Wohnungseigentumsrecht: Baurecht Anwälte klären Fragen

Das Wohnungseigentumsrecht und Baurecht sind komplexe Rechtsgebiete, die viele verschiedene Aspekte und Fragestellungen berühren. Egal ob Sie Wohnungseigentümer, Bauherr, Architekt oder Bauträger sind, es ist wichtig, sich über die rechtlichen Rahmenbedingungen und Ihre Rechte und Pflichten im Klaren zu sein. Als erfahrener Rechtsanwalt möchte ich Ihnen in diesem umfassenden Blog-Beitrag einen Überblick über die wichtigsten Themen im Wohnungseigentumsrecht und Baurecht verschaffen und Ihnen dabei helfen, möglichen rechtlichen Problemen vorzubeugen oder diese zu lösen.

Inhaltsverzeichnis

1. Grundlagen des Wohnungseigentumsrechts
2. Grundlagen des Baurechts
3. Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern
4. Rechte und Pflichten von Bauherren, Architekten und Bauträgern
5. Aktuelle Gerichtsurteile im Wohnungseigentums- und Baurecht
6. Häufig gestellte Fragen (FAQs)
7. Fazit zum Wohnungseigentumsrecht

Grundlagen des Wohnungseigentumsrechts

Das Wohnungseigentumsrecht regelt die rechtlichen Beziehungen zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern sowie deren Rechte und Pflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die wichtigsten gesetzlichen Regelungen finden sich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Im Folgenden gebe ich Ihnen einen Überblick über die grundlegenden Begriffe und Regelungen:

Sondereigentum: Das Sondereigentum umfasst die Räume einer Wohnung oder eines Teileigentums (z. B. Gewerberäume), die im Alleineigentum einer Person stehen. Die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist von großer Bedeutung, da sie die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer bestimmt.

Gemeinschaftseigentum: Das Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile des Grundstücks und des Gebäudes, die nicht zum Sondereigentum gehören. Dazu zählen z. B. das Grundstück selbst, das Treppenhaus, der Garten oder gemeinschaftlich genutzte Räume wie Waschküchen. Die Wohnungseigentümer sind gemeinschaftlich für die Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums verantwortlich.

Wohnungseigentümergemeinschaft: Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer eines Grundstücks. Sie ist Trägerin der gemeinschaftlichen Rechte und Pflichten und handelt durch Beschlüsse, die in der Wohnungseigentümerversammlung gefasst werden.

Wohnungseigentümerversammlung: Die Wohnungseigentümerversammlung ist das zentrale Entscheidungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier werden u. a. Beschlüsse über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, die Jahresabrechnung und die Hausordnung gefasst. Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, an der Versammlung teilzunehmen und sein Stimmrecht auszuüben.

Verwalter: Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums wird in der Regel von einem Verwalter übernommen, der vom Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt wird. Der Verwalter ist für die ordnungsgemäße Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Erstellung der Jahresabrechnung und die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung verantwortlich.

Grundlagen des Baurechts

Das Baurecht ist ein umfangreiches Rechtsgebiet, das sowohl öffentliches als auch privates Baurecht umfasst. Im Folgenden möchte ich Ihnen einen Überblick über die grundlegenden Regelungen und Begriffe geben:

• Öffentliches Baurecht: Das öffentliche Baurecht befasst sich mit den rechtlichen Regelungen, die die Errichtung, Nutzung und Beseitigung von baulichen Anlagen betreffen. Dazu zählen insbesondere das Bauplanungsrecht (z. B. Bebauungspläne, Flächennutzungspläne) und das Bauordnungsrecht (z. B. Bauordnungen der Länder, Baugenehmigungsverfahren).
• Privates Baurecht: Das private Baurecht regelt die rechtlichen Beziehungen zwischen den am Bau Beteiligten (z. B. Bauherren, Architekten, Handwerker). Hierzu gehören insbesondere das Bauvertragsrecht (z. B. Werkverträge, Architektenverträge) und das Nachbarrecht (z. B. Abstandsflächen, Grenzbebauung).
• Bauherren: Der Bauherr ist die Person, die den Bau eines Gebäudes in Auftrag gibt und die Kosten dafür trägt. Er ist gegenüber den Baubeteiligten (z. B. Architekten, Handwerkern) weisungsbefugt und trägt die Verantwortung für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften.
• Architekten: Der Architekt ist derjenige, der die Planung, Überwachung und Abnahme des Bauvorhabens übernimmt. Er schließt mit dem Bauherrn einen Architektenvertrag ab und ist für die Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften verantwortlich.
• Bauträger: Der Bauträger ist ein Unternehmen, das ein Bauvorhaben plant, finanziert, errichtet und anschließend an Käufer veräußert. Der Bauträger schließt sowohl mit den Bauherren als auch mit den Baubeteiligten Verträge ab und trägt die Verantwortung für die ordnungsgemäße Durchführung des Bauvorhabens.

Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern

Als Wohnungseigentümer haben Sie sowohl Rechte als auch Pflichten, die sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und der Teilungserklärung ergeben. Hier sind einige der wichtigsten Rechte und Pflichten aufgelistet:

• Nutzung des Sondereigentums: Sie haben das Recht, Ihr Sondereigentum nach Belieben zu nutzen, solange Sie dabei nicht gegen gesetzliche Vorschriften oder die Teilungserklärung verstoßen.
• Stimmrecht: Sie haben das Recht, an der Wohnungseigentümerversammlung teilzunehmen und Ihr Stimmrecht auszuüben. Die Stimmrechte sind in der Regel nach Miteigentumsanteilen gewichtet.
• Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums: Sie sind verpflichtet, sich an der Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zu beteiligen. Dazu gehört auch die Zahlung des Hausgeldes, das unter anderem zur Finanzierung der Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums verwendet wird.
• Rücksichtnahme: Sie sind verpflichtet, auf die Interessen der anderen Wohnungseigentümer Rücksicht zu nehmen und keine Handlungen vorzunehmen, die den anderen Wohnungseigentümern einen unzumutbaren Nachteil zufügen.
• Einhaltung von Beschlüssen: Sie sind verpflichtet, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse zu beachten und umzusetzen.

Rechte und Pflichten von Bauherren, Architekten und Bauträgern

Die Rechte und Pflichten von Bauherren, Architekten und Bauträgern ergeben sich aus den jeweiligen Verträgen sowie aus den baurechtlichen Vorschriften. Im Folgenden sind einige der wichtigsten Rechte und Pflichten aufgeführt:

• Bauherren:
  • Recht auf ordnungsgemäße Planung, Bauüberwachung und Abnahme des Bauvorhabens durch den Architekten.
  • Recht auf Mängelbeseitigung durch den beauftragten Handwerker bzw. Bauträger.
  • Pflicht zur Einhaltung baurechtlicher Vorschriften und zur Beantragung und Einholung der erforderlichen Baugenehmigungen.
  • Pflicht zur Zahlung der vereinbarten Vergütung an Architekten, Handwerker und Bauträger.
• Architekten:
  • Recht auf vereinbarte Vergütung für die erbrachten Leistungen.
  • Pflicht zur ordnungsgemäßen Planung, Bauüberwachung und Abnahme des Bauvorhabens im Sinne des Bauherren.
  • Pflicht zur Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften und zur Beratung des Bauherren bei der Beantragung und Einholung der erforderlichen Baugenehmigungen.
  • Pflicht zur Aufklärung des Bauherren über mögliche Risiken und Kosten des Bauvorhabens.
• Bauträger:
  • Recht auf vereinbarte Vergütung für die Errichtung des Bauvorhabens.
  • Pflicht zur ordnungsgemäßen Errichtung des Bauvorhabens nach den Vorgaben des Bauherren und der baurechtlichen Vorschriften.
  • Pflicht zur Mängelbeseitigung bei festgestellten Mängeln am Bauwerk.
  • Pflicht zur termingerechten Fertigstellung des Bauvorhabens.

Aktuelle Gerichtsurteile im Wohnungseigentums- und Baurecht

Um Ihnen einen Einblick in die aktuelle Rechtsprechung im Wohnungseigentums- und Baurecht zu geben, stelle ich Ihnen im Folgenden einige interessante und relevante Gerichtsurteile vor:

BGH, Urteil vom 28.06.2019 – V ZR 8/18: Der Bundesgerichtshof entschied, dass ein Wohnungseigentümer, der die Fenster seines Sondereigentums eigenmächtig erneuert, keinen Anspruch auf Kostenersatz von der Wohnungseigentümergemeinschaft hat, wenn die Erneuerung der Fenster nicht zuvor durch einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen wurde.

BGH, Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17: Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass ein Verwalter bei der Jahresabrechnung die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile auf die Wohnungseigentümer umlegen muss, es sei denn, die Teilungserklärung sieht eine abweichende Regelung vor.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.01.2018 – 21 U 112/16: Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied, dass ein Bauherr, der bei der Planung seines Bauvorhabens gegen die Landesbauordnung verstößt und deshalb nachträglich bauliche Änderungen vornehmen muss, keinen Schadensersatz vom Architekten verlangen kann, wenn der Bauherr den Verstoß gegen die Bauordnung bewusst in Kauf genommen hat.

