Welche Rechte hat der Käufer, wenn der Verkäufer eine falsche Quadratmeterangabe macht?

Es ist von entscheidender Bedeutung, zu wissen, welche Rechte Sie als Immobilienkäufer besitzen, wenn die Wohnfläche geringer ausfällt als angegeben. Diese Thematik betrifft zentrale Aspekte des Immobilienkaufs sowie der Verbraucherrechte.

Nehmen wir an, Ihr neues Heim kostete 550.000 Euro unter der Voraussetzung einer 200 m² Wohnfläche, doch tatsächlich weist es nur 170 m² auf. Solch eine Flächenabweichung kann zu erheblichen finanziellen Forderungen, wie der Rückforderung von bis zu 70.000 Euro, führen.

Die Präzision der Quadratmeterangaben ist beim Immobilienkauf essenziell, da Abweichungen von 10 % oder mehr als Sachmangel angesehen werden. Die Frage ist, was geschieht, wenn der Mangel unbeabsichtigt war? Der Bundesgerichtshof hat diesbezüglich eindeutige Richtlinien festgelegt, die im Folgenden umfassend dargelegt werden.

Wichtige Erkenntnisse

• Eine Wohnflächenabweichung von mehr als 10 % stellt einen Sachmangel dar.
• Käufer können Schadensersatzansprüche oder Kaufpreisminderungen geltend machen.
• Vorvertragliche Angaben des Verkäufers zur Wohnfläche können stillschweigend eine Beschaffenheitsvereinbarung begründen.
• Bei falschen Angaben handelt es sich nicht zwingend um arglistige Täuschung.
• Rechtsmängel sind unabhängig von der Arglist des Verkäufers.
• Die neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes betont die Bedeutung notariel verbriefter Vereinbarungen.
• Verjährungsfristen für Mängelansprüche variieren je nach Art des Mangels.

Rechtslage bei falschen Quadratmeterangaben

Die juristische Beratung spielt eine entscheidende Rolle, wenn es um die Problematik falscher Quadratmeterangaben kommt. Eine Diskrepanz in der Größe der Wohnfläche, die zehn Prozent überschreitet, wird als Sachmangel angesehen. Besonders relevant ist dies seit der Einführung der Wohnflächenverordnung (WoFlV) am 1. Januar 2004. Nach dieser Verordnung und gemäß DIN-Norm 277 erfolgt eine unterschiedliche Berechnungsweise, die für Vermieter oft profitabler ist, da sie ihnen erlaubt, größere Flächen anzugeben.

Überschreitet die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent die im Vertrag angegebene Fläche, hat der Käufer gewisse rechtliche Ansprüche. Dazu gehören die Rückabwicklung des Kaufs, Minderung des Kaufpreises oder Rückzahlungen. Eine einfache Haftungsausschlussklausel im Vertrag schützt den Verkäufer nicht vor Ansprüchen aufgrund falscher Angaben, falls eine bestimmte Beschaffenheit zugesichert wurde. Die juristische Beratung deckt häufig auf, dass arglistiges Vorgehen zu Schadensersatzansprüchen, inklusive der Rückforderung von Finanzierungskosten, führen kann.

Praktisch gesehen bevorzugen Käufer meistens eine Minderung des Kaufpreises, die sich auf den Unterschied zwischen tatsächlicher und vereinbarter Wohnfläche stützt. Trotz einer Haftungsausschlussklausel können Käufer bei unklaren oder irreführenden Angaben zur Wohnfläche Ansprüche stellen. Es empfiehlt sich stets, Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen, um eine klare und für den Käufer vorteilhafte Lösung zu erzielen.

„Die praktische Schlussfolgerung aus der Rechtslage ist, dass eine Kaufpreisminderung die gängigste Vorgehensweise für Käufer bei Täuschung über die Wohnfläche ist.“

Schadensersatz und Kaufpreisminderung

Bei Unstimmigkeiten in der Wohnflächenangabe steht dem Käufer ein Recht auf Schadenersatz zu. Das OLG Stuttgart urteilte, dass eine inkorrekte Eigenschaftsbeschreibung des Kaufobjekts Schadensersatzansprüche nach sich ziehen kann. Der Käufer kann dann eine Entschädigung bzw. eine Preisreduktion des Kaufbetrags fordern.

Ermittlung des Schadensersatzes

Zur Feststellung des Schadensersatzes dient die Differenz zwischen deklarierter und tatsächlicher Größe, multipliziert mit dem Quadratmeterpreis, als Grundlage. Bei annähernden Größenangaben wird eine Abweichung von bis zu 5% toleriert. Eine Schadensersatzforderung ist jedoch erst ab einer Diskrepanz von über 10% begründet.

Ein konkretes Beispiel illustriert die Bedeutung der genauen Flächenangabe: Die reale Größe einer Immobilie betrug nur 171,74 m² statt der vertraglich vereinbarten 200 m². Käufer können in solchen Fällen eine vollständige oder teilweise Rückerstattung fordern.

Kaufpreisminderung

Die Berechnung der Kaufpreisminderung basiert auf der Wohnflächendifferenz, bezogen auf den vereinbarten Preis pro Quadratmeter. Im genannten Beispiel verlangten die Käufer eine Minderung von 66.411 € plus Zinsen. Hierbei ist zu beachten, dass Verträge oft die Gewährleistungsrechte bei Mängeln ausschließen, es sei denn, sie sind ausdrücklich als Beschaffenheitsvereinbarung definiert.

