Vermieterkündigung: Hilfe bei unrechtmäßigen Forderungen

Als erfahrene Anwaltskanzlei im Bereich Mietrecht wissen wir, dass die Kündigung eines Mietverhältnisses zu einem besonders heiklen und konfliktreichen Gebiet werden kann. Sowohl für Vermieter als auch für Mieter ist es wichtig, sich über ihre Rechte und Pflichten im Klaren zu sein, um Streitigkeiten und ungerechtfertigte Forderungen zu vermeiden. Dieser umfangreiche Blog-Beitrag soll Ihnen dabei helfen, sich in der komplexen Thematik rund um Kündigungen und Forderungen von Vermietern zurechtzufinden. Wir behandeln hierbei die rechtlichen Grundlagen von Kündigungen, die verschiedenen Kündigungsgründe und die möglichenfolgen, sowie den Umgang mit unrechtmäßigen Forderungen von Vermietern.

Inhaltsverzeichnis

• Gesetzliche Grundlagen
• Ordentliche Kündigung
• Außerordentliche Kündigung
• Fehlerhafte Kündigung
• Forderungen von Vermietern
• Widerspruch gegen die Kündigung
• Räumungsklage und gerichtliche Durchsetzung
• Häufige Fragen (FAQs)

Gesetzliche Grundlagen

Bevor wir uns den verschiedenen Formen von Kündigungen und den möglichen unrechtmäßigen Forderungen von Vermietern widmen, ist es wichtig, die gesetzlichen Grundlagen zu klären.

Im deutschen Mietrecht sind die Regelungen für die Kündigung eines Mietverhältnisses insbesondere in den §§ 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Hier finden sich die Bestimmungen zur ordentlichen und außerordentlichen Kündigung, zu den erforderlichen Kündigungsfristen, sowie zu den Rechten und Pflichten der beteiligten Vertragsparteien.

Grundsätzlich gilt es zu beachten, dass die Kündigung eines Mietverhältnisses immer schriftlich erfolgen muss, um wirksam zu sein (§ 568 Abs. 1 BGB). Eine Kündigung per E-Mail, Fax oder mündlich ist also nicht rechtswirksam.

Im Folgenden werden die verschiedenen Arten von Kündigungen und die Voraussetzungen für ihre Wirksamkeit detailliert erläutert.

Ordentliche Kündigung

Die ordentliche Kündigung ist die reguläre, fristgerechte Beendigung eines Mietverhältnisses auf Grundlage des Mietvertrages und der gesetzlichen Bestimmungen. Sie kann von beiden Seiten – Vermieter und Mieter – erfolgen und benötigt grundsätzlich keine Angabe von Gründen. Allerdings gelten unterschiedliche Kündigungsfristen und Bedingungen für die Kündigung durch den Vermieter und durch den Mieter.

Kündigungsfristen bei ordentlicher Kündigung

Die gesetzlichen Kündigungsfristen sind im § 573c BGB definiert:

• Ordentliche Kündigung durch den Mieter: Mieter können den Mietvertrag jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.
• Ordentliche Kündigung durch den Vermieter bei Wohnraum: Für Vermieter gelten gestaffelte Kündigungsfristen je nach Dauer des Mietverhältnisses:
  • Bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist ebenfalls drei Monate.
  • Bei einer Mietdauer von fünf bis acht Jahren verlängert sich die Frist auf sechs Monate.
  • Bei einer Mietdauer von über acht Jahren beträgt die Frist neun Monate.

Wichtig: In der Regel gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, sofern im Mietvertrag keine abweichenden Regelungen vereinbart wurden. Allerdings dürfen von den gesetzlichen Fristen nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

Kündigungsgründe für Vermieter bei ordentlicher Kündigung

Ein Vermieter kann ein Mietverhältnis im Rahmen einer ordentlichen Kündigung nicht ohne Grund beenden. Es müssen bestimmte, im § 573 BGB geregelte Kündigungsgründe vorliegen, die in der Kündigung ausdrücklich angeführt werden müssen:

