Maklervertrag: Worauf Sie achten sollten und wie er funktioniert

Ein Maklervertrag ist für viele Menschen ein unverzichtbares Instrument, wenn es darum geht, eine Immobilie zu kaufen, zu verkaufen oder zu vermieten. Doch die rechtlichen Grundlagen, die verschiedenen Arten von Maklerverträgen im Immobilienrecht und die zahlreichen Fragen, die sich rund um das Thema Maklervertrag ergeben, können für Laien schnell unübersichtlich werden.

In diesem umfassenden Leitfaden erfahren Sie alles, was Sie wissen müssen, um einen Maklervertrag abzuschließen, der Ihren Bedürfnissen entspricht und Ihnen Sicherheit bietet.

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist ein Maklervertrag?
2. Rechtliche Grundlagen des Maklervertrags
3. Arten von Maklerverträgen
4. Wichtige Aspekte beim Abschluss eines Maklervertrags
5. Maklervertrag Verlängerung: Wann und wie ist es möglich?
6. Aktuelle Gerichtsurteile zum Maklervertrag
7. FAQs zum Thema Maklervertrag
8. Fazit zum Maklervertrag

Was ist ein Maklervertrag?

Ein Maklervertrag ist eine Vereinbarung zwischen einem Auftraggeber (z. B. einem Immobilieneigentümer) und einem Makler (z. B. einem Immobilienmakler), die die Leistungen des Maklers und die Vergütung für seine Tätigkeit regelt. In der Regel geht es dabei um die Vermittlung von Immobilien, wie etwa dem Verkauf oder der Vermietung von Wohnungen, Häusern oder Gewerbeobjekten.

Der Maklervertrag legt fest, welche Leistungen der Makler erbringen soll, wie z. B. die Erstellung von Exposés, die Organisation von Besichtigungen oder die Verhandlung von Kauf- oder Mietverträgen. Im Gegenzug erhält der Makler für seine Tätigkeit eine Vergütung, die in der Regel als Provision bezeichnet wird. Die Provision ist meist ein prozentualer Anteil des Kauf- oder Mietpreises und wird in der Regel nur fällig, wenn der Makler erfolgreich einen Vertragsabschluss vermittelt hat.

Rechtliche Grundlagen des Maklervertrags

Der Maklervertrag ist in Deutschland gesetzlich geregelt. Die wichtigsten rechtlichen Grundlagen finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und in speziellen Gesetzen und Verordnungen, wie etwa der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) oder der Wohnungsvermittlungsverordnung (WoVermV).

Die wesentlichen Bestimmungen des BGB zum Maklervertrag sind:

• § 652 BGB: Entstehung des Provisionsanspruchs
• § 653 BGB: Höhe der Provision
• § 654 BGB: Ausschluss des Provisionsanspruchs
• § 655 BGB: Form des Maklervertrags

Die Makler- und Bauträgerverordnung regelt insbesondere die Informations- und Beratungspflichten des Maklers sowie die Anforderungen an die Gewerbeerlaubnis. Die Wohnungsvermittlungsverordnung enthält unter anderem Regelungen zur Höhe der Provision bei der Vermittlung von Mietwohnungen.

Arten von Maklerverträgen

Es gibt verschiedene Arten von Maklerverträgen, die sich hinsichtlich der Bindung des Auftraggebers und der Exklusivität der Beauftragung unterscheiden. Die wichtigsten Arten von Maklerverträgen sind:

• Alleinauftrag: Der Auftraggeber beauftragt den Makler exklusiv und darf keine weiteren Makler parallel beauftragen. Der Auftraggeber hat allerdings das Recht, selbst einen Käufer oder Mieter zu suchen und einen Vertragsabschluss ohne Beteiligung des Maklers zu erreichen.
• Qualifizierter Alleinauftrag: Wie beim Alleinauftrag wird der Makler exklusiv beauftragt. Hier verzichtet der Auftraggeber jedoch auf das Recht, selbst einen Käufer oder Mieter zu suchen. Ein Vertragsabschluss ohne Beteiligung des Maklers ist in diesem Fall nicht möglich.
• Einfacher Maklerauftrag: Der Auftraggeber beauftragt den Makler, behält sich jedoch das Recht vor, weitere Makler zu beauftragen oder selbst einen Käufer oder Mieter zu suchen. In diesem Fall besteht keine Exklusivität.

Wichtige Aspekte beim Abschluss eines Maklervertrags

Beim Abschluss eines Maklervertrags sind verschiedene Aspekte zu beachten, um eine vertragliche Vereinbarung zu treffen, die den Interessen beider Parteien gerecht wird und rechtlich abgesichert ist. Dazu gehören unter anderem:

Form des Vertrags: Grundsätzlich kann ein Maklervertrag mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. Eine Schriftform ist jedoch empfehlenswert, um Missverständnisse zu vermeiden und eine klare Dokumentation der Vereinbarungen zu haben.