Falsche Quadratmeterangabe Käuferrechte

Im Bereich des Immobilienrechts ist die genaue Quadratmeterangabe von größter Relevanz. Käufer müssen sich auf präzise Daten zur Wohnfläche verlassen können. Unzutreffende Angaben ziehen weitreichende Folgen nach sich. Ein bahnbrechendes Urteil des Bundesgerichtshofs vom 06.11.2015 (Az. V ZR 78/14) hat in diesem Kontext Standards reformiert.

Auswirkungen auf notarielle Kaufverträge

Unpräzise Wohnflächenangaben im notariellen Kaufvertrag belasten den Verkäufer mit der Verantwortung. Nach § 139 BGB kann eine teilweise falsche Dokumentation zur Ungültigkeit des gesamten Vertrags führen. Käufer streben oft nach einer Reduktion des Kaufpreises oder der Annullierung des Vertrags aufgrund fehlerhafter Flächenangaben. Solche Angabefehler entfalten somit signifikante rechtliche und ökonomische Konsequenzen. Eine wichtige Voraussetzung für Gewährleistungsclaims ist eine explizite Vereinbarung zur Beschaffenheit im Kaufvertrag.

Vorvertragliche Pflichten des Verkäufers

Vor dem Vertragsschluss müssen Verkäufer genaue Flächenangaben bereitstellen. Im Falle einer arglistigen Täuschung kann der Käufer Schadensersatz für zu viel gezahlte Beträge fordern. Die Gerichtspraxis sieht Flächenangaben selten als arglistig an, obwohl die Einstufung situativ variiert.

Auch bei korrekten Angaben im notariellen Kaufvertrag ist der Verkäufer bei arglistigem Fehlverhalten zur Kompensation verpflichtet. Käufern wird empfohlen, vor der Vertragsunterzeichnung rechtliche Beratung einzuholen, um Risiken zu reduzieren.

Verantwortlichkeiten des Verkäufers und Dritter

Bei der Vermittlung von Immobilien obliegen sowohl dem Verkäufer als auch Dritten, einschließlich Immobilienmaklern, gewisse Verantwortlichkeiten. Der Bundesgerichtshof hat kürzlich hervorgehoben, dass der Verkäufer haftbar gemacht werden kann, wenn durch sein aktives Tun falsche Angaben gemacht wurden. Ein typischer Fall für einen Sachmangel tritt auf, wenn Räume, wie das Souterrain, nicht als Wohnraum dienen dürfen, aufgrund von baurechtlichen Einschränkungen.

„Die objektive Seite einer arglistigen Täuschung liegt vor, wenn Räume als Wohnraum beworben werden, obwohl baurechtliche Genehmigungen fehlen oder bauliche Beschaffenheiten nicht passen.“

Ein Immobilienmakler fungiert als Vertreter des Auftraggebers und ist verpflichtet, diesen über relevante Aspekte zu informieren. Es ist nicht seine Pflicht, jede Eigenschaft des Objekts zu prüfen, aber er muss offensichtliche Mängel kommunizieren und falsche Informationen korrigieren. Versäumt ein Makler diese Offenlegung, zieht das Schadensersatzansprüche nach sich. Unter bestimmten Bedingungen, etwa bei gravierend fahrlässigem Verhalten, kann zudem die Rückforderung der Maklerprovision erfolgen.

Wenn sich ein Käufer auf inkorrekte Angaben verlässt, steht ihm unter Umständen ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Vertrauensschadens zu. Makler müssen deshalb präzise darauf achten, dass Exposés korrekte Informationen enthalten. Darüber hinaus trägt der Makler Verantwortung für die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers im Kaufvertrag. Eine detaillierte Aufklärung über bekannte Mängel des Objekts ist für Immobilienmakler essentiell, um mögliche Vertrauensschäden beim Käufer zu verhindern.

Fazit

Es ist essentiell, dass Käufer die Wohnfläche vor Vertragsabschluss präzise verifizieren. Die Entscheidung des OLG Hamm zeigt auf, welche gravierenden Konsequenzen entstehen, sollten Verkäufer bezüglich der realen Wohnfläche falsche Angaben machen. In einem verhandelten Fall wurden Kellerbereiche irrtümlich als genehmigter Wohnraum deklariert. Dies wurde als bewusste Täuschung interpretiert und legitimierte die Annullierung des Kaufvertrags.

Die akkurate Erfassung der Wohnfläche im Kaufvertrag ist für beide Seiten von substanzieller Bedeutung. Korrekte Angaben vermeiden Dispute und juristische Dispute. Falsche Informationen im Verkaufsexposé oder bei der Berechnung der Wohnfläche führen zu Sachmängeln. Diese können weitreichende finanzielle Folgen nach sich ziehen. Im Kontext des OLG Hamm waren die Verkäufer dazu verpflichtet, die Kosten für Anwälte und Notar zu übernehmen. Der Vertrag wurde letztendlich rückabgewickelt.

Die Notwendigkeit rechtlicher Beratung bei Unsicherheiten oder Streitfragen lässt sich nicht von der Hand weisen. Umfangreiche rechtliche Beratung kann teure und langwierige Rechtsstreitigkeiten vermeiden. Käufer, unsicher bezüglich der Wohnflächenangaben, sollten sich juristisch beraten lassen bevor sie einen Vertrag unterzeichnen. Verkäufer müssen hingegen die Korrektheit ihrer Angaben gewährleisten, um Schadensersatzforderungen zu entgehen. Ein durch Experten unterstützter, sorgfältiger Verkaufsprozess nützt beiden Parteien und sichert eine gerechte und durchschaubare Preiskalkulation.