Wohnflächenberechnung: Wissenswertes für Mieter und Vermieter

Die korrekte Berechnung der Wohnfläche ist ein wichtiges Thema für Mieter und Vermieter gleichermaßen. Bei Streitigkeiten rund um die Wohnfläche ist es entscheidend, sich gut mit den geltenden Regelungen und Vorschriften auszukennen. In diesem Blog-Beitrag erhalten Sie detaillierte Informationen und rechtliche Ausführungen zu verschiedenen Aspekten der Wohnflächenberechnung, zu aktuellen Gerichtsurteilen und zu häufig gestellten Fragen.

Die Inhalte sind in folgende Abschnitte unterteilt:

• Gesetzliche Grundlagen und Berechnungsmethoden
• Anwendungsbereiche: Mietverträge, Wohnungseigentum und öffentlich geförderte Wohnungen
• Wohnflächenberechnung bei Dachgeschoss, Balkonen, Terrassen und Kellerräumen
• Fehlerhafte Wohnflächenangaben und rechtliche Folgen
• Wohnflächenvereinbarung: Zwischen Wunsch und Wirklichkeit
• Aktuelle Gerichtsurteile zur Wohnflächenberechnung
• FAQs zur Wohnflächenberechnung

Gesetzliche Grundlagen und Berechnungsmethoden

Die Wohnflächenberechnung in Deutschland basiert grundsätzlich auf der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Die Verordnung definiert, welche Räume und Teile eines Gebäudes als Wohnfläche gelten und nach welchen Regeln diese Flächen zu berechnen sind. Als Alternative zur WoFlV kann auch die DIN 277 angewendet werden.

Diese Norm ist grundsätzlich für die Berechnung von Nutzflächen gedacht, wird aber in bestimmten Fällen auch für die Ermittlung der Wohnfläche verwendet. Im Folgenden werden die wichtigsten Bestimmungen und Regelungen der WoFlV sowie die Anwendung der DIN 277 erläutert.

Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Die WoFlV regelt die Berechnung der Wohnfläche für Wohnungen und Wohngebäude. Die Verordnung gilt unabhängig davon, ob es sich um Mietwohnungen, Eigentumswohnungen oder öffentlich geförderte Wohnungen handelt. Die Wohnfläche umfasst nach der WoFlV alle Räume einer Wohnung, die ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienen.

Grundlage für die Berechnung der Wohnfläche nach WoFlV sind die Grundflächen der einzelnen Räume. Hierbei werden in der Regel die Flächen innerhalb der Wohnungsumfassungswände gemessen, wobei bestimmte Flächenteile, wie beispielsweise Vorsprünge, abgezogen werden.

Dabei werden bestimmte Flächen nur anteilig zur Wohnfläche gezählt:

• Flächen von Räumen mit einer lichten Höhe von weniger als 1 Meter oder mehr als 2 Metern werden mit 0% bzw. 100% zur Wohnfläche gezählt.
• Flächen von Räumen mit einer lichten Höhe zwischen 1 und 2 Metern werden anteilig zur Wohnfläche gezählt (z.B. 50% bei einer Raumhöhe von 1,5 Metern).
• Grundflächen von Schrägen, Kaminen oder freistehenden Säulen werden nicht zur Wohnfläche gerechnet.

Im Weiteren berücksichtigt die WoFlV auch die anteilige Anrechnung von Balkonen, Loggien, Terrassen und Wintergärten. Diese Flächen werden mit einem bestimmten Prozentsatz zur Wohnfläche hinzugerechnet, der je nach Standort und Art der Fläche variiert:

• Flächen von Balkonen, Loggien und Dachterrassen werden in der Regel zu 25% angerechnet.
• Flächen von Erdgeschossterrassen und Wintergärten werden in der Regel zu 50% angerechnet.

Gemeinschaftsflächen, wie zum Beispiel Treppenhäuser, Flure oder gemeinschaftlich genutzte Waschküchen, werden grundsätzlich nicht zur Wohnfläche einer Wohnung gezählt.

DIN 277: Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken

Die DIN 277 ist eine technische Norm, die die Berechnung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken regelt. Sie ist grundsätzlich auf alle Arten von Gebäuden anwendbar und nicht speziell auf Wohnungen oder Wohngebäude zugeschnitten. Die Anwendung der DIN 277 im Bereich der Wohnflächenberechnung ist zulässig, allerdings sollten Mieter und Vermieter sich in diesem Fall vorher vertraglich darauf einigen, dass diese Norm zur Anwendung kommt.