Vertragsparteien: Der Vertrag sollte die vollständigen Namen und Adressen der Vertragsparteien enthalten. Bei juristischen Personen ist außerdem die Rechtsform und die Vertretungsberechtigung anzugeben.

Leistungsbeschreibung: Der Vertrag sollte den Umfang der Leistungen des Maklers genau beschreiben, um späteren Streitigkeiten vorzubeugen. Dazu gehören unter anderem die Erstellung von Exposés, die Organisation von Besichtigungen und die Verhandlung von Kauf- oder Mietverträgen.

Provision: Die Höhe der Provision sollte klar und transparent im Vertrag geregelt sein. Bei der Vermittlung von Mietwohnungen darf die Provision maximal zwei Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Bei Immobilienverkäufen sind die üblichen Provisionshöhen regional unterschiedlich, bewegen sich aber meist zwischen 3% und 7% des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.

Provisionsanspruch: Der Zeitpunkt, zu dem der Provisionsanspruch entsteht, sollte im Vertrag geregelt sein. In der Regel entsteht der Provisionsanspruch, wenn der Makler erfolgreich einen Vertragsabschluss vermittelt hat (sog. Erfolgsprinzip).

Laufzeit und Kündigung: Die Laufzeit des Maklervertrags sollte festgelegt werden. Bei qualifizierten Alleinaufträgen ist eine Laufzeit von maximal sechs Monaten üblich. Zudem sollten die Kündigungsmodalitäten und -fristen im Vertrag geregelt sein.

Widerrufsrecht: Bei Maklerverträgen, die außerhalb von Geschäftsräumen oder über Fernkommunikationsmittel (z. B. Telefon, E-Mail) geschlossen werden, steht dem Auftraggeber in der Regel ein gesetzliches Widerrufsrecht von 14 Tagen zu. Der Makler ist verpflichtet, den Auftraggeber über dieses Widerrufsrecht zu informieren.

Maklervertrag Verlängerung: Wann und wie ist es möglich?

Maklervertrag Verlängerung – ein Schlüsselbegriff im Immobilienrecht, der sich auf die Erneuerung oder Ausdehnung eines zunächst bestehenden Vertragsverhältnisses zwischen einem Klienten und einem Immobilienmakler bezieht.

Dieser Aspekt des Vertragsrechts ist von erheblicher Bedeutung, insbesondere wenn Sie als Klient schon einmal einen Makler beauftragt haben und nun vor der Entscheidung stehen, ob Sie diese professionelle Beziehung fortsetzen möchten oder nicht.

Ein tiefgehendes Verständnis der rechtlichen Aspekte, einschließlich der Auslöser und Bedingungen für eine Verlängerung, sowie der potenziellen Risiken und Vorteile können Ihnen dabei helfen, besser informierte und vorteilhaftere Entscheidungen zu treffen.

Prozess und rechtliche Rahmenbedingungen – Maklervertrag Verlängerung

Die rechtlichen Bedingungen, unter denen eine Maklervertrag Verlängerung stattfinden kann, werden prinzipiell im Vertrag selber definiert. Häufig enthält ein Maklervertrag eine Klausel, die automatisch eine Verlängerung vorsieht, solange der Vertrag von einer der beiden Parteien nicht gekündigt wird.

Diese Verlängerungsklauseln sind allerdings nicht immer im Interesse der Kunden, daher ist es wichtig, den Vertrag sehr sorgsam zu prüfen, bevor er unterzeichnet wird.

Automatische Verlängerung

In vielen Fällen wird die Automatik der Verlängerung im Kleingedruckten des Vertrags geregelt. Wird diese Klausel übersehen, kann dies dazu führen, dass Sie länger an den Makler gebunden sind, als Sie es eigentlich geplant hatten. Im besten Fall sollte die Verlängerungsklausel transparent und deutlich im Vertrag formuliert sein, damit Sie die Konsequenzen und Verpflichtungen kennen, die eine solche Vereinbarung mit sich bringt.

Gesetzliche Vorgaben

Es ist wichtig zu erkennen, dass eine automatische Verlängerung einem gesetzlichen Rahmen folgen muss. Einige rechtliche Überlegungen bezüglich der Verlängerung eines Maklervertrags umfassen:

• Ein Maklervertrag kann nur dann automatisch verlängert werden, wenn der Klient mindestens zwei Wochen vor Ablauf des Vertrags über diese Möglichkeit informiert wurde.
• Die Laufzeit einer Verlängerung ist gesetzlich geregelt und fällt normalerweise kürzer aus als die Laufzeit des ursprünglichen Vertrages.
• Bei Vertragsabschluss darf die vereinbarte Laufzeit nicht mehr als sechs Monate betragen, um den Klienten vor langfristigen Bindungen zu schützen.

