Untermieter und rechtliche Fragen : Was Sie wissen müssen

Untermieter – Das Thema Untermiete ist in Deutschland weit verbreitet. Doch bevor Sie einen Untermietervertrag eingehen, sollten Sie sich unbedingt mit den rechtlichen Grundlagen vertraut machen, um möglichen Streitigkeiten oder Haftungen vorzubeugen. In diesem umfangreichen Blogbeitrag werden wir die wichtigsten rechtlichen Aspekte der Untermiete beleuchten, einschließlich der gesetzlichen Regelungen und häufig gestellten Fragen (FAQs).

Enthalten sind auch Ratschläge, um Sie vor möglichen Verstößen und Haftungen zu bewahren.

Inhaltsverzeichnis

• Definition und Unterschied zu anderen Mietverhältnissen
• Voraussetzungen für die Untermiete
• Gesetzliche Regelungen zur Untermiete
• Der Untermietvertrag – Besonderheiten und Stolperfallen
• Was ist ein Untermietzuschlag?
• Kündigungsschutz beim Untermietvertrag
• Häufige Fragen zur Untermiete (FAQs)

Definition und Unterschied zu anderen Mietverhältnissen

Untermiete ist eine Form des Mietverhältnisses, bei dem ein Hauptmieter eines Wohn- oder Gewerbeobjekts ganz oder teilweise an einen Untermieter vermietet. Dabei schließt der Hauptmieter mit dem Untermieter einen eigenen Mietvertrag und wird quasi zum Vermieter. Der Hauptmieter bleibt weiterhin Vertragspartner des Eigentümers, weshalb die Rechte und Pflichten aus dem Hauptmietvertrag bestehen bleiben.

Untermiete unterscheidet sich von einer bloßen Gebrauchsüberlassung an Dritte, bei der der Hauptmieter ohne Abschluss eines Mietvertrags Dritten die Nutzung der Mietsache gestattet. Es gilt auch nicht als Untermiete, wenn der Hauptmieter seine Wohnung oder Teile davon an Familienangehörige oder Lebenspartner überlässt.

Voraussetzungen für die Untermiete

Die zentrale Voraussetzung für die Zulässigkeit der Untermiete ist die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters. Ohne Zustimmung des Vermieters kann der Hauptmieter das Mietobjekt nicht an einen Dritten vermieten. Zustimmungen können durch den Hauptmietvertrag oder nachträglich erteilt werden. Dabei kann der Vermieter seine Zustimmung von berechtigten Interessen abhängig machen, z. B. der Höhe der Miete, der Person des Untermieters oder der Anzahl der Personen im Untermietverhältnis.

Gegenüber Gewerberaum gilt bei Wohnraum das sogenannte „berechtigte Interesse“. Das bedeutet, dass der Hauptmieter vom Vermieter verlangen kann, die Untervermietung zu gestatten, wenn er hierfür ein berechtigtes Interesse nachweist. Berechtigte Interessen können zum Beispiel sein:

• Wirtschaftliche Gründe, wie finanzielle Schwierigkeiten des Hauptmieters, die durch die Untervermietung vermindert werden können.
• Familiäre Gründe, wie die Aufnahme eines Familienangehörigen oder eines Lebenspartners.
• Berufliche Gründe, wie zeitweilige Arbeitsaufnahme in einer anderen Stadt und dadurch befristeter Auszug aus der Mietwohnung.

Ohne berechtigtes Interesse kann der Vermieter die Zustimmung zur Untermiete verweigern, woraus der Hauptmieter kein Recht zur Vertragskündigung ableiten kann.

Gesetzliche Regelungen zur Untermiete

Die gesetzlichen Regelungen zur Untermiete finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Insbesondere die folgenden Vorschriften sind relevant:

• § 540 BGB – Erlaubnis des Eigentümers zur Untervermietung ist erforderlich.
• § 553 BGB – Berechtigtes Interesse des Hauptmieters an der Erlaubnis zur Untervermietung eines Teiles der Wohnung bei Wohnräumen.
• § 559 BGB – Möglichkeit der Mieterhöhung durch den Vermieter aufgrund der Zustimmung zur Untervermietung.