1. Eigenbedarf: Der Vermieter kann eine Kündigung auf Eigenbedarf begründen, wenn er nachweisen kann, dass er oder nahe Angehörige die Wohnung selbst nutzen möchten. Dabei muss der Eigenbedarf ernsthaft und nachvollziehbar sein und darf nicht lediglich vorgeschoben sein.
2. Vertragsverletzung des Mieters: Liegt ein erheblicher Verstoß des Mieters gegen seine vertraglichen Pflichten vor, kann dies ein berechtigter Kündigungsgrund sein (z. B. wiederholte unpünktliche Mietzahlungen oder vertragswidriger Gebrauch der Mietsache).
3. Wirtschaftliche Verwertung: Wenn der Vermieter die Wohnung angemessen wirtschaftlich verwerten möchte, kann dieser Grund ebenfalls eine Kündigung rechtfertigen (z. B. bei einer geplanten Modernisierung oder einem geplanten Verkauf).

Bei einer Kündigung aufgrund eines dieser Gründe muss der Vermieter den betreffenden Grund in der Kündigung klar und verständlich benennen und erläutern. Andernfalls ist die Kündigung unwirksam.

Soziale Härte

Führt die Kündigung für den Mieter zu einer sozialen Härte, kann dieser der Kündigung widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Die soziale Härte muss dabei durch den Mieter nachgewiesen und begründet werden, z. B. aufgrund einer langen Mietdauer, hohem Alter, einer schweren Erkrankung oder einer besonderen finanziellen Belastung durch Umzugskosten.

Außerordentliche Kündigung

Neben der ordentlichen Kündigung kann ein Mietverhältnis auch durch eine außerordentliche Kündigung beendet werden. Die außerordentliche Kündigung erfolgt aufgrund eines besonders schwerwiegenden und sofortigen Grundes, der das Fortführen des Mietverhältnisses unzumutbar macht. Eine außerordentliche Kündigung kann sowohl fristlos als auch fristgebunden erfolgen.

Außerordentliche fristlose Kündigung

Die außerordentliche fristlose Kündigung ist die sofortige sofortige Beendigung des Mietverhältnisses ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist. Die gesetzlichen Grundlagen für die fristlose Kündigung finden sich in den §§ 543, 569 BGB. Beide Parteien – Vermieter und Mieter – können das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht.

Beispiele für wichtige Gründe sind:

• Für den Vermieter
  • Zahlungsverzug des Mieters in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
  • Fortgesetzte Vertragsverletzung des Mieters nach erfolgter Abmahnung.
  • Vertragswidriger Gebrauch der Mietsache durch den Mieter, der eine erhebliche und nachhaltige Störung des Hausfriedens zur Folge hat (z. B. wiederholte Ruhestörung, Belästigung anderer Mieter).
  • Erhebliche Gefährdung der Mietsache durch vorsätzliches oder grob fahrlässiges Verhalten des Mieters.
• Für den Mieter
  • Erhebliche gesundheitsgefährdende Mängel der Mietsache, die vom Vermieter nicht behoben werden (z. B. Schimmelbefall, Asbestbelastung).
  • Beachtliche Vertragsverletzung des Vermieters, z. B. wenn er seiner Instandhaltungspflicht nicht nachkommt oder wesentliche Teile der Mietsache entzieht.
  • Störung des Hausfriedens durch den Vermieter, z. B. durch Mobbing, Belästigung oder Diskriminierung.

Wichtig zu beachten ist, dass vor einer fristlosen Kündigung meist eine Abmahnung erforderlich ist. Nur in besonders schwerwiegenden Fällen kann eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung erfolgen.

Außerordentliche fristgebundene Kündigung

Die außerordentliche fristgebundene Kündigung ist eine Form der Kündigung, die unter bestimmten Voraussetzungen und in der Regel nach Einhaltung einer Frist erfolgen kann. Diese Form der Kündigung kommt meist bei gewerblichen Mietverhältnissen oder im Zusammenhang mit langfristigen, befristeten Mietverträgen zum Einsatz.

Im Regelfall müssen für eine außerordentliche fristgebundene Kündigung besondere, im Vertrag festgelegte Gründe vorliegen. Solche Gründe können beispielsweise die Insolvenz des Mieters, eine im Vertrag vereinbarte Option zur Vertragsanpassung oder der Verkauf des Vermieters sein.