BGH, Urteil vom 22.02.2018 – VII ZR 46/17: Der Bundesgerichtshof urteilte, dass ein Architekt, der die Bauüberwachung für ein Bauvorhaben übernommen hat, auch dann haftet, wenn er die Bauausführung nicht persönlich überwacht, sondern durch einen Mitarbeiter überwachen lässt und dieser die Bauausführung mangelhaft überwacht.

BGH, Urteil vom 21.02.2019 – VII ZR 79/18: Der Bundesgerichtshof entschied, dass ein Bauträger, der ein Bauvorhaben mit mangelhafter Wärmedämmung errichtet hat, zur Mängelbeseitigung verpflichtet ist, auch wenn die Mängelbeseitigung wesentlich teurer ist als ursprünglich angenommen.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

In diesem Abschnitt möchte ich auf einige häufig gestellte Fragen zum Wohnungseigentumsrecht und Baurecht eingehen und Ihnen die entsprechenden Antworten geben:

1. Frage: Darf ich als Wohnungseigentümer in meinem Sondereigentum eine Wand entfernen?

   Antwort: Grundsätzlich dürfen Sie in Ihrem Sondereigentum bauliche Veränderungen vornehmen, solange diese keine Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum oder die Rechte der anderen Wohnungseigentümer haben. Ob die Entfernung einer Wand zulässig ist, hängt davon ab, ob es sich um eine tragende Wand handelt und ob die Standsicherheit des Gebäudes beeinträchtigt wird. Im Zweifelsfall sollten Sie vorab die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft einholen und einen Statiker konsultieren.

2. Frage: Was kann ich tun, wenn mein Nachbar beim Bau seines Hauses gegen die Bauordnung verstößt?

   Antwort: Wenn Sie feststellen, dass Ihr Nachbar beim Bau seines Hauses gegen die Bauordnung verstößt, sollten Sie zunächst das zuständige Bauamt informieren, das dann prüfen wird, ob ein Verstoß vorliegt und gegebenenfalls Maßnahmen ergreifen kann. Darüber hinaus können Sie sich an einen Rechtsanwalt wenden, um Ihre rechtlichen Möglichkeiten, etwa im Rahmen des Nachbarrechts, zu erörtern.

3. Frage: Welche Gewährleistungsfristen gelten beim Bau eines Hauses?

   Antwort: Die Gewährleistungsfristen im Bauvertragsrecht richten sich nach den gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) bzw. den Regelungen im Vertrag. Nach der aktuellen Gesetzeslage beträgt die Gewährleistungsfrist für Mängel am Bauwerk fünf Jahre ab Abnahme des Bauwerks. Für Architektenleistungen beträgt die Verjährungsfrist ebenfalls fünf Jahre ab Abnahme der Leistung. Im Vertrag können jedoch abweichende Regelungen vereinbart werden.

4. Frage: Wie kann ich mich als Bauherr vor Baumängeln und den daraus resultierenden Kosten schützen?

   Antwort: Um sich als Bauherr vor Baumängeln und den daraus resultierenden Kosten zu schützen, sollten Sie zunächst darauf achten, dass Sie qualifizierte und zuverlässige Unternehmen und Fachleute für Ihr Bauvorhaben beauftragen. Achten Sie darauf, dass die beauftragten Leistungen detailliert und verständlich im Vertrag beschrieben sind und vereinbaren Sie Gewährleistungsfristen. Zudem sollten Sie auf eine sorgfältige Bauüberwachung durch einen Architekten oder Bausachverständigen achten und bei der Abnahme des Bauwerks auf mögliche Mängel achten. Bei der Abnahme sollten Sie sich ebenfalls von einem Fachmann unterstützen lassen.

Fazit zum Wohnungseigentumsrecht

Das Wohnungseigentumsrecht und Baurecht sind komplexe Rechtsgebiete, die viele verschiedene Aspekte und Fragestellungen betreffen. Um rechtliche Schwierigkeiten zu vermeiden oder diese zu lösen, ist es wichtig, sich über die rechtlichen Rahmenbedingungen und Ihre Rechte und Pflichten im Klaren zu sein. Als erfahrener Rechtsanwalt stehe ich Ihnen gerne zur Seite und berate Sie in allen Fragen rund um das Wohnungseigentumsrecht und Baurecht. Zögern Sie nicht, mich zu kontaktieren, wenn Sie Unterstützung benötigen.