Daneben können Regelungen der Wohnungsgenossenschaften, Hausordnungen oder kommunale Bestimmungen (etwa zur Wohngeldanspruchsberechnung oder Zweckentfremdung) die Untermiete beeinflussen.

Der Untermietvertrag – Besonderheiten und Stolperfallen

Der Untermietvertrag ist ein zweiseitiger Vertrag zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter. Wie für jeden Mietvertrag gilt auch für den Untermietvertrag das gesetzliche Schriftformerfordernis nach § 126 BGB. Folgende Punkte sollten zwingend im schriftlichen Untermietvertrag enthalten sein:

• Name und Adresse des Hauptmieters und des Untermieters
• Adresse und Beschreibung des Mietobjekts
• Beginn und Laufzeit des Untermietverhältnisses (ggf. Befristung)
• Untermiete (Kaltmiete, Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen)
• Sicherheitsleistungen (Kaution)
• Kündigungsfristen und -formen

Folgende Stolperfallen sollten vermieden werden:

• 1. Zustimmung des Vermieters nicht einholen: Nicht-eingeholte Zustimmung kann zum Widerruf des Untermietvertrags führen und einen Schadensersatzanspruch auslösen.
• 2. Unzulässige Klauseln im Untermietvertrag: Unwirksame Klauseln (etwa zum Ausschluss von Mängelrechten, zum unbeschränkten Haftungsumfang des Untermieters) können für den Hauptmieter ebenfalls kostenintensive Schäden bewirken.
• 3. Schriftformerfordernis ignorieren: Mündliche Absprachen oder Änderungen im Untermietvertrag sind nicht rechtswirksam und können im Zweifelsfall zu Streitigkeiten führen.
• 4. Nicht auf Mietendeckel achten: In einigen Städten gilt die sogenannte Mietpreisbremse. Bei einer übermäßigen Untermieterhöhung kann der Untermieter eine Mietminderung verlangen.

Untervermietung: Chancen und Herausforderungen

Die Untervermietung eines Teils oder des gesamten Wohnraums bietet sowohl Hauptmietern als auch Untermietern zahlreiche Möglichkeiten, aber auch Herausforderungen. Für den Hauptmieter kann die Untervermietung eine zusätzliche Einnahmequelle darstellen oder dabei helfen, Wohnkosten zu teilen. Für den Untermieter kann sie eine flexible und oft kostengünstigere Wohnraumlösung bieten.

Aber egal, ob Sie als Haupt- oder Untermieter agieren, es ist wichtig, Ihre Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit der Untermiete zu kennen. Ein Untermietvertrag hilft dabei, Klarheit über die Bedingungen der Untermiete zu schaffen und potenzielle Konfliktsituationen zu vermeiden. Diese Vereinbarung sollte daher sorgfältig erstellt und überprüft werden.

Untermietvereinbarung vs. Hauptmietvertrag

Ein Untermietvertrag ist ein Vertragsverhältnis zwischen dem Hauptmieter, der als Vermieter auftritt, und dem Untermieter. Der Hauptmietvertrag bleibt weiterhin bestehen, und für den Inhalt dieser Vereinbarung ist der Hauptmieter verantwortlich. Die Untermietvereinbarung sollte an den Hauptmietvertrag gebunden sein, um sicherzustellen, dass sie die im Hauptmietvertrag festgelegten Bedingungen reflektiert und nicht zu Interessenkonflikten zwischen den Parteien führt.

Rechte und Pflichten des Hauptmieters

Der Hauptmieter trägt während des Bestehens des Untermietverhältnisses weiterhin die Verantwortung für die Einhaltung des Hauptmietvertrages. Dazu zählen unter anderem die Bezahlung der Miete, die Pflege des Mietobjekts und die Einhaltung von Hausordnungen. Zudem haftet der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter für Schäden, die durch den Untermieter verursacht werden.

Der Hauptmieter sollte sowohl die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung einholen als auch den Untermieter über alle relevanten Regelungen des Hauptmietvertrags und der Hausordnung informieren. Bei Verstößen des Untermieters gegen diese Regelungen sollte der Hauptmieter rechtzeitig gegensteuern, um eigene rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.