Fehlerhafte Kündigung

Fehlerhafte Kündigungen sind solche, die aufgrund von Mängeln oder fehlenden Voraussetzungen unwirksam sind. Beispiele für Fehler bei Kündigungen sind:

• Fehlende Unterschrift auf der schriftlichen Kündigung (§ 568 Abs. 1 BGB).
• Mangelnde Formulierung der Kündigungsgründe (§ 573 BGB).
• Versäumnis der Abmahnung bei fristloser Kündigung.
• Nichteinhaltung gesetzlicher oder im Vertrag vereinbarter Kündigungsfristen (§§ 573c, 565 BGB).
• Missachtung des Sonderkündigungsschutzes bei Schwangerschaft oder im Falle einer Familienzeit (§§ 1701, 1705 BGB).

Eine fehlerhafte Kündigung ist rechtlich ohne Wirkung und führt daher nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses. Wichtig ist jedoch, dass der Mieter die Unwirksamkeit der Kündigung gegenüber dem Vermieter erklärt oder ggf. eine gerichtliche Klärung herbeiführt.

Forderungen von Vermietern

Im Zusammenhang mit Kündigungen und Beendigung von Mietverhältnissen können diverse Forderungen von Vermietern entstehen. Dabei ist es wichtig, zu wissen, welche Forderungen berechtigt sind und welche nicht.

Berechtigte Forderungen

Folgende Forderungen können von Vermietern grundsätzlich berechtigt sein:

• Miete und Betriebskosten bis zum Vertragsende oder Räumung der Wohnung.
• Entschädigung für Nutzung der Mietsache über das Vertragsende hinaus (sogenannter Nutzungsersatz) gemäß § 546a BGB.
• Schadensersatz bei Vertragsverletzung des Mieters (z. B. bei Beschädigung der Wohnung, unterlassener Schönheitsreparatur oder verspäteter Räumung).
• Kosten einer notwendigen Räumungsklage gemäß § 91 ZPO.

Es ist jedoch stets im Einzelfall zu prüfen, inwieweit diese Forderungen tatsächlich berechtigt und durchsetzbar sind.

Unberechtigte Forderungen

Unter Umständen können Vermieter auch unberechtigte Forderungen geltend machen, etwa:

• Forderungen, die auf einer fehlerhaften Kündigung basieren (z. B. Miete oder Schadensersatz für den Zeitraum nach einer unwirksamen Kündigung).
• Forderungen, die aufgrund von Verjährung oder Stundung nicht mehr durchsetzbar sind.
• Unverhältnismäßig hohe Entschädigungen oder Schadensersatzforderungen.
• Forderungen, die auf unzulässigen Vertragsklauseln oder AGB beruhen.

Bei unberechtigten Forderungen sollten betroffene Mieter die Hilfe eines erfahrenen Rechtsanwalts in Anspruch nehmen, um sich gegen diese Forderungen zur Wehr zu setzen.

Widerspruch gegen die Kündigung

Glaubt der Mieter, dass die Kündigung eines Mietverhältnisses unwirksam ist oder aus anderen Gründen nicht akzeptabel ist (z. B. aufgrund einer sozialen Härte), kann er der Kündigung widersprechen. Der Widerspruch sollte schriftlich und innerhalb der gesetzlichen Frist von zwei Monaten vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter eingegangen sein (§ 574 Abs. 1 BGB).

Bei einem Widerspruch sollte der Mieter angeben:

• Die Gründe für den Widerspruch (z. B. formale Fehler bei der Kündigung, fehlende Kündigungsgründe, soziale Härte).
• Nachweise oder Belege für die genannten Gründe (z. B. Schriftverkehr, ärztliche Atteste, Zeugenaussagen).

Wenn der Vermieter dem Widerspruch nicht zustimmt, bleibt dem Mieter nur der Weg einer gerichtlichen Klärung, um die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu erreichen. Hierbei kann die Unterstützung durch einen Rechtsanwalt von großem Vorteil sein.

Räumungsklage und gerichtliche Durchsetzung

Wenn der Mieter trotz Kündigung des Mietverhältnisses die Wohnung nicht fristgerecht räumt, kann der Vermieter das Räumungsverfahren einleiten. Dabei muss der Vermieter erst eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen (§§ 885, 940a ZPO).

Sieht das Gericht die Kündigung als wirksam an und hat der Mieter keinen rechtlichen Einwand, wird die Räumungsklage in der Regel zugunsten des Vermieters entschieden. Das Gericht stellt dann einen Räumungstitel aus, mit dem die Räumung durch einen Gerichtsvollzieher vollstreckt werden kann.