In der DIN 277 werden Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken in verschiedene Kategorien unterteilt. Für die Berechnung der Wohnfläche einer Wohnung kommt insbesondere die Kategorie „Nutzfläche (NF)“ in Betracht. Diese umfasst:

• die Grundflächen aller Räume, die für die Nutzung eines Gebäudes erforderlich und begehbar sind
• die Grundflächen von überdachten Freiflächen, wie Balkonen, Loggien, Terrassen und Laubengängen

Bei der Anwendung der DIN 277 werden Flächen von Räumen, die nicht als Wohnraum genutzt werden (z.B. Keller, Speicher, Trockenräume, Abstellräume), jedoch anders als bei der Wohnflächenverordnung grundsätzlich zur Wohnfläche gezählt. Eine solche Vorgehensweise kann für bestimmte Nutzungen, wie zum Beispiel bei Gewerberäumen, sinnvoll und erforderlich sein, bei reinen Wohnräumen kann sie jedoch zu einer überhöhten Wohnflächenangabe führen.

Anwendungsbereiche: Mietverträge, Wohnungseigentum und öffentlich geförderte Wohnungen

Die Wohnflächenberechnung hat direkte Auswirkungen auf verschiedene rechtliche Bereiche, wie zum Beispiel Mietverträge, Wohnungseigentumsrecht oder den Bereich der öffentlich geförderten Wohnungen. Im Folgenden werden die spezifischen Anwendungsgebiete der Wohnflächenberechnung in diesen Bereichen erläutert.

Mietverträge

Die Wohnflächenberechnung ist vor allem im Mietrecht von großer Bedeutung, da die Wohnfläche einen wesentlichen Bestandteil des Mietvertrages bildet. Die Wohnfläche ist die Basis für die Berechnung der Miete und der Nebenkosten sowie für die Durchführung von Mieterhöhungen oder Mietminderungen. Eine falsche Wohnflächenangabe kann daher erhebliche rechtliche Folgen für Mieter und Vermieter haben.

Um Streitigkeiten über die Wohnfläche zu vermeiden, sollte der Mietvertrag eine klare Regelung zur Berechnung der Wohnfläche enthalten. In der Regel wird hierbei auf die Regelungen der Wohnflächenverordnung verwiesen. Eine vertragliche Vereinbarung über die Anwendung der DIN 277 ist ebenfalls möglich, sollte aber gut überlegt sein, da diese Norm – wie bereits erwähnt – zu einer abweichenden Wohnflächenberechnung führen kann.

Wohnungseigentum

Auch im Wohnungseigentumsrecht spielt die Wohnflächenberechnung eine wichtige Rolle. Die Wohnfläche ist hierbei ein wesentliches Kriterium für die Bestimmung der Miteigentumsanteile an dem gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Miteigentumsanteile sind wiederum Grundlage für die Verteilung der Lasten und Kosten der Gemeinschaft sowie für die Stimmverteilung in der Wohnungseigentümerversammlung.

Im Wohnungseigentumsrecht ist die Anwendung der Wohnflächenverordnung in der Regel vorgeschrieben. Eine abweichende Regelung, die sich auf die DIN 277 oder eine andere Berechnungsmethode bezieht, könnte nur dann wirksam vereinbart werden, wenn alle Wohnungseigentümer dieser Regelung zustimmen.

Öffentlich geförderte Wohnungen

Die Wohnflächenberechnung ist auch im Bereich der öffentlich geförderten Wohnungen von Bedeutung. Hierbei dient die Wohnfläche als Grundlage für die Berechnung der Fördermittel und der zulässigen Mieten. Eine falsche Wohnflächenangabe kann in diesem Zusammenhang zu erheblichen finanziellen Nachteilen für Mieter und Vermieter führen.

Für öffentlich geförderte Wohnungen gelten grundsätzlich die Regelungen der Wohnflächenverordnung. Eine abweichende Berechnungsmethode ist in der Regel unzulässig, da sie zu einer Verletzung der Förderbestimmungen führen könnte. In Einzelfällen können jedoch auch hier vereinzelt Ausnahmen zur Anwendung der DIN 277 gemacht werden.

Wohnflächenberechnung bei Dachgeschoss, Balkonen, Terrassen und Kellerräumen

Bei der Wohnflächenberechnung von besonderen Wohnbereichen, wie Dachgeschosswohnungen, Balkonen, Terrassen und Kellerräumen, ergeben sich oft spezifische rechtliche und technische Fragestellungen. Der folgende Abschnitt gibt einen Überblick über die wesentlichen Regelungen und Vorschriften in diesen Bereichen.

