei der Wohnflächenberechnung: Unabhängig davon, ob Käufer oder Verkäufer die Berechnung durchführen oder von einem Dritten durchführen lassen, ist die korrekte Anwendung der Wohnflächenverordnung entscheidend.
• Professionelle Hilfe: Insbesondere bei Unsicherheiten über die Anwendung der WoFlV oder der Berechnungsmethode empfiehlt es sich, den Rat eines Experten, etwa einem Architekten, Sachverständigen oder Anwalt, einzuholen.
• Überprüfung der Wohnflächenangabe: Käufer sollten die im Vertrag angegebene Wohnfläche stets überprüfen und bei Unstimmigkeiten Nachbesserung verlangen.
• Genaue Dokumentation: Verkäufer sollten die Berechnung der Wohnfläche und deren Grundlage (z. B. Skizzen, Grundrisse, Berechnungen) sorgfältig dokumentieren und gegebenenfalls dem Käufer vorlegen.
• Kaufvertragsgestaltung: In den Kaufvertrag kann eine Klausel eingefügt werden, die eine mögliche Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Vertrag angegebenen Wohnfläche regelt – etwa indem eine bestimmte Toleranzgrenze vereinbart wird, bis zu welcher keine Kaufpreisminderung erfolgt, oder gar eine Preisangleichungsklausel, die den Kaufpreis automatisch anpasst, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der Vertragsangabe abweicht.

FAQ und Fallbeispiele

In diesem Abschnitt finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen und interessante Fallbeispiele rund um das Thema Wohnflächenangabe im notariellen Kaufvertrag:

FAQ:

• Wie groß darf die Abweichung zwischen der im Vertrag angegebenen und der tatsächlichen Wohnfläche sein? Es gibt keine gesetzliche Regelung zur zulässigen Toleranzgrenze, jedoch wird in der Rechtsprechung häufig eine Abweichung von maximal 10 % als noch hinnehmbar angesehen. Bei größeren Abweichungen besteht das Risiko eines erfolgreichen Minderungs- oder Schadensersatzanspruchs des Käufers.
• Ist der Verkäufer zur Angabe der Wohnfläche verpflichtet? Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) gibt es keine explizite Pflicht zur Angabe der Wohnfläche im notariellen Kaufvertrag. Allerdings kann das Fehlen einer solchen Angabe dazu führen, dass der Käufer sich später auf Irrtum oder arglistige Täuschung beruft und etwa eine Rückabwicklung des Kaufvertrags oder Schadensersatz fordert.
• Wie kann man als Käufer sicherstellen, dass die Wohnflächenangabe im Vertrag korrekt ist? Neben der eigenen Überprüfung der Wohnflächenberechnung, kann es ratsam sein, auf professionelle Hilfe – etwa von einem Architekten, Vermessungsingenieur oder Anwalt – zurückzugreifen.

Fallbeispiel:

Herr und Frau Müller erwerben eine gebrauchte Eigentumswohnung. Im notariellen Kaufvertrag ist eine Wohnfläche von 85 Quadratmetern angegeben. Nach dem Einzug stellen sie jedoch fest, dass die tatsächliche Wohnfläche lediglich 75 Quadratmeter beträgt. Da die Abweichung mehr als 10 % beträgt, haben Herr und Frau Müller grundsätzlich einen Anspruch auf Minderung des Kaufpreises. Sie sollten jedoch zeitnah ihre Rechte geltend machen und sich anwaltlich beraten lassen, um keine Fristen zu versäumen oder weitere rechtliche und finanzielle Nachteile zu erleiden.

Fazit

Die Wohnflächenangabe im notariellen Kaufvertrag ist ein wichtiges Element, um den Wert und die Größe einer Immobilie richtig einschätzen zu können. Fehlerhafte oder fehlende Angaben können zu erheblichen rechtlichen und wirtschaftlichen Konsequenzen führen. Sowohl Käufer als auch Verkäufer sollten daher die Wohnflächenberechnung sorgfältig durchführen und prüfen, gegebenenfalls unter Hinzuziehung eines Experten. Eine transparente und korrekte Wohnflächenangabe dient der Fairness gegenüber beiden Vertragsparteien und minimiert das Risiko für spätere Rechtsstreitigkeiten.