Teilungserklärungen: Was sie sind und wie sie funktionieren

Teilungserklärungen sind ein wesentlicher Bestandteil des Immobilienrechts, insbesondere im Bereich des Wohnungseigentums. In diesem umfassenden Beitrag werden wir die Bedeutung von Teilungserklärungen, ihre rechtlichen Grundlagen, die verschiedenen Aspekte, die in einer Teilungserklärung behandelt werden, sowie aktuelle Gerichtsurteile und häufig gestellte Fragen beleuchten.

Was ist eine Teilungserklärung?

Eine Teilungserklärung ist ein rechtliches Dokument, das die Aufteilung eines Grundstücks, insbesondere eines Gebäudes, in mehrere selbstständige Eigentumseinheiten regelt. Dabei wird das Sondereigentum der jeweiligen Einheiten definiert und das Gemeinschaftseigentum festgelegt, das von allen Eigentümern gemeinsam genutzt und verwaltet wird. Die Teilungserklärung bildet somit die Grundlage für das Wohnungseigentumsgesetz und regelt alle Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer.

Rechtliche Grundlagen der Teilungserklärung

Die rechtlichen Grundlagen der Teilungserklärung finden sich in verschiedenen Gesetzen und Vorschriften, die im Folgenden aufgeführt sind:

• Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Das WEG ist das zentrale Gesetz, das die Bildung von Wohnungseigentum und die damit verbundenen Rechte und Pflichten regelt. Es legt die Voraussetzungen für die Entstehung von Wohnungseigentum fest und definiert die Inhalte der Teilungserklärung.
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Das BGB enthält ebenfalls Bestimmungen, die für die Teilungserklärung relevant sind, insbesondere im Bereich des Sondereigentums und der Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer.
• Landesbauordnungen: Die Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer enthalten Vorschriften zur Aufteilung von Gebäuden und zur Einhaltung von Bauvorschriften, die bei der Erstellung einer Teilungserklärung zu beachten sind.
• Verordnung über die Größe von Wohnungen (Wohnflächenverordnung): Diese Verordnung legt die Berechnungsmethoden für die Wohnfläche einer Wohnung fest, die in der Teilungserklärung angegeben werden muss.

Elemente einer Teilungserklärung

Eine Teilungserklärung besteht aus mehreren Elementen, die im Folgenden erläutert werden:

Sondereigentum

Das Sondereigentum bezieht sich auf die einzelnen Wohnungen oder Teileinheiten, die im Rahmen der Teilungserklärung als selbstständige Eigentumseinheiten definiert werden. Das Sondereigentum umfasst das Eigentum an den Räumen der jeweiligen Wohnung sowie die damit verbundenen Rechte und Pflichten des Eigentümers, wie z. B. das Recht zur Nutzung und Verwaltung der Wohnung und die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung.

Gemeinschaftseigentum

Das Gemeinschaftseigentum bezieht sich auf die Teile des Grundstücks und des Gebäudes, die von allen Wohnungseigentümern gemeinsam genutzt und verwaltet werden. Dazu gehören insbesondere das Grundstück selbst, das Treppenhaus, die Außenwände, die Dachkonstruktion, die gemeinschaftlichen Versorgungsleitungen und die Heizungsanlage. Die Teilungserklärung legt die Rechte und Pflichten der Eigentümer in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum fest, wie z. B. die Pflicht zur Beteiligung an den Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung.

Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan ist eine grafische Darstellung des Gebäudes und der einzelnen Wohnungen oder Teileinheiten, die in der Teilungserklärung als Sondereigentum definiert werden. Der Aufteilungsplan zeigt die Lage, Größe und Grenzen der einzelnen Einheiten sowie die Zuordnung der Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum. Der Aufteilungsplan muss von einem Architekten oder Bauingenieur erstellt und von einem Notar beglaubigt werden.

Miteigentumsanteile

Die Miteigentumsanteile sind die Anteile der einzelnen Wohnungseigentümer am Gemeinschaftseigentum, die in der Teilungserklärung festgelegt werden. Die Miteigentumsanteile werden in der Regel nach der Größe der jeweiligen Wohnung oder Teileinheit berechnet und dienen als Grundlage für die Verteilung der Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums sowie für die Stimmverteilung in der Wohnungseigentümerversammlung.

Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung ist ein Bestandteil der Teilungserklärung, der die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum und die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft regelt. Die Gemeinschaftsordnung kann Regelungen über die Nutzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, die Bildung von Instandhaltungsrücklagen, die Verwaltung der Wohnungseigentb9ümergemeinschaft sowie über die Durchführung von Wohnungseigentümerversammlungen und die Beschlussfassung enthalten. Die Gemeinschaftsordnung ist für alle Wohnungseigentümer verbindlich und kann nur durch einen einstimmigen Beschluss der Wohnungseigentümer geändert werden.

Erstellung und Änderung einer Teilungserklärung

Die Erstellung einer Teilungserklärung erfolgt in der Regel durch den ursprünglichen Grundstückseigentümer oder Bauträger, der das Gebäude in Wohnungseigentum aufteilen möchte. Die Erstellung einer Teilungserklärung erfordert die Einhaltung bestimmter formeller Voraussetzungen und die Beachtung der gesetzlichen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes und der Landesbauordnungen. Die einzelnen Schritte der Erstellung einer Teilungserklärung sind:

1. Erstellung eines Entwurfs der Teilungserklärung durch einen Rechtsanwalt oder Notar, der die rechtlichen Vorgaben und die individuellen Wünsche des Eigentümers berücksichtigt.
2. Erstellung eines Aufteilungsplans durch einen Architekten oder Bauingenieur, der die Lage, Größe und Grenzen der einzelnen Wohnungen und Teileinheiten sowie die Zuordnung der Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum darstellt.
3. Beglaubigung des Aufteilungsplans durch einen Notar, der die Übereinstimmung des Aufteilungsplans mit den rechtlichen Vorgaben und der Teilungserklärung prüft.
4. Eintragung der Teilungserklärung und des Aufteilungsplans im Grundbuch, die die Entstehung von Wohnungseigentum und die Rechtsverbindlichkeit der Teilungserklärung bewirkt.

Eine Änderung der Teilungserklärung ist nur in bestimmten Fällen und unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben möglich. Eine Änderung der Teilungserklärung kann beispielsweise erforderlich sein, wenn das Gebäude durch einen Anbau oder eine Aufstockung erweitert wird oder wenn die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum oder die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft geändert werden sollen. Eine Änderung der Teilungserklärung bedarf der Zustimmung aller betroffenen Wohnungseigentümer und der Eintragung der Änderung im Grundbuch. In bestimmten Fällen kann eine Änderung der Teilungserklärung auch durch einen Gerichtsbeschluss oder eine gerichtliche Entscheidung, beispielsweise im Rahmen der Anpassung von Miteigentumsanteilen oder der Regelung von Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern, erfolgen.

Aktuelle Gerichtsurteile zur Teilungserklärung

Im Folgenden werden einige aktuelle Gerichtsurteile vorgestellt, die die Bedeutung und die rechtlichen Auswirkungen der Teilungserklärung verdeutlichen:

Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.02.2020 – V ZR 159/19

In diesem Urteil entschied der Bundesgerichtshof, dass eine Regelung in der Teilungserklärung, die vorsieht, dass die Wohnungseigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster und Außentüren in ihrem Sondereigentum verantwortlich sind, auch dann wirksam ist, wenn die Fenster und Außentüren zum Gemeinschaftseigentum gehören. Damit wurde klargestellt, dass die Teilungserklärung grundsätzlich auch Regelungen über die Zuständigkeit für die Instandhaltung und Instandsetzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums enthalten kann, die von den Wohnungseigentümern individuell genutzt werden.

Oberlandesgericht München, Urteil vom 18.12.2019 – 32 Wx 413/19

In diesem Urteil stellte das Oberlandesgericht München fest, dass die Teilungserklärung auch Regelungen über die Bildung von Instandhaltungsrücklagen für das Gemeinschaftseigentum enthalten kann, die von den Wohnungseigentümern nach einem bestimmten Verteilungsschlüssel aufzubringen sind. Dabei kann der Verteilungsschlüssel von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen abweichen, wenn dies in der Teilungserklärung ausdrücklich vorgesehen ist.