Warum einen Anwalt hinzuziehen?

Die Schaffung eines rechtssicheren Untermietervertrags ist essentiell, um zukünftige Probleme und Konflikte zu vermeiden und eine gesunde Beziehung zwischen Hauptmieter und Untermieter zu gewährleisten. Ein Anwalt verfügt über das notwendige rechtliche Know-how, um einen solchen Vertrag individuell und umfassend zu gestalten und sorgt für eine rechtliche Absicherung im Falle von Streitigkeiten.

Individuelle Gestaltung des Untermietervertrags

Ein Anwalt kann detaillierte und maßgeschneiderte Untermieterverträge erstellen, die auf jeden Einzelfall und seine spezifischen Bedingungen zugeschnitten sind. Wichtig ist dabei, dass sowohl die Regelungen aus dem Hauptmietvertrag als auch individuelle Bedingungen, die der Hauptmieter und der Untermieter vereinbart haben, angemessen berücksichtigt werden.

Was ist ein Untermietzuschlag?

Der Untermietzuschlag ist ein von Vermietern erhobener finanzieller Aufschlag, der zusätzlich zur regulären Miete und den Nebenkosten verlangt werden kann, wenn ein/e Mieter/in Teile der gemieteten Wohnung an Dritte weitervermietet (Untermiete).

Die Idee dahinter ist, dass die entstehenden Kosten, die durch die erhöhte Beanspruchung der Wohnung durch zusätzliche Personen entstehen, gedeckt werden. Ein weiteres Argument für den Vermieter ist, dass durch die Untervermietung ein höherer Verwaltungsaufwand entsteht, für den er entschädigt werden möchte.</p

Wann und wie viel Untermietzuschlag?

Wenn die Vermietung von Teilen der Wohnung vom Vermieter genehmigt wurde, stellt sich die Frage, inwiefern ein Untermietzuschlag erhoben werden darf. Dabei gibt es zwei Szenarien:

• Im Mietvertrag oder Zusatzvertrag ist kein Untermietzuschlag vereinbart.
• Im Mietvertrag oder Zusatzvertrag ist ein Untermietzuschlag vereinbart.

Handelt es sich um ersteres, kann der Vermieter im Nachhinein keinen Untermietzuschlag verlangen. In diesem Fall bleibt die Miete unverändert. Wurde der Untermietzuschlag jedoch im Vertrag verankert, lässt sich nicht pauschal sagen, wie groß dieser ausfallen darf. Hier kommt es auf die individuellen Verhandlungen und den konkreten Mietvertrag an.

Eine Obergrenze gibt es jedoch: Gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) darf ein Vermieter grundsätzlich höchstens 20 Prozent der Untermiete als Untermietzuschlag verlangen. Hieraus ergibt sich ein klarer Richtwert, den Vermieter nicht überschreiten sollten.

Es gilt jedoch immer, im Einzelfall zu prüfen, ob diese Grenze angemessen ist und der Untermietzuschlag gerechtfertigt ist. Zum Beispiel kann es sein, dass der Vermieter trotz eines vertraglich vereinbarten Untermietzuschlags aufgrund besonderer Umstände keinen Aufschlag verlangen kann, weil dieser als ungerechtfertigte Bereicherung oder als unangemessene Benachteiligung des Mieters eingestuft wird.

Kündigungsschutz beim Untermietvertrag

Es ist unerlässlich zu beachten, dass Kündigungsschutz bei Untermietverträgen von den spezifischen Umständen und gesetzlichen Bestimmungen in Ihrer Gerichtsbarkeit abhängt. In Deutschland gilt beispielsweise, dass der Hauptmieter in der Regel den Untermietvertrag nicht ohne weiteres kündigen kann. Er benötigt einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund, wie etwa Eigenbedarf oder vertragswidriges Verhalten des Untermieters.