Dachgeschosswohnungen

Bei der Berechnung der Wohnfläche von Dachgeschosswohnungen ist insbesondere die Berücksichtigung von Dachschrägen relevant. Gemäß der Wohnflächenverordnung sind Schrägen, die eine Raumhöhe von weniger als 1 Meter haben, nicht zur Wohnfläche zu zählen. Schrägen zwischen 1 und 2 Metern Höhe werden anteilig zur Wohnfläche gezählt. Schrägen mit einer Raumhöhe von 2 Metern oder mehr werden vollständig zur Wohnfläche gezählt. Bei der Anwendung der DIN 277 können abweichende Regelungen gelten.

Balkone, Loggien, Terrassen und Wintergärten

Balkone, Loggien, Terrassen und Wintergärten sind nach der Wohnflächenverordnung grundsätzlich nur anteilig zur Wohnfläche zu rechnen. Dabei gelten die folgenden Prozentsätze:

• Flächen von Balkonen, Loggien und Dachterrassen werden in der Regel zu 25% angerechnet.
• Flächen von Erdgeschossterrassen und Wintergärten werden in der Regel zu 50% angerechnet.

Die Anwendung der DIN 277 kann auch in diesem Bereich zu abweichenden Ergebnissen führen, insbesondere wenn es um die Anrechnung von überdachten Freiflächen geht.

Kellerräume

Kellerräume und sonstige Nebenräume, die nicht überwiegend dem Wohnen dienen, sind nach der Wohnflächenverordnung grundsätzlich nicht zur Wohnfläche zu zählen. Das bedeutet, dass diese Räume bei der Berechnung der Wohnfläche in der Regel unberücksichtigt bleiben. Bei der Anwendung der DIN 277 können hingegen auch solche Räume zur Wohnfläche gezählt werden, sofern sie begehbar und für die Nutzung eines Gebäudes erforderlich sind.

Fehlerhafte Wohnflächenangaben und rechtliche Folgen

Fehlerhafte Wohnflächenangaben können erhebliche rechtliche Folgen für Mieter und Vermieter haben. Je nach Art und Umfang des Fehlers können sich daraus Ansprüche auf Mietminderung, Schadensersatz oder Rückzahlung von überzahlter Miete ergeben. Der folgende Abschnitt gibt einen Überblick über die möglichen rechtlichen Folgen bei fehlerhaften Wohnflächenangaben.

Anspruch auf Mietminderung

Wenn die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist als die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche, kann der Mieter unter Umständen eine Mietminderung verlangen. Voraussetzung für einen solchen Anspruch ist, dass die Abweichung eine bestimmte Größenordnung erreicht. Nach der Rechtsprechung gilt hierbei in der Regel eine Schwelle von 10% als maßgeblich. Liegt die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% unter der vertraglich vereinbarten Wohnfläche, kann der Mieter eine Mietminderung in Höhe des prozentualen Unterschieds verlangen. Ist die Abweichung geringer als 10%, besteht in der Regel kein Anspruch auf Mietminderung.

Anspruch auf Schadensersatz

Eine falsche Wohnflächenangabe kann unter Umständen auch einen Schadensersatzanspruch des Mieters begründen. Voraussetzung hierfür ist, dass der Vermieter die Wohnfläche vorsätzlich oder grob fahrlässig falsch angegeben hat und dem Mieter hierdurch ein Schaden entstanden ist, z.B. aufgrund einer höheren Miete oder höherer Nebenkosten. In solchen Fällen kann der Mieter neben einer Mietminderung auch Schadensersatz verlangen, der sich nach dem Umfang des entstandenen Schadens richtet.

Anspruch auf Rückzahlung von überzahlter Miete

Wenn die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist als die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche und der Mieter aufgrund dieser Falschangabe eine höhere Miete gezahlt hat, kann er unter Umständen einen Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Miete geltend machen. Hierbei gelten grundsätzlich die gleichen Voraussetzungen wie beim Anspruch auf Mietminderung: Die Abweichung muss mehr als 10% betragen und der Mietzins muss sich tatsächlich nach der Wohnfläche bestimmen. Liegen diese Voraussetzungen vor, kann der Mieter die Rückzahlung der überzahlten Miete für einen Zeitraum von bis zu drei Jahren rückwirkend verlangen.