Landgericht Berlin, Urteil vom 23.10.2019 – 85 S 14/19

In diesem Urteil entschied das Landgericht Berlin, dass eine Regelung in der Teilungserklärung, die die Zuständigkeit für die Instandhaltung und Instandsetzung der Balkone den Wohnungseigentümern zuweist, auch dann wirksam ist, wenn die Balkone zum Gemeinschaftseigentum gehören. Damit wurde bestätigt, dass die Teilungserklärung grundsätzlich auch Regelungen über die Zuständigkeit für die Instandhaltung und Instandsetzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums enthalten kann, die von den Wohnungseigentümern individuell genutzt werden.

FAQs zur Teilungserklärung

In diesem Abschnitt beantworte ich einige häufig gestellte Fragen zur Teilungserklärung:

Ist eine Teilungserklärung immer notwendig?

Ja, eine Teilungserklärung ist immer dann notwendig, wenn ein Grundstück oder ein Gebäude in mehrere selbstständige Eigentumseinheiten aufgeteilt werden soll, die als Wohnungseigentum oder Teileigentum rechtlich selbstständig sind. Ohne eine Teilungserklärung ist die Bildung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht möglich.

Wer erstellt die Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung wird in der Regel von einem Rechtsanwalt oder Notar erstellt, der die rechtlichen Vorgaben und die individuellen Wünsche des Eigentümers berücksichtigt. Die Erstellung eines Aufteilungsplans, der Bestandteil der Teilungserklärung ist, erfolgt durch einen Architekten oder Bauingenieur.

Kann die Teilungserklärung nachträglich geändert werden?

Ja, eine Änderung der Teilungserklärung ist grundsätzlich möglich, erfordert jedoch die Zustimmung aller betroffenen Wohnungseigentümer und die Eintragung der Änderung im Grundbuch. In bestimmten Fällen kann eine Änderung der Teilungserklärung auch durch einen Gerichtsbeschluss oder eine gerichtliche Entscheidung erfolgen.

Was passiert, wenn die Teilungserklärung nicht den gesetzlichen Vorgaben entspricht?

Wenn die Teilungserklärung nicht den gesetzlichen Vorgaben entspricht, kann dies zu rechtlichen Problemen und Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern sowie zu einer Unwirksamkeit einzelner Regelungen führen. In solchen Fällen ist es ratsam, die Teilungserklärung von einem erfahrenen Rechtsanwalt oder Notar prüfen zu lassen und gegebenenfalls eine Änderung der Teilungserklärung herbeizuführen, um die Rechtsverbindlichkeit und Rechtssicherheit der Teilungserklärung zu gewährleisten.

Wo finde ich die Teilungserklärung für meine Wohnung?

Die Teilungserklärung für Ihre Wohnung ist in der Regel beim Grundbuchamt hinterlegt und kann dort eingesehen oder angefordert werden. Zusätzlich kann die Teilungserklärung auch bei der Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft oder bei dem Notar, der die Teilungserklärung beglaubigt hat, vorliegen.

Teilungserklärungen richtig umsetzen

Die Teilungserklärung ist ein wesentliches Instrument im Immobilienrecht, das die Aufteilung eines Grundstücks oder Gebäudes in mehrere selbstständige Eigentumseinheiten ermöglicht und die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer in Bezug auf das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum regelt. Die Erstellung einer Teilungserklärung erfordert die Einhaltung bestimmter formeller Voraussetzungen und die Beachtung der gesetzlichen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes und der Landesbauordnungen.

Die Teilungserklärung ist für alle Wohnungseigentümer verbindlich und kann nur unter bestimmten Voraussetzungen und mit Zustimmung aller betroffenen Wohnungseigentümer geändert werden. Angesichts der rechtlichen Komplexität und der weitreichenden Auswirkungen einer Teilungserklärung ist es ratsam, sich bei der Erstellung oder Änderung einer Teilungserklärung von einem erfahrenen Rechtsanwalt oder Notar beraten und unterstützen zu lassen.