FAQs zum Thema Maklervertrag

Im Folgenden finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen zum Thema Maklervertrag:

Kann ich einen Maklervertrag mündlich abschließen?

Grundsätzlich kann ein Maklervertrag auch mündlich abgeschlossen werden. Allerdings ist eine schriftliche Vereinbarung empfehlenswert, um Missverständnisse zu vermeiden und eine klare Dokumentation der Vereinbarungen zu haben.

Wie lange ist die übliche Laufzeit eines Maklervertrags?

Die Laufzeit eines Maklervertrags kann individuell vereinbart werden. Bei qualifizierten Alleinaufträgen ist eine Laufzeit von maximal sechs Monaten üblich. Nach Ablauf der Laufzeit kann der Vertrag verlängert oder gekündigt werden.

Muss ich als Auftraggeber die Provision zahlen, wenn ich den Vertragsschluss selbst herbeiführe?

Bei einem einfachen Maklerauftrag oder einem Alleinauftrag entsteht der Provisionsanspruch des Maklers nur, wenn der Makler erfolgreich einen Vertragsabschluss vermittelt hat. Führt der Auftraggeber den Vertragsschluss selbst herbei, entfällt der Provisionsanspruch des Maklers. Bei einem qualifizierten Alleinauftrag hingegen entsteht der Provisionsanspruch auch dann, wenn der Auftraggeber den Vertragsschluss selbst herbeiführt.

Kann ich als Auftraggeber mehrere Makler parallel beauftragen?

Bei einem einfachen Maklerauftrag ist es möglich, mehrere Makler parallel zu beauftragen. Der Auftraggeber behält sich in diesem Fall das Recht vor, weitere Makler zu beauftragen oder selbst einen Käufer oder Mieter zu suchen. Bei einem Alleinauftrag oder qualifizierten Alleinauftrag ist die Beauftragung weiterer Makler hingegen nicht zulässig, da der Makler exklusiv beauftragt wird.

Was passiert, wenn der Maklervertrag ausläuft, ohne dass ein Vertragsschluss zustande gekommen ist?

Wenn der Maklervertrag ausläuft, ohne dass ein Vertragsschluss zustande gekommen ist, endet grundsätzlich das Vertragsverhältnis zwischen Auftraggeber und Makler. Der Makler hat in diesem Fall keinen Anspruch auf Provision. Allerdings kann der Vertrag nach Ablauf der Laufzeit verlängert oder erneuert werden, sofern sich beide Parteien darauf einigen.

Kann ich als Auftraggeber nach Vertragsende noch zur Zahlung der Provision verpflichtet sein?

In bestimmten Fällen kann ein Provisionsanspruch des Maklers auch nach Vertragsende noch entstehen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Vertragsschluss auf den Bemühungen des Maklers beruht und in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit dem Vertragsende steht. Ein solcher Anspruch kann jedoch durch eine sogenannte Nachwirkungsfrist im Maklervertrag begrenzt werden.

Darf der Makler Provision von beiden Parteien (Käufer und Verkäufer, Mieter und Vermieter) verlangen?

Grundsätzlich darf ein Makler von beiden Parteien Provision verlangen, sofern dies im Maklervertrag vereinbart ist. Allerdings gelten für die Vermittlung von Mietwohnungen besondere Regelungen: Hier ist seit der Einführung des Bestellerprinzips im Jahr 2015 nur noch die Zahlung der Provision durch diejenige Partei zulässig, die den Makler beauftragt hat – in der Regel also der Vermieter.

Wann verjährt der Provisionsanspruch des Maklers?

Der Provisionsanspruch des Maklers verjährt grundsätzlich nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Makler von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.

Kann ich als Auftraggeber den Maklervertrag kündigen?

Die Kündigungsmöglichkeiten des Maklervertrags sollten im Vertrag geregelt sein. Bei qualifizierten Alleinaufträgen ist eine ordentliche Kündigung in der Regel ausgeschlossen, es sei denn, es liegen wichtige Gründe vor, die eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen. Bei einfachen Makleraufträgen oder Alleinaufträgen können die Parteien hingegen eine Kündigungsfrist vereinbaren, die es ihnen ermöglicht, den Vertrag vorzeitig zu beenden.

Fazit zum Maklervertrag

Der Maklervertrag ist ein wichtiges Instrument bei der Vermittlung von Immobilien und sollte sorgfältig ausgestaltet und geprüft werden. Die rechtlichen Grundlagen, die verschiedenen Arten von Maklerverträgen und aktuelle Gerichtsurteile sind wichtige Aspekte, die Auftraggeber und Makler kennen sollten.

Mit diesem Leitfaden sind Sie bestens informiert und können sich sicher durch das komplexe Thema Maklervertrag navigieren.