Allerdings kann eine Ausnahme bestehen, wenn im Untermietvertrag ausdrücklich ein beidseitiges ordentliches Kündigungsrecht vereinbart wurde. Sollte der Hauptmietvertrag jedoch beendet werden, etwa durch Kündigung des Vermieters, endet grundsätzlich auch das Untermietverhältnis. Es ist daher empfehlenswert, dass Untermieter ihre Rechte und Pflichten im Kontext der Kündigung genau kennen und prüfen, ob gegebenenfalls zusätzlicher Schutz, wie z.B. eine Kündigungsfrist, im Untermietvertrag festgelegt ist.

Im Zweifelsfall sollten Sie einen Rechtsberater oder Anwalt konsultieren, um sicherzustellen, dass Sie vollständig über Ihre Rechte und Pflichten im Rahmen des Kündigungsschutzes bei Untermietverträgen informiert sind.

Häufige Fragen zur Untermiete (FAQs)

Im Folgenden werden häufig gestellte Fragen rund um das Thema Untermiete sowie Antworten darauf präsentiert.

Muss der Wohnungsgeber (Hauptmieter) die Überlassung an den Untermieter bei der Anmeldung beim Einwohnermeldeamt unterstützen?

Ja. Der Hauptmieter muss durch eine Wohnungsgeberbestätigung bescheinigen, dass der Untermieter in der betreffenden Wohnung eingezogen ist.

Hat der Untermieter ein Recht auf Mietminderung bei Mängeln?

Grundsätzlich ja. Der Untermieter kann den Hauptmieter auf Mängelbeseitigung und Mietminderung in Anspruch nehmen. Voraussetzung dafür ist, dass der Hauptmieter aufgrund desselben Mangels im Hauptmietverhältnis auch eine Mietminderung geltend machen könnte.

Muss der Hauptmieter für den Untermieter eine Betriebskostenabrechnung erstellen?

Ja. Der Hauptmieter ist gegenüber dem Untermieter verpflichtet, jährlich eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen und diesem zugänglich zu machen.

Wie verhält es sich bei einer Kündigung des Hauptmietvertrags durch den Vermieter?

Kündigt der Vermieter das Hauptmietverhältnis wirksam, so endet auch das Untermietverhältnis. Der Hauptmieter muss hierbei den Untermieter fristgerecht in Kenntnis setzen.

Darf der Hauptmieter bei der Untervermietung von möblierten Zimmern in einer Wohnung einen Zuschlag zur Miete verlangen?

Ja. Für die Überlassung von möblierten Räumen kann der Hauptmieter einen Zuschlag zur Miete verlangen, da hierbei ein höherer Wert geboten wird. Es sollte allerdings darauf geachtet werden, dass die Miete inklusive des Zuschlags nicht sittenwidrig überhöht ist.

Kann ich als Mieter verlangen, dass der Vermieter einen Untermietzuschlag von mehr als 20 Prozent akzeptiert?

Dies wäre in der Regel unzulässig. Der BGH hat eine Obergrenze von 20 Prozent festgelegt, die in den meisten Fällen als angemessen angesehen wird. Eine höhere Forderung könnte als ungerechtfertigte Bereicherung oder unangemessene Benachteiligung des Mieters interpretiert werden und somit rechtlich angreifbar sein.

Wie wird der Untermietzuschlag berechnet?

Grundsätzlich wird der Untermietzuschlag als Prozentsatz der Untermiete oder der Nettokaltmiete berechnet. Die Höhe der Forderung richtet sich nach den individuellen Vertragskonditionen und sollte innerhalb der Grenze von maximal 20 Prozent liegen.

Zusammenfassung zum Untermieter

Die Untermiete ist eine weit verbreitete Mietart in Deutschland und kann eine praktische Lösung für viele Lebenssituationen darstellen. Es ist jedoch wichtig, sich mit den relevanten rechtlichen Aspekten vertraut zu machen, um mögliche rechtliche Probleme oder Streitigkeiten zu vermeiden.

Dieser Beitrag gibt einen umfassenden Überblick über die rechtlichen Grundlagen der Untermiete, einschließlich der gesetzlichen Vorschriften, aktueller Gerichtsurteile und FAQs sowie Empfehlungen für die Gestaltung eines Untermietvertrags. Bei weiteren Fragen oder Bedenken bezüglich der Untermiete ist der Rat eines erfahrenen Rechtsanwalts empfehlenswert