Wohnflächenvereinbarung: Zwischen Wunsch und Wirklichkeit

Wohnflächenvereinbarung – ein Begriff, der sowohl für Mieter als auch Vermieter von erheblicher Bedeutung ist. Doch was genau ist eine Wohnflächenvereinbarung und was können die Folgen einer ungenauen oder fehlerhaften Wohnflächenvereinbarung sein? Viel wichtiger noch, wie können Sie als Mieter oder Vermieter sicherstellen, dass Ihre Wohnflächenvereinbarung korrekt und rechtlich bindend ist?

Was ist eine Wohnflächenverordnung?

Bevor man in die Feinheiten der Vereinbarungen und ihre Implikationen eintaucht, ist es wichtig, eine klare Vorstellung davon zu haben, was eine Wohnflächenverordnung überhaupt ist. Eine Wohnflächenverordnung ist ein Dokument, in dem die tatsächliche Größe einer Mietwohnung festgehalten ist. Dies kann sowohl in Quadratmetern als auch in anderen Maßeinheiten angegeben werden.

Anhand dieser Angaben kann der Vermieter die Miete festlegen und der Mieter kann sich einen Überblick über den zur Verfügung stehenden Wohnraum verschaffen. Eine korrekte Wohnflächenverordnung ist daher wesentlich für eine transparente und faire Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter.

Rechtliche Grundlagen der Wohnflächenverordnung

Die rechtlichen Grundlagen einer Wohnflächenverordnung finden Sie in der Wohnflächenverordnung selbst, die im Bundesgesetzblatt (BGB) veröffentlicht wurde. Aus dieser Verordnung ergeben sich klare Richtlinien und Standards für die Berechnung der Wohnfläche. Die wichtigsten Aspekte hierbei sind:

• Die Wohnfläche umfasst alle Räume einer Wohnung, ausgenommen sind lediglich Balkone, Terrassen und andere ähnliche Räume.
• Die Fläche von Räumen, deren Deckenhöhe weniger als 2 Meter beträgt, wird nur zur Hälfte berechnet. Raumteile mit einer Höhe von weniger als 1 Meter bleiben gänzlich außer Betracht.
• Schächte, Vorratsräume und ähnliche Nebenräume zählen nicht zur Wohnfläche.

Es ist wichtig zu betonen, dass diese Regeln verpflichtend sind und bei der Berechnung der Wohnfläche beachtet werden müssen. Abweichende Vereinbarungen sind nur in Ausnahmefällen zulässig und müssen explizit im Mietvertrag festgehalten werden.

Aktuelle Gerichtsurteile zur Wohnflächenberechnung

Die Wohnflächenberechnung ist Gegenstand zahlreicher Gerichtsentscheidungen, die sowohl für Mieter als auch für Vermieter von Bedeutung sein können. Die folgende Auswahl aktueller Urteile befasst sich mit verschiedenen Aspekten der Wohnflächenberechnung und deren rechtlichen Folgen:

Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die 10%-Grenze, ab der eine Flächenabweichung als erheblich gilt, auch dann anzuwenden ist, wenn die Miete nicht nach Quadratmeterpreisen berechnet wird. Das Gericht hat betont, dass diese Grenze der Rechtssicherheit und Vereinfachung dient und daher nicht nur für Mietverträge mit ausdrücklicher Quadratmeterpreis-Angabe gelten soll.

Landgericht Berlin, Urteil vom 27.09.2014 – 65 S 197/14

Das Landgericht Berlin hat in einem Fall, in dem ein Vermieter die Wohnfläche bewusst falsch angegeben hatte, einen Schadensersatzanspruch des Mieters wegen Betrugs in Höhe der überzahlten Miete zugesprochen. Das Gericht stellte klar, dass eine vorsätzliche Falschangabe der Wohnfläche eine arglistige Täuschung des Mieters darstellt und daher Schadensersatzansprüche begründen kann.

Landgericht Hamburg, Urteil vom 04.09.2014 – 311 S 92/13

Das Landgericht Hamburg hat entschieden, dass ein Vermieter die Wohnflächenangabe im Mietvertrag nicht einseitig ändern kann, wenn sich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche größer ist als die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche. Eine solche einseitige Änderung wäre nur möglich, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Regelung enthält, die dem Vermieter dieses Recht ausdrücklich einräumt.

FAQs zur Wohnflächenberechnung

Wir haben die Antworten auf die oft gestellten Fragen hier für Sie zusammengestellt.

Wie kann ich die Wohnfläche meiner Wohnung selbst berechnen?