Wichtig: Solange keine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung vorliegt, kann der Mieter die Wohnung weiterhin nutzen. Der Vermieter hat kein Recht, eigenmächtig die Wohnung zu betreten oder zu räumen. Im Falle einer rechtswidrigen Räumung kann der Mieter Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter geltend machen.

Häufige Fragen (FAQs)

In diesem Abschnitt werden einige häufig gestellte Fragen rund um das Thema Vermieterkündigung und unrechtmäßige Forderungen beantwortet.

Welche Fristen gelten für eine ordentliche Kündigung?

Für Mieter beträgt die Kündigungsfrist grundsätzlich drei Monate. Für Vermieter gelten gestaffelte Fristen von drei, sechs oder neun Monaten, abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses.

Muss bei einer außerordentlichen Kündigung immer eine Abmahnung vorangegangen sein?

In der Regel ist eine Abmahnung vor einer außerordentlichen Kündigung erforderlich. Nur in besonders schwerwiegenden Fällen kann eine fristlose Kündigung auch ohne Abmahnung erfolgen.

Kann ein Mieter bei Eigenbedarf des Vermieters einer Kündigung widersprechen?

Ja, ein Mieter kann einer Kündigung aufgrund von Eigenbedarf widersprechen, wenn er eine soziale Härte nachweisen kann. Die tatsächlichen Voraussetzungen sind jedoch im Einzelfall zu prüfen.

Welche Möglichkeiten hat ein Mieter, wenn er die Wohnung nach einer wirksamen Kündigung nicht rechtzeitig räumen kann?

Der Mieter sollte in diesem Fall unbedingt rechtzeitig mit dem Vermieter sprechen und versuchen, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Wird keine Einigung erzielt, sollte der Mieter noch vor Ablauf der Kündigungsfrist und spätestens zwei Monate vorher entsprechend § 574 Abs. 1 BGB schriftlich Widerspruch einlegen und die Gründe dafür darlegen.

Wie ist dabei der Ablauf?

Der Ablauf im Streit um eine Vermietvertragskündigung erfolgt meist wie folgt:

1. Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis schriftlich und begründet die Kündigung.
2. Der Mieter erhält die Kündigung und prüft die Rechtmäßigkeit. Im Zweifel wird ein Rechtsanwalt hinzugezogen.
3. Der Mieter legt bei Unwirksamkeit oder sozialer Härte gegebenenfalls Widerspruch ein (unter Einhaltung der Fristen).
4. Der Vermieter nimmt Stellung zum Widerspruch: Entweder er akzeptiert ihn oder besteht auf der Kündigung.
5. Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung entscheidet das zuständige Amtsgericht über die Wirksamkeit der Kündigung und die Räumungsverpflichtung des Mieters.
6. Bei einer rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung zugunsten des Vermieters kann die Zwangsräumung der Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher vollstreckt werden.

Wie kann sich ein Mieter gegen unberechtigte Forderungen des Vermieters wehren?

Um sich gegen unrechtmäßige Forderungen eines Vermieters zu wehren, sollte der Mieter zunächst den Sachverhalt prüfen und ggf. einen Rechtsanwalt hinzuziehen. Der Anwalt kann bei unberechtigten Forderungen die Rechte des Mieters stärken und gegebenenfalls gerichtliche Schritte einleiten.

Zusammenfassung

Die Kündigung eines Mietverhältnisses ist häufig mit Konfliktpotenzial behaftet und erfordert ein gutes Verständnis der einschlägigen mietrechtlichen Regelungen für Vermieter und Mieter. Dies umfasst die Kenntnis der ordentlichen und außerordentlichen Kündigungsgründe, der verschiedenen Kündigungsfristen und möglichen Forderungen des Vermieters. Sollten Sie als Mieter oder Vermieter Unterstützung im Zusammenhang mit einer Kündigung oder bei unrechtmäßigen Forderungen benötigen, empfiehlt es sich, die Hilfe eines erfahrenen Rechtsanwalts in Anspruch zu nehmen. Nur so können etwaige Konflikte rechtzeitig erkannt und bewältigt werden, bevor sie zu kostspieligen gerichtlichen Auseinandersetzungen führen.