Um die Wohnfläche Ihrer Wohnung selbst zu berechnen, benötigen Sie die Grundflächen der einzelnen Räume, die zur Wohnfläche gezählt werden. Messen Sie die Länge und die Breite der Räume und multiplizieren Sie diese Maße miteinander, um die Grundfläche des jeweiligen Raumes zu erhalten. Addieren Sie dann die Grundflächen aller Räume und berechnen Sie die anteilige Fläche von Dachgeschoss, Balkonen, Terrassen und Loggien gemäß der Vorschriften der Wohnflächenverordnung oder der DIN 277. Achten Sie darauf, Räume mit Dachschrägen und unterschiedlichen Raumhöhen entsprechend der geltenden Regelungen zu berücksichtigen.

Welche Räume zählen zur Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung?

Nach der Wohnflächenverordnung zählen alle Räume einer Wohnung zur Wohnfläche, die ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienen. Dazu gehören neben den Wohn- und Schlafräumen auch Küchen, Badezimmer, Toiletten und Flure innerhalb der Wohnung. Nicht zur Wohnfläche zählen Räume, die nicht überwiegend dem Wohnen dienen, wie zum Beispiel Keller, Dachboden, Abstellräume oder gemeinschaftlich genutzte Räumlichkeiten wie Waschküchen, Trockenräume oder Treppenhäuser.

Können Vermieter und Mieter vereinbaren, eine andere Berechnungsmethode als die Wohnflächenverordnung zu nutzen?

Vermieter und Mieter können grundsätzlich vereinbaren, eine andere Berechnungsmethode als die Wohnflächenverordnung zu nutzen, wie zum Beispiel die DIN 277. Diese Vereinbarung sollte jedoch ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten werden und beide Parteien sollten sich über die möglichen Auswirkungen dieser abweichenden Berechnung im Klaren sein. Bei öffentlich geförderten Wohnungen ist eine abweichende Regelung in der Regel unzulässig.

Was können Mieter tun, wenn die angegebene Wohnfläche nicht der tatsächlichen Fläche entspricht?

Wenn die angegebene Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht, sollten Mieter zunächst das Gespräch mit dem Vermieter suchen. Bei erheblichen Abweichungen von mehr als 10% können Mieter möglicherweise eine Mietminderung verlangen oder, in Fällen von Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit, Schadensersatzansprüche geltend machen. Liegen die Voraussetzungen für einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete vor, können Mieter auch diesen Anspruch prüfen und gegebenenfalls geltend machen. In jedem Fall empfiehlt es sich, im Zweifelsfall rechtlichen Rat einzuholen, um die bestehenden Ansprüche sachgerecht zu prüfen und durchzusetzen.

Ist die Wohnflächenberechnung bei Dachgeschosswohnungen anders?

Die Berechnung der Wohnfläche bei Dachgeschosswohnungen unterscheidet sich insofern, als bei der Ermittlung der Grundflächen der Räume Dachschrägen berücksichtigt werden müssen. Raumhöhen unter 1 Meter werden dabei nicht zur Wohnfläche gezählt, während Raumhöhen zwischen 1 und 2 Metern anteilig und Raumhöhen von 2 Metern und mehr vollständig zur Wohnfläche gerechnet werden. Abgesehen von dieser Besonderheit gelten die gleichen Regelungen und Vorschriften wie bei anderen Wohnungstypen.

Gibt es Unterschiede bei der Berechnung der Wohnfläche für Ein- und Mehrfamilienhäuser?

Die Berechnung der Wohnfläche für Ein- und Mehrfamilienhäuser ist grundsätzlich identisch. Die Wohnflächenverordnung oder die DIN 277 gelten für alle Wohnungstypen gleichermaßen. Sowohl in Ein- als auch in Mehrfamilienhäusern sind die Grundflächen der Wohnräume zu ermitteln und die Vorschriften zur Anrechnung von Schrägen, Raumhöhen, Balkonen, Loggien und Terrassen zu beachten. Eventuelle Unterschiede können sich aus der Nutzung gemeinschaftlicher Räume ergeben, die in Mehrfamilienhäusern üblicherweise nicht zur Wohnfläche des einzelnen Mieters oder Wohnungseigentümers gezählt werden.

Zusammenfassend ist die korrekte Berechnung der Wohnfläche für Mieter und Vermieter ein wichtiges Thema, das in vielen Fällen erhebliche rechtliche und finanzielle Auswirkungen haben kann. Sowohl bei der Gestaltung von Mietverträgen als auch im Falle von Streitigkeiten rund um die Wohnfläche ist es für alle Beteiligten ratsam, sich mit den geltenden Regelungen, Vorschriften und Gerichtsurteilen vertraut zu machen und gegebenenfalls kompetenten rechtlichen Beistand in Anspruch zu nehmen.